Intereses en viviendas de interés social: IVA e IRAE explicado

Contexto del régimen de viviendas de interés social

La Ley N° 18.795 de 17 de agosto de 2011 creó el Régimen de Viviendas de Interés Social, reglamentado por el Decreto N° 355/011. Este régimen otorga importantes beneficios tributarios a los emprendimientos inmobiliarios que califican para la declaratoria promocional.

Los fideicomisos financieros que operan bajo este régimen pueden acceder a exoneraciones significativas en IRAE por las rentas derivadas de arrendamientos y ventas de unidades amparadas en la declaratoria promocional.

Tratamiento de los intereses de financiación en IRAE

Un aspecto clave que surge de la consulta es el tratamiento de los intereses de financiación por venta de inmuebles a plazo. La DGI confirmó que estos intereses se encuentran exonerados del IRAE, fundamentando esta posición en que:

• Los intereses derivan directamente de la actividad declarada promovida
• Forman parte de la construcción y comercialización de inmuebles
• Están comprendidos en el marco del Régimen de Vivienda de Interés Social

Esta interpretación amplía el alcance de los beneficios más allá de la simple venta, incluyendo los componentes financieros asociados a la operación.

Intereses de mora: tratamiento diferencial en IVA

Los intereses de mora por atrasos en el pago de cuotas reciben un tratamiento tributario específico que es importante distinguir:

Según el artículo 100° del Decreto N° 220/998:

"Los intereses de mora resultantes del atraso del deudor en el pago de obligaciones no constituyen prestaciones accesorias, hallándose gravados a la tasa básica".

Esto significa que los intereses moratorios:

• Están gravados con IVA a tasa básica (22%)
• Deben facturarse al momento del cobro
• No se benefician de las exoneraciones del régimen de viviendas de interés social

Diferencias clave entre tipos de intereses

Es fundamental distinguir entre los diferentes tipos de intereses para aplicar correctamente el tratamiento tributario:

Intereses de financiación:

• Exonerados de IRAE bajo el régimen de viviendas de interés social
• Forman parte integral del negocio inmobiliario
• Están vinculados a la actividad promocionada

Intereses de mora:

• Gravados con IVA a tasa básica
• No constituyen prestaciones accesorias
• Tienen tratamiento específico independiente de otros beneficios

Aspectos prácticos para fideicomisos financieros

Para los fideicomisos que operan bajo este régimen, es esencial:

• Separar contablemente los intereses de financiación de los intereses de mora
• Facturar correctamente los intereses moratorios con IVA al momento del cobro
• Documentar adecuadamente el origen de cada tipo de interés
• Mantener registros que permitan la correcta aplicación de exoneraciones

Implicancias para la planificación tributaria

Esta consulta establece precedentes importantes para:

Desarrolladores inmobiliarios: Confirma que los beneficios del régimen se extienden a componentes financieros de las operaciones.

Fideicomisos financieros: Clarifica la necesidad de tratamiento diferencial según el tipo de interés involucrado.

Compradores de viviendas: Los intereses de mora que paguen tendrán IVA incluido, factor a considerar en la planificación financiera.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 6.110

RÉGIMEN DE VIVIENDAS DE INTERÉS SOCIAL - INTERESES DE FINANCIACIÓN POR VENTA DE INMUEBLES A PLAZO - INTERESES DE MORA POR ATRASOS EN EL PAGO DE CUOTAS - IVA - IRAE - TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Un fideicomiso financiero se presenta al amparo de los artículos 71 y siguientes del Código Tributario, consultando el tratamiento que corresponde otorgarle a los intereses de financiación, derivados de la venta a plazo de viviendas que obtuvieron los beneficios tributarios previstos en la Ley N° 18.795 de 17 de agosto de 2011 (Régimen de Viviendas de Interés Social), reglamentado en el Decreto N° 355/011 de 06.10.011.

El fideicomiso financiero obtuvo la declaratoria promocional y los correspondientes beneficios tributarios por Resolución del Ministerio de Vivienda Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente. La referida resolución, entre otros beneficios, exoneró del Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE) a las rentas derivadas de los arrendamientos y ventas, de unidades amparadas en la declaratoria promocional. En caso que las mismas se destinaran al arrendamiento, se exonera de IRAE en los términos y condiciones dispuestas en el literal f) del artículo 10 del mencionado Decreto N° 355/011.

El consultante entiende que tanto las rentas derivadas de la venta de las unidades, así como los intereses de financiación, se encuentran exonerados del IRAE.

Esta Comisión de Consultas comparte la opinión adelantada por el consultante, en la medida que estamos ante rentas originadas en la actividad declarada promovida (construcción y comercialización de inmuebles) en el marco del Régimen de Vivienda de Interés Social.

Adicionalmente, se consulta respecto del tratamiento tributario frente al Impuesto al Valor Agregado (IVA) de los intereses de mora por atrasos de clientes en el pago de las cuotas que financian las viviendas. El consultante adelanta opinión en el sentido que los mismos se encuentran exonerados del impuesto, en base a lo establecido en el artículo 39° de la Ley N° 17.703 de 27 de octubre de 2003, el cual expresa:

"A los efectos de fomentar el crédito destinado a la inversión, otórgase a los fideicomisos financieros cuyos certificados de participación en el dominio fiduciario, de deuda o títulos mixtos, se emitan mediante oferta pública, los siguientes beneficios:

a) Exoneración del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales a la parte enajenante y a la parte adquirente, por las transmisiones de bienes realizadas en cumplimiento del fideicomiso.

b) Exoneración de los Impuestos al Valor Agregado, de Contribución al Financiamiento de la Seguridad Social y Específico Interno, a las enajenaciones de bienes y derechos realizadas en virtud del referido cumplimiento.

................"

Esta Comisión de Consultas no comparte este criterio en virtud de que la normativa del IVA establece un tratamiento específico para los intereses de mora. En efecto, el artículo 100° del Decreto N° 220/998 de 12.08.998 dispone:

"Los intereses de mora resultantes del atraso del deudor en el pago de obligaciones no constituyen prestaciones accesorias, hallándose gravados a la tasa básica".

Por lo tanto, de la normativa transcrita resulta que los intereses moratorios por atrasos de clientes en el pago de las cuotas que financian las viviendas estarán gravados a la tasa básica, debiéndose facturar los mismos al momento del cobro, según lo dispone el artículo 112° del referido decreto.

Esta respuesta es acorde con la Consulta N° 5.347 de 23.03.010 (Boletín N° 442).

19.01.018 - El Sub Director General de la DGI, acorde.