Fideicomisos de construcción: tratamiento fiscal de aportes y adjudicaciones

Los fideicomisos de construcción son una herramienta financiera cada vez más utilizada en Uruguay para desarrollos inmobiliarios. Sin embargo, su tratamiento tributario presenta complejidades que es fundamental comprender para evitar contingencias fiscales.

¿Qué es un fideicomiso de construcción?

En este tipo de operaciones, diferentes fideicomitentes realizan aportes al patrimonio fiduciario con distintos propósitos:

• Aporte de terreno: Algunos fideicomitentes transfieren la propiedad de un inmueble
• Aporte de dinero: Otros fideicomitentes contribuyen con recursos financieros para la construcción
• Construcción y adjudicación: Una vez finalizada la obra, se adjudican unidades a los beneficiarios

Tratamiento fiscal del aporte de terrenos

Cuando los fideicomitentes enajenan un terreno al patrimonio fiduciario, esta operación está gravada por:

Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP)

La transferencia del terreno al fideicomiso constituye una enajenación que desplaza la titularidad del bien de un patrimonio a otro. La Ley N° 17.703 establece expresamente que "el fideicomiso por acto entre vivos es título hábil para producir la transferencia de la propiedad".

Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

La enajenación genera una renta por incremento patrimonial gravada por IRPF, calculada según las disposiciones del artículo 20° del Título 7 del TO 1996.

Régimen fiscal de las adjudicaciones

Una vez finalizada la construcción, la adjudicación de unidades a los beneficiarios genera las siguientes obligaciones tributarias:

Para beneficiarios que aportaron terreno

La adjudicación está gravada por:

• ITP: Por tratarse de una transmisión patrimonial
• IRAE: Según el numeral 7 del literal A) del artículo 3° del Título 4
• IVA tasa mínima: Por primera enajenación de inmuebles

Para beneficiarios que aportaron dinero

Se aplica el mismo régimen tributario que para quienes aportaron terreno: ITP, IRAE e IVA a tasa mínima.

Fideicomisos de construcción al costo

Es importante considerar si el fideicomiso califica como "construcción al costo" según el Decreto N° 27/013. En estos casos:

El valor para IVA será equivalente al total de los aportes pactados con los fideicomitentes, y no el valor de venta en plaza.

Esta modalidad puede resultar más beneficiosa fiscalmente para los contribuyentes.

Aspectos procedimentales importantes

Algunos puntos clave a tener en cuenta:

• Los cálculos deben realizarse conforme a la normativa vigente al momento de cada operación
• Es fundamental determinar si el fideicomiso califica como "construcción al costo"
• La documentación debe reflejar claramente la naturaleza de cada aporte
• Se recomienda obtener asesoramiento profesional para estructurar la operación

Recomendaciones prácticas

Para una correcta planificación fiscal en fideicomisos de construcción:

1. Evaluar la estructura: Analizar si conviene estructurar como fideicomiso al costo
2. Documentar adecuadamente: Mantener registros claros de todos los aportes y su naturaleza
3. Planificar el timing: Considerar el momento óptimo para cada operación desde el punto de vista fiscal
4. Consultar con expertos: Dado la complejidad del tema, es recomendable contar con asesoramiento especializado

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 6.123

ENAJENACIÓN DE TERRENO Y APORTE DE DINERO PARA CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIO POR FIDEICOMITENTES AL FIDEICOMISO - ITP - IRPF - GRAVABILIDAD - ADJUDICACIÓN DE UNIDADES, CÁLCULO.

I) La consulta

Una Escribana Pública realiza la presente consulta, expresando que:

1) dos fideicomitentes enajenan un terreno de su propiedad por título fideicomiso con destino al patrimonio fiduciario para la construcción de un edificio que se conformará por varias unidades.

2) otros fideicomitentes aportarán el dinero para la construcción del edificio.

3) una vez finalizado el edificio se adjudicará a cada uno de los fideicomitentes, algunas de las unidades, siendo los mismos beneficiarios del fideicomiso.

La compareciente consulta: a) si la enajenación que hacen los fideicomitentes al patrimonio fiduciario está gravada por IRPF e ITP; b) si la posterior adjudicación de la unidad a los fideicomitentes que aportaron el terreno está gravada por dichos impuestos, c) si la adjudicación de la unidad a los fideicomitentes que aportaron el dinero está gravada por los mismos impuestos o por algún otro, y d) cuál es el procedimiento de cálculo en tales casos.

II) La respuesta

a) Enajenación que hacen los fideicomitentes al fideicomiso

La enajenación de los terrenos por parte de los fideicomitentes al patrimonio fiduciario estará gravada por el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) y por el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF), en virtud de que el aporte del inmueble para ser integrado al patrimonio del fideicomiso constituye una enajenación por la cual se transmite el dominio del terreno, de acuerdo a la normativa que seguidamente se expondrá.

Respecto al ITP, las enajenaciones de bienes inmuebles se encuentran gravadas por dicho impuesto de acuerdo a lo establecido en el literal A) del artículo 1° del Título 19 del TO1996. Asimismo, el artículo 5° del Decreto N° 252/998 de 16.09.998 establece el concepto de enajenación a dichos efectos, señalando que "...comprende los negocios jurídicos hábiles para desplazar de un patrimonio a otro la titularidad de un bien inmueble...".

Y en este sentido, la Ley N° 17.703 de 27 de octubre de 2003 en su artículo 2° inciso tercero expresa: "El fideicomiso por acto entre vivos es título hábil para producir la transferencia de la propiedad de la titularidad de los derechos reales o personales que constituyan su objeto".

Este impuesto se determinará de acuerdo a lo establecido en los artículos 4° del Título 19 del TO 1996 y 4° del Decreto reglamentario referido.

En relación al IRPF, el artículo 17° del Título 7 del TO 1996 establece que constituyen rentas por incrementos patrimoniales las originadas en la enajenación de bienes, incluyendo entre otras a las rentas correspondientes a transmisiones patrimoniales originadas en cualquier negocio jurídico que importe título hábil para trasmitir el dominio, comprendiendo, entre otros, a los actos referidos en los literales A), B), C) y D) del artículo 1° del Título 19 del TO 1996.

La renta deberá determinarse conforme a las disposiciones del artículo 20° del Título 7 del TO 1996.

b) Adjudicación del fideicomiso a los beneficiarios que aportaron el terreno

La adjudicación del fideicomiso a los beneficiarios que aportaron el terreno está gravada por ITP en virtud de lo dispuesto por el literal A) del artículo 1° del Título 19 del Texto Ordenado 1996 y el artículo 5° del Decreto N° 252/998 y por el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas ( IRAE) por lo establecido en el numeral 7 del literal A) del artículo 3° del Título 4 del citado Texto y los artículos 1° y 3° numeral 1) del Decreto N° 150/007 de 26.04.007.

Por otra parte, en cuanto al IRAE, debe tenerse presente que los fideicomitentes son los beneficiarios. Al respecto, y de reunirse los requisitos establecidos normativamente, podría resultar de aplicación lo dispuesto por el Decreto N° 27/013 de 23.01.013 ("fideicomisos de construcción al costo").

Asimismo estará gravado por IVA a la tasa mínima por concepto de primera enajenación de inmuebles conforme a lo dispuesto en los artículos 18° literal I) del Título 10 Texto Ordenado 1996, 101° del Decreto N° 220/998 de 12.08.998 y 32 y siguientes del Decreto N° 207/007 de 18.06.007.

El impuesto se determinará aplicando la tasa mínima al monto establecido en el literal b) del artículo 118° del Decreto N° 220/998, según se trate o no de un fideicomiso de construcción al costo:

"b) El valor de venta en plaza de los bienes y servicios afectados al uso privado por los dueños, socios o accionistas de la empresa contribuyente. Se entenderá por afectación al uso privado, la disposición de bienes que constituya gasto no admitido para liquidar el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas.

En el caso de las transferencias de bienes inmuebles realizadas a los fideicomitentes, en cumplimiento de contratos de fideicomisos de construcción al costo, de acuerdo con la definición realizada por el artículo 14 del Decreto N° 150/007, de 26 de abril de 2007, dicho valor será equivalente al total de los aportes pactados con los fideicomitentes."

c) Adjudicación del fideicomiso a los beneficiarios que aportaron dinero

Para el caso de la adjudicación de inmuebles construidos por parte del fideicomiso a los beneficiarios que aportaron dinero, resulta aplicable en su totalidad la respuesta indicada en el literal anterior.

d) Procedimiento de cálculo

En lo que respecta al procedimiento de cálculo, deberá realizarse de acuerdo a lo señalado conforme a la normativa vigente, no correspondiendo a esta Comisión de Consultas la realización de cálculos de los impuestos.

14.05.018 - El Director General de Rentas.