IRPF: Criterio ficto en inmuebles con cesión de promesa anterior a 2007

¿Qué es el criterio ficto en IRPF?

El criterio ficto es un mecanismo simplificado para el cálculo del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) cuando se vende un inmueble. En lugar de determinar la ganancia real (precio de venta menos costo de adquisición), se aplica directamente el 15% sobre el precio de venta.

Este criterio está disponible únicamente para inmuebles adquiridos antes de 2007, cuando entró en vigencia el IRPF.

El problema de las cesiones de promesa sin fecha cierta

Un caso complejo surge cuando el inmueble se adquirió mediante cesión de promesa de compraventa que no fue protocolizada en su momento. Esta situación genera interrogantes sobre:

• ¿Cuál es la fecha válida de adquisición?
• ¿Se puede aplicar el criterio ficto si el documento carece de fecha cierta?
• ¿Qué elementos permiten acreditar la fecha de adquisición?

Criterio de la DGI: El pago del tributo como elemento probatorio

La DGI estableció un criterio fundamental: el pago del Impuesto a las Transacciones Inmobiliarias (ITP) al momento de la cesión original constituye un elemento acreditante válido de la fecha de realización del negocio.

Esto significa que, aunque el documento de cesión:

• No tenga firmas certificadas notarialmente
• No esté protocolizado
• No esté inscrito en el Registro

Si se pagó el tributo correspondiente en la fecha original, esta puede considerarse como fecha válida de adquisición para efectos del IRPF.

Implicancias prácticas del criterio

Documentación necesaria

Para aplicar este criterio es imprescindible contar con:

• Comprobante de pago del ITP en la fecha de la cesión original
• Declaración jurada del tributo correspondiente
• Documentación que acredite la cadena de títulos

Consecuencias fiscales

Si no hubiera mediado el pago del tributo en 1979, la fecha que debería considerarse sería la del año 2013 (cuando se protocolizó), lo que impediría aplicar el criterio ficto.

Aplicación del criterio ficto

Una vez acreditada la fecha de adquisición anterior a 2007, el cálculo es sencillo:

IRPF = Precio de venta × 15%

Importante: El valor considerado para aplicar el 15% nunca puede ser inferior al valor real vigente fijado por la Dirección Nacional de Catastro.

Ejemplo práctico

Consideremos el caso de la consulta:

• Cesión de promesa: 1979 (con pago de ITP)
• Protocolización: 2013
• Precio original: U$S 30.000
• Precio actual de venta: (por ejemplo) U$S 150.000

Cálculo del IRPF: U$S 150.000 × 15% = U$S 22.500

Preguntas frecuentes

¿Puedo usar el criterio ficto si compré antes de 2007 pero no tengo el recibo del ITP?

Sin el comprobante de pago del tributo original, la DGI considerará como fecha de adquisición la de protocolización del documento, lo que podría impedir aplicar el criterio ficto.

¿Qué pasa si el valor catastral es mayor al precio de venta declarado?

Se debe aplicar el 15% sobre el valor catastral, no sobre el precio de venta declarado.

¿Es obligatorio usar el criterio ficto?

No, es optativo. El contribuyente puede optar por el cálculo real si le resulta más conveniente.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 6.005

ENAJENACIÓN DE INMUEBLE ADQUIRIDO POR CESIÓN DE PROMESA DE COMPRAVENTA PROTOCOLIZADA EN FECHA POSTERIOR - IRPF - COSTO FISCAL, DETERMINACIÓN - CRITERIO FICTO.

La Consulta.

El propietario de un inmueble consulta previo a su venta, si puede utilizar el criterio ficto para el pago del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por incremento patrimonial, tomando como antecedente la cesión de promesa de compraventa otorgada el 14 de agosto de 1979 y protocolizada el 4 de setiembre de 2013, por la cual adquirió los derechos de promitente comprador.

Adelanta opinión manifestando que la cesión de promesa es el antecedente (fecha de compra) a ser utilizado para el cálculo del IRPF, de acuerdo a que por la cesión de promesa del año 1979, se abonó el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP), por lo que la Oficina Recaudadora tuvo conocimiento del otorgamiento de ese negocio, que no correspondía pagarlo.

Manifiesta además que cuando se certifican las firmas de ese documento, las partes no proceden a otorgar nuevamente el documento, sino que ratifican en todos sus términos el contenido de la cesión.

Antecedentes:

Para dar respuesta a la consulta, se describen los hechos de acuerdo a documentación que se adjunta: El 23.04.1979, se celebra un compromiso de compraventa por la cual una SA (1) prometió vender a otra SA (2), la unidad 404 y un lugar en el garaje 102 de un edificio en construcción, por el precio de U$S 30.000 dólares, que fue abonado en su totalidad. El documento fue inscrito en el Registro respectivo el 6 de junio de 1979.

Por documento privado de 14.08.1979, la SA (2), cedió los derechos de promitente comprador al consultante Sr. XX, por un monto de U$S 2.000 dólares. En dicho contrato no se certificaron las firmas de los otorgantes ni se inscribió en el Registro respectivo. El consultante agrega fotocopia de la declaración jurada y del pago del Impuesto a las Transacciones Inmobiliarias del cual surge que el pago fue por la cesión realizada, en el mentado documento privado.

Posteriormente, por certificado notarial de 4 de setiembre de 2013, comparecieron las mismas partes y actual Directora de la SA (2), quienes consienten y ratifican todo lo actuado y se protocoliza para su inscripción el 5.09.2013, abonándose simultáneamente el ITP.

El 25.04.2014, se realizó la compraventa judicial a favor del Sr. XX, en cumplimiento de la promesa y cesión de derechos de promitente comprador señaladas, cuyo precio fue de U$S 30.000 dólares, que coincide con el monto del compromiso de compraventa.

El actual propietario del bien, solicita con carácter vinculante que se establezca el criterio que debe adoptarse respecto del "precio o valor" para la liquidación del IRPF, al momento de su enajenación. Adjunta como antecedentes la respuesta dada en las Consultas N° 5.095 de 14.01.009 (Bol. N° 428), N° 5.103 de 14.01.009 (Bol. N° 428), N° 5.118 de 30.04.009 (Bol. N° 431) y N° 5.351 de 07.07.010 (Bol. N° 446).

La Respuesta.

En el caso en consulta se está ante tres documentos, de los cuales dos de ellos tienen fecha cierta y el tercero (efectuado el segundo en el tiempo), carece de ella.

Este documento es, precisamente, el que otorga al consultante la legitimación activa para solicitar judicialmente la escrituración forzosa del inmueble y que fuera ratificado por escritura del año 2013.

Si bien este documento recién adquirió fecha cierta con su protocolización, hecho que aconteciera en el año 2013, la circunstancia de que haya mediado el pago del tributo a las transacciones inmobiliarias en el año 1979, es lo que posibilita que, aún con esas carencias (falta de certificación notarial de firmas, de protocolización y/o de inscripción en el Registro), se tome como fecha válida la de su suscripción al constituir un elemento acreditante válido de su realización en la fecha indicada.

De no haber mediado este pago, la fecha que debería considerarse sería la del año 2013, y no la que se solicita.

En efecto, la Ley del IRPF posibilita ir al criterio ficto en las situaciones en que la adquisición se produjo con anterioridad al año 2007, esto es, a la entrada en vigencia del tributo. Por lo tanto, es fundamental la acreditación del acto en la fecha indicada, esto es, con anterioridad a la entrada en vigencia del impuesto.

En definitiva, el consultante podrá determinar el impuesto por el criterio ficto, aplicando al precio de venta el 15%. En ningún caso el valor considerado para la aplicación del referido porcentaje, podrá ser inferior al valor real vigente fijado por la Dirección Nacional de Catastro.

29.11.017 - El Sub Director General de Rentas.