Exoneración IRAE vs IRPF en proyectos de inversión inmobiliaria

Un caso reciente resuelto por la DGI demuestra la importancia de entender correctamente el alcance de las exoneraciones tributarias en proyectos de inversión inmobiliaria promovidos por el MVOTMA.

El problema: confusión entre exoneraciones IRAE e IRPF

Una sociedad de hecho obtuvo la promoción de un proyecto de inversión para obra nueva por parte del MVOTMA en 2017, lo que le otorgó exoneración de IRAE y otros impuestos. Sin embargo, surgió una complicación: el terreno había sido adquirido por las personas físicas que integraban la sociedad, no por la empresa.

Al momento de vender las unidades construidas, los escribanos observaron que:

• La resolución de promoción solo exoneraba a la empresa por IRAE
• Las personas físicas propietarias del terreno debían tributar IRPF por incrementos patrimoniales
• Era necesario cumplir con el tracto sucesivo jurídico según la Ley de Registros Públicos

La consulta: ¿se extiende la exoneración a las personas físicas?

Los consultantes argumentaron que las personas físicas propietarias del inmueble también deberían estar exoneradas de IRPF por incrementos patrimoniales, al tratarse del mismo proyecto promovido.

Criterio de la DGI: exoneraciones específicas por impuesto

La DGI fue categórica en su respuesta: no existe norma alguna que establezca exoneración de IRPF por incrementos patrimoniales para personas físicas en estos casos.

La exoneración otorgada por la Ley N° 18.795 es específica para:

• IRAE: sobre rentas derivadas de la primera enajenación de viviendas promovidas
• Otros impuestos empresariales: IP, IVA e ITP en condiciones específicas

Estas exoneraciones no se extienden automáticamente al IRPF de personas físicas.

El problema de fondo: titularidad de los bienes

La DGI identificó que el verdadero problema no era la exoneración, sino un tema de titularidad jurídica:

"En la situación planteada falta la correspondiente enajenación de las personas físicas a la sociedad de hecho, debiéndose abonar en tal oportunidad los tributos a los que están obligados por las normas, como ser el IRPF (si existiera renta) y el ITP."

Implicancias prácticas para emprendedores

Este caso enseña varias lecciones importantes:

1. Planificación desde el inicio: Si se va a solicitar una promoción empresarial, la titularidad de los bienes debe estar alineada desde el comienzo del proyecto.

2. Transferencia previa necesaria: Las personas físicas deben transferir formalmente el inmueble a la sociedad antes de las ventas, cumpliendo con:

• Pago de IRPF (si hay ganancia)
• Pago de ITP por la transferencia
• Tracto sucesivo jurídico correcto

3. Asesoramiento integral: Es fundamental contar con asesoramiento tributario y jurídico coordinado desde la estructuración del proyecto.

Errores comunes a evitar

❌ Asumir que las exoneraciones empresariales se extienden automáticamente a personas físicas
Las exoneraciones son específicas por impuesto y contribuyente.

❌ No planificar la titularidad desde el inicio
La titularidad debe ser coherente con quien obtendrá los beneficios fiscales.

❌ Ignorar el tracto sucesivo jurídico
Los registros públicos exigen coherencia en la cadena de titularidad.

¿Cuándo aplican las exoneraciones de la Ley 18.795?

La Ley N° 18.795 establece beneficios específicos para proyectos de inversión en vivienda:

IRAE: Exoneración de rentas de primera enajenación (hasta 9 ejercicios después de finalizar la obra)

Otros impuestos: Beneficios en IP, IVA e ITP según condiciones específicas

Requisito clave: El beneficiario debe ser quien obtuvo la promoción y realiza la actividad empresarial.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 6.160

PROYECTO DE INVERSIÓN PARA OBRA NUEVA EN INMUEBLE ADQUIRIDO POR PERSONAS FÍSICAS Y SU POSTERIOR VENTA A TRAVÉS DE SOCIEDAD DE HECHO - IRPF - EXONERACIÓN, NO CORRESPONDE.

I) La consulta

Un integrante de una sociedad de hecho integrada por dos personas, en nombre y representación de la misma, realiza la presente consulta, expresando que:

a) Por Resolución de fecha 18/08/2017 del MVOTMA se declaró promovido el proyecto de inversión presentado por la empresa para obra nueva en un inmueble, exonerándola del Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE) y otros impuestos.

b) En el certificado notarial presentado a efectos de obtener dicha promoción se dejó constancia que el terreno fue adquirido por la persona del compareciente y por el otro integrante de la sociedad, personas físicas.

c) Para la venta de cada una de las unidades resultantes del proyecto, conforme a la Ley de Registros Públicos (artículo 57° de la Ley N° 16.871 de 28 de setiembre de 1997) debe cumplirse con el tracto sucesivo jurídico, no pudiendo vender la sociedad de hecho si compraron como personas físicas, y al vender como tal tributan Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por incrementos patrimoniales; observándoles los escribanos intervinientes en las ventas de las unidades que la resolución sólo exonera a la empresa por IRAE.

El consultante adelanta opinión en el sentido que se entienden exoneradas de IRPF por incrementos patrimoniales, respecto de las seis unidades construidas, las personas físicas (el compareciente y el otro integrante de la sociedad de hecho) propietarias del inmueble.

II) La respuesta

No se comparte el criterio de la consultante que entiende que las personas físicas se encuentran exoneradas de IRPF por incrementos patrimoniales.

Ello por cuanto no existe norma alguna que establezca una exoneración del pago de IRPF por los incrementos patrimoniales referidos.

Como surge de la Resolución de fecha 18/08/2017 del MVOTMA se declaró promovido el proyecto de inversión presentado por la empresa para obra nueva en un inmueble, exonerándola de IRAE (y otros impuestos), en base a la Ley N° 18.795 de 17 de agosto de 2011.

En tal sentido, conforme al artículo 4° de la Ley N° 18.795 y el artículo 10 del Decreto Reglamentario N° 355/011 de 06.10.011, los proyectos de inversión vinculados a la construcción, reciclaje, refacción o ampliación de viviendas, que sean declarados promovidos, accederán como beneficio a la exoneración de las rentas derivadas de la primera enajenación de las viviendas promovidas a los efectos del IRAE, siempre que dicha enajenación se efectúe como máximo hasta nueve ejercicios posteriores al ejercicio en que finalice la obra; además de establecer beneficios en relación a otros impuestos (Impuesto al Patrimonio (IP), Impuesto al Valor Agregado (IVA) e Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP)) en las condiciones indicadas por dicha normativa.

La problemática planteada no tiene que ver con un tema de exoneración o no de IRPF, sino con el cumplimiento de aspectos jurídicos en lo que tiene relación a la titularidad de los bienes vinculados al proyecto de inversión de la empresa, promovido por la resolución del MVOTMA.

Al respecto, en la situación planteada falta la correspondiente enajenación de las personas físicas a la sociedad de hecho, debiéndose abonar en tal oportunidad los tributos a los que están obligados por las normas, como ser el IRPF (si existiera renta) y el ITP.

01.10.018 - El Sub Director General de la DGI, acorde.