Exoneración IRPF en venta de mitad indivisa de vivienda permanente

El problema del condominio en la exoneración por vivienda permanente

Cuando un inmueble pertenece a varios propietarios (condominio), surge una duda frecuente: ¿el límite de 1.200.000 UI para acceder a la exoneración por venta de vivienda permanente se aplica sobre el total del inmueble o sobre la parte que corresponde a cada condómino?

La DGI resolvió esta cuestión de manera favorable para los contribuyentes: el monto límite se calcula únicamente sobre la cuota parte que recibe cada condómino, no sobre el precio total del inmueble.

Caso práctico analizado por la DGI

Un contribuyente vendió su mitad indivisa de un inmueble que constituía su vivienda única y permanente por U$S 102.500. Con ese dinero, prometió comprar otra vivienda por U$S 68.000.

La pregunta clave era si tenía derecho a la exoneración del IRPF prevista para la venta de vivienda permanente, considerando que su cuota parte no superaba los límites establecidos.

Criterio definitivo de la DGI

La DGI estableció que "el monto de la operación" se refiere al monto efectivamente percibido por cada condómino por su cuota parte, no al precio total del inmueble.

Este criterio se fundamenta en el principio de capacidad contributiva: la situación económica de cada condómino está determinada por lo que efectivamente recibe, no por lo que reciben los demás propietarios.

Condiciones para acceder a la exoneración

Para que opere la exoneración por venta de vivienda permanente, deben cumplirse conjuntamente estas cuatro condiciones:

• Límite del monto: Que el monto percibido por el condómino no supere 1.200.000 UI
• Destino del producido: Que al menos el 50% se destine a adquirir una nueva vivienda permanente
• Plazo máximo: Que no medien más de 12 meses entre la venta y la compra de la nueva vivienda
• Límite de la nueva vivienda: Que el valor de la nueva vivienda no supere 1.800.000 UI

Implicancias prácticas del nuevo criterio

Este cambio de criterio beneficia a los condóminos, ya que permite que cada uno pueda acceder individualmente a la exoneración si cumple las condiciones, sin importar el precio total del inmueble.

Por ejemplo, si un inmueble se vende por 2.500.000 UI y hay dos condóminos con igual participación, cada uno recibirá 1.250.000 UI. Bajo el criterio anterior, ninguno podría acceder a la exoneración por superar el límite individual. Con el nuevo criterio, ambos pueden acceder a la exoneración.

Importante: Esta resolución implica un cambio de criterio respecto a consultas anteriores (N° 5.020 y N° 5.187), por lo que casos similares resueltos bajo el criterio anterior podrían revisarse.

Ejemplo numérico

Supongamos que Juan y María son copropietarios al 50% cada uno de un apartamento que constituye la vivienda permanente de Juan. Si venden el inmueble por 2.000.000 UI:

• Criterio anterior: Juan no podría acceder a la exoneración porque el monto total (2.000.000 UI) supera el límite de 1.200.000 UI
• Nuevo criterio: Juan puede acceder a la exoneración porque su cuota parte (1.000.000 UI) no supera el límite individual de 1.200.000 UI

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.713

ENAJENACIÓN DE MITAD INDIVISA DE INMUEBLE VIVIENDA PERMANENTE - IRPF - MONTO DE LA OPERACIÓN, CONCEPTO DE - EXONERACIÓN, CONDICIONANTES.

Una persona física plantea la siguiente situación: el 9 de setiembre de 2011 enajenó su mitad indivisa de un bien inmueble que constituía su vivienda única y permanente por la suma de U$S 102.500 (dólares estadounidenses ciento dos mil quinientos). Posteriormente, el 2 de diciembre de 2011 prometió comprar con dicho producido otro inmueble por la cantidad de U$S 68.000 (dólares estadounidenses sesenta y ocho mil).

Consulta, si tiene derecho a la exoneración prevista por el literal L) del artículo 27° del Título 7 del Texto Ordenado 1996 y, por el literal L) del artículo 34° del Decreto N° 148/007 de 26.04.007. Manifiesta su opinión en sentido afirmativo, fundamentándola en que cuando el numeral 1 del inciso 1° del literal L) del artículo 27° del Título mencionado, refiere al monto de la operación, debe atenderse al monto de su cuota parte en el negocio jurídico y no al del total del mismo.

Esta Comisión de Consultas comparte la opinión del consultante por los fundamentos que se dirán.

El literal L) del artículo 27° del Título 7 del Texto Ordenado 1996 (norma reiterada en el literal L) del artículo 34° del Decreto N° 148/007) dispone (transcripción parcial):

"Están exonerados de este impuesto:
...
L) Los incrementos patrimoniales derivados de la enajenación, promesa de enajenación o cesión de promesa de enajenación de inmuebles que constituyan la vivienda permanente del enajenante, siempre que se cumplan conjuntamente las siguientes condiciones:

1. Que el monto de la operación no supere 1.200.000 U.I.(un millón doscientas mil unidades indexadas).
2. Que al menos el 50% (cincuenta por ciento) del producido se destine a la adquisición de una nueva vivienda permanente del contribuyente.
3. Que entre la enajenación o promesa de enajenación o cesión de promesa de enajenación del inmueble y la adquisición o promesa de adquisición de la nueva vivienda, no medie un lapso superior a doce meses.
4. Que el valor de adquisición de la nueva vivienda no sea superior a 1.800.000 U.I. (un millón ochocientas mil unidades indexadas).
......."

Para dilucidar el significado de la expresión "el monto de la operación" del numeral 1, debe analizarse su relación con el numeral 2. En este sentido, este último numeral requiere que al menos "el 50% (cincuenta por ciento) del producido" se destine a la adquisición de una nueva vivienda permanente del contribuyente. La citada expresión "del producido" está referida al monto de la "operación" mencionado por el numeral 1, es decir, que se trata de un porcentaje "del producido" por la "operación".

En este sentido, y de acuerdo al principio de capacidad contributiva, "el monto de la operación", debe relacionarse con el monto efectivamente percibido por un condómino por su cuota parte en el bien pues, su situación económica estará dada por este monto y no por los montos que reciban los otros condóminos ya que le son ajenos y no ingresan a su patrimonio. Esto, porque se entiende que el tope de 1.200.000 UI que fija la normativa citada, es un índice objetivo y aislado de manifestación de riqueza relacionado con la capacidad contributiva por el cual, quien reciba más de dicha suma en la operación no podrá quedar alcanzado por la exoneración referida.

De esta forma, devienen armónicamente aplicables el resto de los numerales del literal L) del artículo 27° del Título 7 del Texto Ordenado 1996 y, en especial, en lo que respecta al numeral 2 ya que, el contribuyente, podrá destinar al menos el 50% de lo que recibió en la enajenación para la adquisición de una nueva vivienda permanente.

En definitiva, de la lectura de la parte de la norma transcripta, surge que el numeral 1 refiere a la operación de cada condómino individualmente considerado. Y, por ende, las cuatro condiciones exigidas por la norma, refieren a cada uno de los condóminos que enajene, prometa enajenar o ceda una promesa de enajenar un inmueble que constituya su vivienda permanente, individualmente considerados.

Por lo tanto, de reunirse en forma conjunta todas las condiciones exigidas por la norma transcripta, operará la exoneración sobre la que se consulta.

Esta respuesta implica un cambio de criterio respecto al mantenido en las Consultas N° 5.020 de 12.12.008 (Bol. 427) y N° 5.187 de 28.07.009 (Bol. 434).

15.04.013 - El Sub Director General de la D.G.I., acorde.

BOLETÍN N° 479