Exoneración IRPF en venta de vivienda y compra en cooperativa

El problema: venta de casa y compra en cooperativa

Una situación común en Uruguay es la venta de la vivienda permanente para posteriormente adquirir una participación social en una cooperativa de vivienda. En estos casos, surge la pregunta sobre si corresponde la exoneración del IRPF por la ganancia obtenida en la venta.

La DGI ha aclarado los requisitos y procedimientos para obtener esta exoneración, especialmente cuando el trámite inicial es rechazado por considerar que el precio de la compra es "incierto".

Marco normativo aplicable

El literal L) del artículo 27 del Título 7 del Texto Ordenado 1996 establece la exoneración del IRPF para las ganancias de capital obtenidas por la enajenación de vivienda permanente, cuando el contribuyente reinvierte en otra vivienda para el mismo destino.

Esta norma busca facilitar el acceso a la vivienda sin penalizar fiscalmente a quienes cambian de inmueble por necesidades familiares o económicas.

Criterio de la DGI: determinación del precio en cooperativas

El aspecto clave de esta consulta es la determinación del precio real cuando se adquiere una participación en cooperativa de vivienda. La DGI establece que:

• El monto de la operación debe incluir todo el pasivo que se adeude a la cooperativa
• No basta con el precio de cesión de la cuota social
• Debe sumarse la deuda pendiente con la cooperativa
• Es necesaria constancia oficial del monto total (ej: Agencia Nacional de Vivienda)

Procedimiento para la restitución

Para obtener la restitución del IRPF abonado en exceso, el contribuyente debe:

1. Presentar el Formulario 5700 con toda la documentación respaldatoria
2. Acreditar el precio total de la operación (precio de cesión + pasivo con cooperativa)
3. Adjuntar constancia oficial del monto adeudado a la cooperativa
4. Cumplir los demás requisitos del artículo 27 literal L)

Ejemplo práctico del caso

En el caso consultado:

• Venta de vivienda: US$ 51.000
• Precio de cesión de cuota: US$ 40.000
• Pasivo con cooperativa: Monto adicional que eleva el total a 1.121.950 UI
• Precio real total: Cesión + pasivo = valor total de la inversión

Solo considerando el precio total (no únicamente la cesión) se puede determinar si se cumple el requisito de reinversión para la exoneración.

Errores comunes a evitar

Error principal: Considerar únicamente el precio de cesión de la cuota social sin incluir el pasivo pendiente con la cooperativa.

Otros errores frecuentes:

• No solicitar constancia oficial del monto adeudado
• Presentar documentación incompleta
• No cumplir los plazos establecidos para la reinversión

Recomendaciones profesionales

Para escribanos y contadores que manejen estos casos:

• Solicitar siempre constancia oficial del pasivo con la cooperativa
• Documentar correctamente el precio total de la operación
• Revisar que se cumplan todos los requisitos del literal L)
• Conservar toda la documentación respaldatoria

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.712

VENTA DE VIVIENDA PERMANENTE Y ADQUISICIÓN DE PARTICIPACIÓN SOCIAL DE COOPERATIVA - IRPF - EXONERACIÓN, CONSIDERACIONES.

Se consulta por parte de una escribana respecto de la siguiente situación de hecho:

Con fecha 8/11/2012 una persona física enajena una finca que constituía su casa habitación, siendo el precio de tal compraventa U$S 51.000. En la misma fecha, la referida adquirió por cesión de cuota, participación social en una cooperativa de vivienda por un monto de U$S 40.000.

La profesional al pretender ingresar el trámite de restitución de lo abonado mediante el Formulario 5700 expresa que, el mismo le fue rechazado por considerar que el precio de la compra era incierto. Opina que la deuda está determinada y adjunta constancia emitida por la Agencia Nacional de Vivienda, lo cual sumado al precio de la cesión ascendería a 1.121.950 UI.

En definitiva, entiende que se cumplen todas las condiciones del literal L) del artículo 27 del Título 7 del Texto Ordenado 1996, y solicita se autorice la restitución de la suma abonada oportunamente.

Resolución:

En lo sustancial, se comparte lo explicitado conforme esta Comisión de Consultas se ha expedido sobre el tema planteado en Consulta N° 5.580 de 05.09.012 (Bol. 472), a la cual se remite. Por consiguiente, el monto de la operación deberá contener, además del precio, todo el pasivo que se adeude a la cooperativa, y en consecuencia cumpliéndose las demás condiciones contenidas en el artículo relacionado, le corresponderá obtener el crédito por el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) abonado en exceso correspondiente a vivienda permanente.

05.12.013 - El Sub Director General de la D.G.I., acorde.

BOLETÍN N° 487