Fideicomisos de vivienda social: beneficios fiscales y primera enajenación

¿Cuándo se agotan los beneficios fiscales en fideicomisos de vivienda social?

Los fideicomisos inmobiliarios para construcción de viviendas de interés social son instrumentos cada vez más utilizados en Uruguay. Sin embargo, surge una duda recurrente: ¿cuándo se consideran agotados los beneficios tributarios que otorga la Ley 18.795?

La DGI ha clarificado recientemente este punto mediante una consulta tributaria que involucra un fideicomiso constituido entre personas físicas y jurídicas para construir y adjudicar viviendas bajo el régimen de interés social.

El planteo de la consulta

Una escribana pública planteó la siguiente interpretación:

La adjudicación de las viviendas del fideicomiso a los beneficiarios-comitentes no constituye "enajenación en sentido puro", por lo que los beneficios tributarios recién se agotarían cuando estos las vendan posteriormente a terceros.

Esta interpretación sugería que los beneficios fiscales se mantendrían "intactos" hasta la venta final a terceros.

Criterio definitivo de la DGI

La DGI rechazó categóricamente esta interpretación. Según el criterio oficial:

• La transferencia de bienes del fideicomiso a los beneficiarios-comitentes sí constituye una enajenación
• Esta primera transferencia está gravada por todos los tributos correspondientes
• Los beneficios de la Ley 18.795 se agotan completamente en esta primera operación

Beneficios que se agotan en la primera transferencia

Los beneficios tributarios que se pierden definitivamente en la adjudicación del fideicomiso incluyen:

• IRAE: Exoneración de las rentas derivadas de la primera enajenación (literal a del art. 10 del Decreto 355/011)
• IVA: Exoneración del Impuesto al Valor Agregado en la primera enajenación (literal c)
• ITP: Exoneración del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales para enajenante y adquirente (literal e)

Implicancias prácticas para inversores

Esta interpretación tiene consecuencias importantes:

Para los beneficiarios del fideicomiso: Si decidís vender posteriormente la vivienda que recibiste del fideicomiso, ya no contarás con los beneficios fiscales de la vivienda de interés social.

Para los estructuradores de fideicomisos: Es fundamental informar claramente a los participantes que los beneficios se agotan en la adjudicación, no en una eventual venta posterior.

Para asesores tributarios: La planificación fiscal debe considerar que la primera enajenación ocurre en la transferencia del fideicomiso, independientemente del destino final del bien.

Consideraciones adicionales

Este criterio se aplica específicamente a fideicomisos que operan bajo el régimen de las Leyes 17.703 y 18.795. Es importante recordar que:

• El fideicomiso debe estar correctamente constituido bajo estas normativas
• Las viviendas deben calificar como de "interés social" según los parámetros legales
• Los beneficios solo aplican si se cumplen todos los requisitos de forma y fondo

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 6.171

FIDEICOMISO CONSTITUIDO ENTRE PERSONAS FÍSICAS Y JURÍDICAS PARA LA CONSTRUCCIÓN Y POSTERIOR ADJUDICACIÓN DE VIVIENDAS DE INTERÉS SOCIAL - IRAE - IVA - ITP - ENAJENACIÓN A TERCEROS - BENEFICIOS FISCALES, CONSIDERACIONES.

Una escribana pública consulta cuál es la situación tributaria de un fideicomiso constituido entre varias personas físicas y jurídicas para la construcción y posterior adjudicación de viviendas, al amparo de las disposiciones y beneficios de las Leyes N° 17.703 de 27 de octubre de 2003 y N° 18.795 de 17 de agosto de 2011.

En concreto, consulta si al enajenarlas a un tercero son de aplicación los beneficios tributarios a la primera enajenación, adelantando opinión en el sentido de que la adjudicación de las viviendas a las fideicomitentes no constituye "enajenación en sentido puro", lo que sí acontecerá cuando se vendan a un tercero.

RESPUESTA.- No se comparte la interpretación de la consultante.

Una vez concluido el negocio para el cual se constituyó el fideicomiso, se produce la transferencia de los bienes, en este caso, de las unidades de propiedad horizontal que se construyeron, a los beneficiarios-comitentes.

Dicha transferencia es una enajenación y como tal se encuentra gravada por tributos. Por lo tanto, las exoneraciones otorgadas por la Ley N° 18.795 de 17 de agosto de 2011 y su Decreto reglamentario le son de aplicación. Así, la prevista en los literales a), c) y e) del artículo 10° del Decreto N° 355/011 de 06.10.011 respecto de las rentas derivadas de la primera enajenación (literal a); del Impuesto al Valor Agregado (IVA) de la primera enajenación (literal c) y del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) para enajenante y adquirente de la primera se agotan en esta primera operación.

Ergo, en el caso en que el beneficiario-adquirente la enajene, a su vez, a un tercero, no gozará de tal beneficio.

01.10.018 - El Sub Director General de la DGI, acorde.