IRPF en arrendamientos: retenciones para inmobiliarias en Uruguay

Las empresas que administran propiedades y cobran arrendamientos en nombre de terceros tienen obligaciones concretas como agentes de retención del IRPF. Sin embargo, existen varias dudas frecuentes sobre cómo aplicar correctamente esas retenciones. La DGI resolvió tres de las más comunes en esta consulta, corrigiendo criterios erróneos que suelen circular en la práctica.

¿Sobre qué monto se retiene el IRPF por arrendamiento?

Una confusión habitual entre inmobiliarias es creer que la retención debe calcularse sobre el importe neto que recibe el propietario, es decir, descontando la comisión de administración que cobra la propia inmobiliaria. La lógica detrás de este razonamiento es que la comisión ya tributa por separado.

La DGI rechaza este criterio. La respuesta correcta es clara:

La retención de IRPF se calcula sobre los ingresos brutos del arrendamiento, sin deducir comisiones ni ningún otro concepto.

El fundamento normativo es el siguiente:

• Las inmobiliarias son agentes de retención designados por el literal d) del artículo 36 del Decreto N° 148/007.
• El monto gravado son los ingresos brutos, según el artículo 12 del mismo decreto.
• La alícuota aplicable es del 10,5%, conforme al artículo 37 del Decreto N° 148/007.

En la práctica: si un inquilino paga $30.000 de alquiler y la inmobiliaria cobra una comisión de $3.000, la retención de IRPF al propietario se calcula sobre los $30.000, no sobre los $27.000.

¿Hay que retener a sucesiones sin declaratoria de herederos?

Otra duda planteada por la inmobiliaria consultante fue si corresponde efectuar retenciones cuando el propietario del inmueble es una sucesión que todavía no tiene declaratoria de herederos. La empresa adelantó que, en su opinión, no correspondía retener. La DGI nuevamente discrepó.

La normativa es precisa al respecto:

• El artículo 7 del Título 7 del Texto Ordenado 1996 (T.O. 96) y el artículo 6 del Decreto N° 148/007 establecen que las sucesiones indivisas son responsables sustitutos del IRPF, siempre que no exista declaratoria de herederos al 31 de diciembre de cada año.
• El numeral 8 de la Resolución DGI N° 662/007 establece que la inmobiliaria debe retener el impuesto en todos los casos, salvo que el beneficiario sea una entidad comprendida en el literal a) del artículo 3 del Título 4 del T.O. 96 (es decir, una entidad exenta de IRAE).

En síntesis: si la sucesión no tiene declaratoria de herederos, la inmobiliaria igual debe retener el IRPF sobre el arrendamiento.

Divorcio y titularidad del arrendamiento: ¿a quién se le retiene?

El tercer escenario es el más complejo desde el punto de vista práctico: ¿qué ocurre cuando el inmueble pertenece a un cónyuge pero, producto de un divorcio o acuerdo entre partes, quien cobra efectivamente el alquiler es el otro cónyuge?

La respuesta de la DGI fija un principio fundamental del derecho tributario:

El titular de la renta es el propietario del bien, independientemente de quién la perciba materialmente.

Esto significa que:

• El contribuyente del IRPF es el propietario arrendador, según el artículo 10 del Título 7 del T.O. 96.
• La retención debe efectuarse en cabeza del propietario, en el momento del pago o crédito del arrendamiento (art. 37 del Decreto N° 148/007).
• Adicionalmente, el numeral 16 de la Resolución DGI N° 662/007 establece que las entidades que administran propiedades deben retener en el momento del cobro del arrendamiento al arrendatario.

El hecho de que el dinero llegue a manos de otra persona (por ejemplo, el ex cónyuge) no cambia la obligación tributaria: la renta pertenece al dueño del bien y es a él a quien corresponde imputarla y retenerle el impuesto.

Cuadro resumen de las tres situaciones

• 📌 Base de retención: siempre sobre el ingreso bruto del arrendamiento (no el neto luego de comisiones).
• 📌 Alícuota: 10,5% sobre el ingreso bruto.
• 📌 Sucesiones sin declaratoria: se retiene igual; son responsables sustitutos del IRPF.
• 📌 Divorcio/acuerdos entre cónyuges: se retiene al propietario del bien, no a quien cobra el alquiler.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 4.859

ACTIVIDAD DE INMOBILIARIA – IRPF – RETENCIONES, CONSIDERACIONES.

Una empresa unipersonal que gira en el ramo de inmobiliaria consulta al respecto de las siguientes retenciones:

a) Sobre qué importe debe retener al propietario de un arrendamiento, adelantando opinión que es sobre el importe recibido en mano descontada la comisión por administración ya que esa última se considera para la liquidación del Impuesto.

Esta Comisión de Consultas no comparte la opinión expresada; el consultante ha sido designado agente de retención por el lit. d, art. 36 Decreto N° 148/007 de 26.04.007 por el impuesto correspondiente a arrendamientos y otros incrementos de capital. En el caso de arrendamientos el monto gravado son los ingresos brutos según el art. 12 Decreto N° 148/007 y la alícuota aplicable es 10,5% según art. 37 Decreto N° 148/007.

b) Consulta si debe efectuar alguna retención a las sucesiones que no tuvieran declaratoria de herederos, adelantando opinión que no corresponde.

En este punto tampoco se comparte la opinión del consultante; el art. 7 Tít. 7 TO 96 inciso final y art. 6 Decreto N° 148/007 inc. final expresan: "Las sucesiones indivisas serán responsables sustitutos siempre que no exista declaratoria de herederos al 31 de diciembre de cada año." A su vez el num. 8 Res. DGI N° 662/007 de 29.06.007 expresa que deberá retener el impuesto en todos los casos excepto cuando el beneficiario se encuentre comprendido en el lit. a) art. 3 Tít. 4 TO 96.

c) Por último consulta: "en el caso de aquellos bienes que son propiedad de un cónyuge, que estando divorciado, por determinadas causas el alquiler lo percibe el otro cónyuge, ¿a quién le corresponde la renta?, al que la percibe según recibo de cobro de alquiler o al que figura como propietario." (SIC)

El titular de la renta es el propietario arrendador del bien quien verifica la calidad de contribuyente según art. 10 Tít. 7 TO 96 y es en cabeza de éste que debe efectuar la retención en oportunidad del pago o crédito y verterla en los plazos establecidos por la Administración (art. 37 Decreto N° 148/007). A su vez el num. 16 Res. DGI N° 662/007 expresa que "las entidades que administran propiedades, realizando la cobranza de arrendamientos deberán retener el impuesto, en el momento del cobro del arrendamiento, al arrendatario".

18.02.008 – El Director General de Rentas, acorde.

BOLETÍN N° 417 – FEBRERO DE 2008