Gastos de alhajamiento en cesión de compromisos de compraventa: ¿cómo afectan el IRPF?

El problema planteado

Una situación frecuente en las operaciones inmobiliarias es cuando se incluyen gastos adicionales al precio del inmueble, como gastos de alhajamiento o servicios. La pregunta que surge es: ¿estos gastos pueden considerarse parte del costo a efectos del cálculo del IRPF?

La DGI resolvió un caso donde una persona física había suscrito un compromiso de compraventa por US$ 118.000, más US$ 4.720 adicionales por gastos de alhajamiento. Al ceder posteriormente ese compromiso por US$ 125.000, surgió la duda sobre cómo calcular correctamente el IRPF.

Marco normativo aplicable

El artículo 20 del Título 7 del Texto Ordenado 1996 establece que en la enajenación de inmuebles, la renta imponible surge de la diferencia entre:

• El precio de enajenación: lo que se recibe por la venta
• El costo fiscal actualizado: lo que se pagó originalmente por el inmueble más las mejoras documentadas

La clave está en determinar qué conceptos pueden integrar legítimamente el costo fiscal.

Criterio de la DGI sobre gastos de alhajamiento

La DGI fue clara en su respuesta: los gastos de alhajamiento NO pueden integrar el costo a efectos del IRPF porque:

No cumplen con la definición de bien inmueble ni con la definición de mejoras según la normativa vigente.

Además, en el caso analizado, los US$ 4.720 no solo incluían alhajamiento sino también:

• Conexiones de servicios (UTE, ANTEL, OSE, GAS)
• Gastos de planos de mensura
• Seguros de incendio
• Otros gastos administrativos

Diferenciación entre precio e gastos adicionales

Un aspecto fundamental que destacó la DGI es la correcta interpretación del contrato:

• El precio del inmueble era efectivamente US$ 118.000 (según cláusula tercera del contrato)
• Los US$ 4.720 eran gastos adicionales ajenos al precio del inmueble (cláusula decimosegunda)

Esta distinción contractual es clave para el cálculo correcto del IRPF.

Cálculo correcto del IRPF en el caso

Aplicando el criterio de la DGI, el cálculo sería:

• Precio de cesión: US$ 125.000
• Costo computable: US$ 118.000 (precio original del inmueble)
• Renta gravada: US$ 7.000 (125.000 - 118.000)

Los gastos de alhajamiento de US$ 4.720 NO se incluyen en el costo.

Implicancias prácticas para contribuyentes

Este criterio tiene importantes consecuencias:

• Mayor carga tributaria: al no poder deducir estos gastos, la renta gravada es mayor
• Importancia de la redacción contractual: distinguir claramente entre precio e gastos adicionales
• Documentación requerida: solo gastos que califiquen como mejoras y estén documentados pueden sumarse al costo

¿Qué gastos SÍ pueden integrar el costo?

Según la normativa, pueden sumarse al costo fiscal:

• Mejoras al inmueble debidamente documentadas
• Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales de cargo del enajenante
• Gastos que efectivamente incrementen el valor del inmueble de forma permanente

Los gastos de alhajamiento, conexiones de servicios y gastos administrativos no califican como mejoras.

Recomendaciones para futuras operaciones

Para evitar problemas similares, recomendamos:

1. Redactar contratos con precisión: separar claramente precio de gastos adicionales
2. Documentar adecuadamente las mejoras: conservar facturas y comprobantes
3. Consultar antes de estructurar la operación: evaluar las implicancias tributarias
4. Considerar alternativas: evaluar si ciertos gastos pueden estructurarse como mejoras

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.679

GASTOS DE ALHAJAMIENTO INCLUIDOS EN COMPROMISO DE COMPRAVENTA - IRPF - MONTO IMPONIBLE, DETERMINACIÓN.

En marzo del año 2012, una persona física suscribió un compromiso de compra venta por un inmueble, pactando como precio U$S 118.000, más U$S 4.720 (equivalente al 4% del precio) por gastos de alhajamiento. Abonó por tanto, en el acto de suscripción de tal compromiso, la suma total de U$S 122.720.

La consultante manifiesta que se procedió a otorgar la cesión del compromiso, en la cual se acordó como precio U$S 125.000 el cual incluye U$S 4.720 por gasto de alhajamiento.

Alude que la escribana actuante a los efectos del cálculo de la retención del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF); le consideró como precio de la enajenación U$S 125.000 y como costo los U$S 118.000 no incluyendo los gastos por alhajamiento.

Adelanta opinión en sentido que debió considerarse como costo el valor del inmueble más los gastos de alhajamiento (U$S 122.720).

No se comparte la opinión de la consultante por los motivos que se exponen a continuación.

En primer lugar, debe precisarse que de los documentos agregados por la compareciente, surge que los gastos por U$S 4.720 previstos en la cláusula decimasegunda no sólo corresponden al alhajamiento sino que también refieren a los siguientes: costos y gastos correspondientes a las entradas de UTE, ANTEL, OSE, GAS y conexión al colector y cualquier otro servicio, gastos y honorarios del plano de mensura y fraccionamiento horizontal y reglamento de copropiedad, la cuota parte de los seguros de incendio del edificio y de los posibles telegramas colacionados que se envíen a la parte promitente compradora.

Planteado con precisión este punto, cabe señalar que el artículo 20 Título 7 Texto Ordenado 1996 refiere a la determinación de la renta cuando se otorga una compraventa, estableciendo que:

"Cuando se trate de la enajenación o promesa de enajenación de inmuebles, la renta derivada de dicha operación estará constituida por la diferencia entre los siguientes conceptos:

A) El precio de la enajenación o de la promesa en su caso, o el valor determinado de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 25 de este Título según corresponda. (...)

B) La suma del costo fiscal actualizado del inmueble enajenado más el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales de cargo del enajenante.

Si al inmueble se le hubieran realizado mejoras, el costo de dichas mejoras, debidamente documentado, se incorporará al citado valor fiscal al momento de la factura respectiva, y se actualizará de acuerdo al procedimiento señalado..."

De la normativa anteriormente mencionada, se desprende que los gastos de alhajamiento, no pueden integrar el costo a los efectos de la determinación del monto imponible del IRPF, dado que no cumple ni con la definición de bien inmueble, ni con la definición de mejoras. Con respecto a los restantes gastos estipulados en la cláusula decimosegunda, solamente se podrían computar aquellos que integren el costo de las mejoras y que se encuentren debidamente documentados. Puntualmente para el caso en consulta, ninguno de los gastos mencionados cumple con los requisitos estipulados, por lo cual no son computables como parte del costo.

Además, en este caso queda claro que el precio pactado del compromiso de compraventa fue efectivamente la suma de U$S 118.000 ya que así lo dispone la cláusula tercera que se titula: "precio". En la cláusula decimasegunda se menciona el gasto de U$S 4.720 a que refiere la consultante pero que es ajeno al precio del inmueble.

01.03.013 - El Sub Director General de la D.G.I., acorde.
BOLETÍN N° 478