IRPF en arrendamiento de azotea para antenas: ¿qué retención aplica?

Cuando una empresa de telecomunicaciones u otro operador acuerda usar la azotea de un edificio para instalar antenas, surge de inmediato una pregunta práctica: ¿qué porcentaje de IRPF debe retener quien paga el alquiler? ¿El 10,5% que aplica a los arrendamientos de inmuebles, o el 12% que rige para los demás rendimientos de capital inmobiliario?

La DGI respondió esta pregunta en la Consulta Tributaria N° 4.876, y la respuesta tiene implicancias importantes para administradores de edificios, copropietarios y empresas que celebran este tipo de contratos.

Dos alícuotas posibles, una sola correcta

El artículo 37 del Decreto N° 148/007 establece dos tasas de retención de IRPF para los rendimientos de capital inmobiliario:

• 10,5% — para arrendamientos de inmuebles.
• 12% — para los restantes casos de rendimientos de capital inmobiliario.

La diferencia entre una y otra no es menor: aplicar mal la tasa implica retener de menos (con el riesgo de ser responsable solidario ante la DGI) o retener de más (perjudicando al titular de la renta). Por eso, la clave está en definir correctamente de qué tipo de renta se trata.

¿Qué dice el Código Civil sobre el arrendamiento?

Para responder esa pregunta, la DGI recurrió al Código Civil uruguayo. El artículo 1776 define el arrendamiento en términos amplios: la obligación del arrendador es conceder el uso y goce de una cosa a cambio de un precio. Leído así, casi cualquier cesión de uso calificaría como arrendamiento.

Pero el artículo 1796 agrega un elemento esencial: la primera obligación del arrendador es entregar la cosa arrendada, y el arrendatario debe devolverla al finalizar el contrato (art. 1827). Esto implica que en un arrendamiento de inmueble propiamente dicho, la tenencia del bien se desplaza del arrendador al arrendatario.

Es de esencia del contrato de arrendamiento de inmuebles el desplazamiento de la tenencia de la cosa, del arrendador hacia el arrendatario.

El caso de la azotea: no hay desplazamiento de tenencia

Cuando alguien autoriza a una empresa a instalar antenas en la azotea de su edificio, el uso concedido es muy acotado y específico: colocar equipos en un espacio determinado. El propietario o la administración del edificio no entrega la azotea en su totalidad ni pierde el control sobre ella. No hay desplazamiento de tenencia.

La DGI comparó esta situación con el arrendamiento de garajes, caso sobre el que ya se había expedido en varias oportunidades con el mismo criterio: aunque existe una contraprestación por el uso de un espacio físico, no se configura un arrendamiento de inmueble en sentido técnico-jurídico.

En consecuencia, la renta generada por ceder el uso de la azotea para antenas no es un arrendamiento de inmueble, sino un rendimiento de capital inmobiliario encuadrado en los "restantes casos" del art. 37 del Decreto 148/007.

Conclusión: la retención correcta es del 12%

La DGI fue contundente: corresponde retener el 12% de IRPF sobre los pagos realizados al titular de la renta por el uso de la azotea para instalar antenas. La tasa del 10,5% queda reservada exclusivamente para los arrendamientos de inmuebles donde efectivamente se produce la entrega y desplazamiento de la tenencia.

¿A quién le importa esto en la práctica?

• Administradores de edificios en propiedad horizontal que suscriben contratos con empresas de telecomunicaciones para instalar antenas en azoteas o terrazas compartidas.
• Propietarios individuales que ceden el uso de su techo o azotea a cambio de una renta mensual.
• Empresas pagadoras (generalmente compañías de telefonía o internet) que deben actuar como agentes de retención y depositar el IRPF correspondiente.
• Contadores y asesores que deben clasificar correctamente este tipo de contratos al momento de liquidar impuestos.

Un error frecuente es asumir que cualquier pago relacionado con un inmueble tributa al 10,5%. Este caso demuestra que la calificación jurídica del contrato —y no simplemente el objeto material involucrado— es lo que determina la alícuota aplicable.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 4.876

ARRENDAMIENTO DE AZOTEA DE EDIFICIO PARA LA INSTALACIÓN DE ANTENA – IRPF – RETENCIÓN.

Se consulta cuál es el porcentaje a aplicar por concepto de retención de Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF), por el arrendamiento de una azotea de un edificio de propiedad horizontal para la instalación de antenas.

El artículo 13 del Tít. 7 T.O. 96 establece:

"Rendimientos del capital inmobiliario.- Los rendimientos del capital inmobiliario comprenderán a las rentas derivadas de bienes inmuebles, por el arrendamiento, subarrendamiento, así como por la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o goce de los mismos, cualquiera sea su denominación o naturaleza siempre que los mismos no constituyan una transmisión patrimonial".

El artículo 11° del Decreto N° 148/007 de 26.04.007 reglamenta los rendimientos del capital inmobiliario prácticamente trascribiendo lo establecido por el artículo 13 antes mencionado y en el art. 37 del mismo decreto se reglamenta lo relativo al cálculo y oportunidad en que se deben realizar las retenciones correspondientes a los arrendamientos y otros rendimientos de capital inmobiliario disponiendo:

"Determinación de la retención.- La retención se efectuará en oportunidad del pago o crédito, aplicando a la suma de lo percibido o acreditado al titular de la renta más la retención correspondiente, las siguientes alícuotas:

a) 10.5% (diez coma cinco por ciento), en el caso de arrendamientos de inmuebles.

b) 12% (doce por ciento), en los restantes casos de rendimientos de capital inmobiliario."

De acuerdo a la normativa, para determinar qué alícuota corresponde aplicar para determinar el monto a retener, hay que definir si se está frente a una renta derivada de un arrendamiento de inmuebles o de una renta comprendida dentro de los restantes casos de rendimientos de capital inmobiliario.

El Artículo 1776 del Código Civil que trata del arrendamiento en general tanto de cosas como de obras y de servicios, dice que la obligación del arrendador es la de conceder el uso y goce de una cosa a cambio de un precio.

Limitando el análisis a esta disposición, es claro que dentro del tipo cabría cualquier convención cuyo objeto fuera el permitir ese uso y goce en mayor o menor medida y sin el necesario desplazamiento de la tenencia de la cosa.

Sin embargo, el Artículo 1796 se encarga de acotar el campo cuando coloca como primera obligación del arrendador la de entregar la cosa arrendada, y la obligación del arrendatario de devolverla en el mismo estado cuando termina el contrato (Artículo 1827). De lo cual se desprende que es de esencia del contrato de arrendamiento de inmuebles el desplazamiento de la tenencia de la cosa, del arrendador hacia el arrendatario.

Existen muchos tipos de negocios que aunque tengan por objeto la concesión del uso y goce de una cosa, no suponen el desplazamiento de su tenencia al usuario, tal es el caso del arrendamiento de garajes, situación similar a la planteada y por la cual esta Comisión de Consultas ya se ha expedido en varias oportunidades manifestando que no se está frente a un arrendamiento de inmuebles.

Es por tanto que en el caso en consulta donde el arrendatario tiene derecho al uso de la azotea a los solos efectos de colocar antenas, es claro que no existe el desplazamiento de la tenencia del bien y en consecuencia no estamos frente a un arrendamiento de inmuebles por lo que se trata entonces de un rendimiento de capital inmobiliario del punto b) del artículo 37 antes mencionado.

Como conclusión es correcta la retención que se está realizando del 12% (doce por ciento).

22.07.008 – El Director General de Rentas, acorde. Bol. 422