Exoneración de IRPF por venta de vivienda permanente: cuándo aplica

Vender tu vivienda para comprar una nueva es una decisión importante, y muchas personas se preguntan si tienen que pagar IRPF sobre la ganancia obtenida. La buena noticia es que la ley uruguaya prevé una exoneración específica para este caso. La mala noticia: tiene condiciones muy concretas que deben cumplirse todas al mismo tiempo.

En esta consulta, la DGI resolvió un caso en el que la contribuyente vendió su vivienda permanente, canceló la hipoteca vinculada y compró una nueva vivienda dentro del plazo legal, pero no pudo acceder a la exoneración porque el precio de venta superó el tope establecido. Te explicamos todo lo que necesitás saber.

¿Qué dice la ley? La exoneración del literal L)

El literal L) del artículo 38 del Título 7 del T.O. 2023 establece que están exonerados del IRPF los incrementos patrimoniales derivados de la venta (o promesa de venta) de inmuebles que constituyan la vivienda permanente del enajenante, siempre que se cumplan conjuntamente las siguientes cuatro condiciones:

• Condición 1 – Tope de precio de venta: El monto de la operación no debe superar las 1.200.000 Unidades Indexadas (UI).
• Condición 2 – Destino del producido: Al menos el 50% del producido de la venta debe destinarse a la adquisición de una nueva vivienda permanente.
• Condición 3 – Plazo: Entre la venta y la compra de la nueva vivienda no puede mediar un lapso superior a 12 meses.
• Condición 4 – Tope de precio de compra: El valor de adquisición de la nueva vivienda no puede superar las 1.800.000 UI.

La norma es clara: no alcanza con cumplir tres de las cuatro. Son condiciones concurrentes, es decir, deben verificarse todas para acceder a la exoneración.

¿Qué se toma como "monto de la operación"?

Un punto importante que aclara la DGI en esta consulta es qué se entiende por precio de venta a efectos de verificar el tope de las 1.200.000 UI.

«Dentro del precio de venta del primer inmueble corresponde considerar el total de la operación considerado en la escritura de venta.»

Esto significa que no se descuenta el saldo de la hipoteca cancelada ni ningún otro concepto. El monto relevante es el precio total escriturado, sin importar cuánto de ese dinero quede efectivamente en manos del vendedor luego de saldar deudas. Este mismo importe es el que luego se utiliza para calcular si al menos el 50% se destina a la nueva vivienda.

El caso concreto: ¿por qué no aplicó la exoneración?

La consultante vendió su vivienda permanente, canceló la hipoteca con parte del producido y compró una nueva vivienda dentro de los 12 meses. En principio, parecería que cumplía varias condiciones. Sin embargo, la DGI determinó que:

• El monto total de la operación de venta superó las 1.200.000 UI.
• Al no cumplirse la primera condición (tope de precio), la exoneración no puede aplicarse, independientemente de que las demás condiciones sí se verifiquen.

Este es un error frecuente: asumir que si se cumplen las condiciones "más importantes" (destino del dinero y plazo), la exoneración procede igual. No es así. Las cuatro condiciones son igual de relevantes.

¿Qué pasa con las retenciones?

La norma también prevé que los mecanismos de retención del IRPF en operaciones inmobiliarias son aplicables incluso en estos casos. Esto implica que el impuesto puede ser retenido en el momento de la escritura, aunque las condiciones de exoneración se cumplan en ejercicios fiscales distintos.

Si finalmente se cumplen todas las condiciones y se retuvo impuesto de más, el contribuyente puede solicitar un crédito fiscal por el exceso pagado. Pero en el caso analizado, al no cumplirse el tope de precio, no hay crédito posible: el IRPF corresponde.

Ejemplo numérico orientativo

Para ilustrar cómo funciona la exoneración cuando sí se cumplen todos los requisitos, veamos un caso hipotético:

• Precio de venta de la vivienda anterior: 1.100.000 UI ✅ (no supera el tope)
• Monto destinado a nueva vivienda: 600.000 UI ✅ (representa más del 50% del producido)
• Tiempo transcurrido entre operaciones: 8 meses ✅ (dentro del plazo de 12 meses)
• Precio de la nueva vivienda: 1.500.000 UI ✅ (no supera las 1.800.000 UI)

En este escenario, las cuatro condiciones se cumplen y el incremento patrimonial generado en la venta queda exonerado de IRPF.

Ahora, si el precio de venta fuera de 1.300.000 UI, ya supera el primer tope y la exoneración no aplica, aunque el resto de las condiciones se cumplan perfectamente.

Preguntas frecuentes

¿El dinero de la hipoteca cancelada descuenta del precio de venta?
No. La DGI es clara: el precio de venta a considerar es el total escriturado, sin deducciones por cancelación de préstamos hipotecarios u otras deudas.

¿Puedo comprar primero y vender después?
Sí. La norma habla de un plazo de 12 meses entre una operación y otra, sin importar el orden. Lo que sí es relevante es que ambas sean viviendas permanentes del contribuyente.

¿Las UI se toman al momento de la venta o de la escritura?
En general, los valores en UI se convierten a pesos al momento de la operación correspondiente. Es recomendable verificar el tipo de cambio UI vigente al momento de cada transacción.

¿Qué pasa si compro una vivienda más cara que 1.800.000 UI?
No aplica la exoneración. Al igual que con el tope de venta, si el precio de la nueva vivienda supera las 1.800.000 UI, se incumple la cuarta condición y se pierde el beneficio.

¿Aplica solo a venta definitiva o también a promesas?
La norma incluye expresamente la enajenación, la promesa de enajenación y la cesión de promesa de enajenación, por lo que también aplica en esos casos.

Texto completo de la consulta

A continuación se reproduce el texto íntegro de la Consulta Tributaria 6615, publicada por la DGI el 5 de junio de 2026:

Se consulta en relación a la posibilidad de exonerar el pago del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por incrementos patrimoniales en aplicación de lo dispuesto por el literal L) del artículo 38° del Título 7 T.O. 2023. La consultante plantea el caso de la venta de un inmueble que constituía su vivienda permanente con cancelación de la hipoteca vinculada al mismo y la posterior compra de otro inmueble que será su nueva vivienda permanente, dentro del plazo de 12 meses dispuesto en el referido artículo.

Con respecto al tema planteado, vale aclarar que dentro del precio de venta del primer inmueble corresponde considerar el total de la operación considerado en la escritura de venta. Ese importe es el que luego se toma en consideración a efectos de verificar que al menos el 50% del producido de la venta se destine a la adquisición de la nueva vivienda permanente del contribuyente.

En efecto la referida normativa dispone que: «L) Los incrementos patrimoniales derivados de la enajenación, promesa de enajenación o cesión de promesa de enajenación de inmuebles que constituyan la vivienda permanente del enajenante, siempre que se cumplan conjuntamente las siguientes condiciones:

• 1. Que el monto de la operación no supere 1.200.000 U.I. (un millón doscientas mil unidades indexadas).
• 2. Que al menos el 50% (cincuenta por ciento) del producido se destine a la adquisición de una nueva vivienda permanente del contribuyente.
• 3. Que entre la enajenación o promesa de enajenación o cesión de promesa de enajenación del inmueble y la adquisición o promesa de adquisición de la nueva vivienda, no medie un lapso superior a doce meses.
• 4. Que el valor de adquisición de la nueva vivienda no sea superior a 1.800.000 U.I. (un millón ochocientas mil unidades indexadas).

Los mecanismos de retención del impuesto para enajenaciones, promesas de enajenación o cesiones de promesa de enajenación de inmuebles que establezca el Poder Ejecutivo serán aplicables a las operaciones a que refiere este literal. En tal hipótesis el contribuyente podrá solicitar un crédito por el impuesto abonado en exceso, aún cuando las condiciones referidas en los numerales precedentes se cumplan en ejercicios diferentes».

De la documentación adjunta se desprende que el monto de la operación de venta supera el tope de 1.200.000 U.I., por lo que no se verifica la primera de las condiciones dispuestas para obtener la exoneración de IRPF.

23.04.026 - El Director General de Rentas, acorde.
Fecha de publicación Web: 5 de junio de 2026.