Exoneración de IRPF por venta de vivienda: el error del condominio

Cuando vendemos un inmueble que es nuestra vivienda permanente, la ley uruguaya prevé una exoneración de IRPF muy conveniente. Sin embargo, hay un detalle que muchos condóminos pasan por alto y que puede costar caro: el límite de precio para acceder a esa exoneración se mide sobre el valor total del inmueble, no sobre la parte que te corresponde a vos.

La DGI resolvió esta situación en la Consulta N° 5.020, y el criterio es claro: si el precio de venta del inmueble supera las 1.200.000 UI, ningún condómino puede ampararse en la exoneración del literal L) del artículo 27 del Título 7, sin importar cuánto haya recibido individualmente.

¿Qué dice la ley? La exoneración del literal L)

El literal L) del artículo 27 del Título 7 del TO 1996 exonera del IRPF los incrementos patrimoniales derivados de la venta (o promesa de venta) de inmuebles que constituyan la vivienda permanente del enajenante, siempre que se cumplan todas las siguientes condiciones de forma simultánea:

• Condición 1 – Precio máximo: El monto de la operación no debe superar las 1.200.000 UI.
• Condición 2 – Reinversión: Al menos el 50% del producido debe destinarse a la adquisición de una nueva vivienda permanente del contribuyente.
• Condición 3 – Plazo: Entre la venta y la nueva compra no puede mediar un lapso superior a 12 meses.
• Condición 4 – Valor de la nueva vivienda: El precio de adquisición de la nueva vivienda no puede superar las 1.800.000 UI.

Estas condiciones también están recogidas en el Decreto N° 148/007 (artículo 34, literal L) y en la Resolución DGI N° 662/007.

El caso concreto: un condómino que vendió su mitad indivisa

La situación consultada era la siguiente: una persona era propietaria de la mitad indivisa de un inmueble. Ese inmueble fue vendido en U$S 145.000, por lo que al consultante le correspondió U$S 72.500 (la mitad). Con ese dinero, adquirió una nueva vivienda por U$S 78.000, que pasó a ser su vivienda permanente.

El consultante entendía que:

• Había destinado el 100% de su parte al producido a la compra de la nueva vivienda (superando el mínimo del 50%).
• La nueva vivienda valía menos de 1.800.000 UI.
• Se había cumplido el plazo de 12 meses.
• Y que el monto de la operación relevante era su cuota parte: U$S 72.500.

Por eso creía estar exonerado y, yendo más allá, preguntó si el IRPF ya retenido podía imputarse como pago a cuenta de su IRPF sobre salarios.

El criterio de la DGI: el precio total manda

La DGI no compartió la opinión del consultante. El punto central es la interpretación de la condición 1: ¿qué es el "monto de la operación"?

"A estos efectos debe considerarse el precio de venta del inmueble, y no la cuota parte que le corresponde a cada condómino."

En este caso, el inmueble se vendió por U$S 145.000. Ese es el monto de la operación. Si ese valor supera las 1.200.000 UI (lo que la escritura de compraventa confirmó), la condición no se cumple y ningún condómino puede acceder a la exoneración, independientemente de cuánto haya recibido cada uno.

El razonamiento tiene lógica sistémica: la norma habla del "monto de la operación" (la compraventa del inmueble), no del ingreso individual de cada propietario. Si se permitiera medir por cuota parte, se abriría la puerta a estructuras de condominio que eludan el tope fácilmente.

¿Y el IRPF ya retenido se puede imputar al sueldo?

El consultante también preguntó si, en caso de que la exoneración procediera, podría imputar el crédito generado por el IRPF retenido por el escribano a su IRPF de trabajo (rentas de la categoría II).

La DGI fue clara en dos puntos:

1. Como la exoneración no corresponde en este caso, la pregunta sobre la imputación es irrelevante.
2. Pero a título informativo aclaró que, incluso si la exoneración hubiera procedido, el crédito por IRPF retenido en exceso no puede imputarse a pagos a cuenta por rentas del trabajo. En ese caso, se devuelve en efectivo siguiendo el procedimiento establecido.

Esto es importante para evitar otro error frecuente: confundir el crédito por retenciones de IRPF sobre rentas de capital con el IRPF sobre sueldos. Son categorías distintas y no son compensables entre sí.

Resumen de errores a evitar

• Error 1: Creer que el límite de 1.200.000 UI aplica a tu cuota parte cuando vendés un inmueble en condominio. Aplica al precio total del inmueble.
• Error 2: Asumir que cumplir parcialmente las condiciones alcanza. La exoneración requiere cumplir las cuatro condiciones en forma simultánea.
• Error 3: Intentar compensar un crédito de IRPF sobre incrementos patrimoniales (categoría I) con el IRPF sobre sueldos (categoría II). No es posible; el crédito se devuelve en efectivo.
• Error 4: No consultar con un escribano o contador antes del acto notarial. Una vez retenido el impuesto, recuperarlo implica un trámite de devolución.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.020

ADQUISICIÓN DE VIVIENDA CON EL PRODUCIDO DE LA VENTA DE LA MITAD INDIVISA DE OTRA – IRPF – EXONERACIÓN, NO CORRESPONDE – IMPUTACIÓN DEL PAGO, NO CORRESPONDE.

Una persona física propietaria de un inmueble, que constituye su vivienda permanente y fue adquirido con el producto de la venta de la mitad indivisa de otro padrón, consulta si el monto abonado por concepto de IRPF por la mencionada venta se puede imputar al IRPF correspondiente a su salario, en el entendido que se cumplieron todas las condiciones exigidas por el literal L) del artículo 27 del Título 7 del TO 1996 y del literal L) del artículo 34 del Decreto N° 148/007 de 26.04.007.

Al respecto se indica que el bien fue enajenado en U$S 145.000, correspondiéndole la mitad, que se destinó en su totalidad a la adquisición de la nueva vivienda, siendo el precio de compra de esta última de U$S 78.000.

Adelanta opinión que dicha operación se encuentra comprendida en la referida exoneración.

La Respuesta.

No se comparte la opinión del consultante.

El literal L) del artículo 27 del Título 7 del TO 1996 establece:

"Están exonerados de este impuesto: [...] L) Los incrementos patrimoniales derivados de la enajenación, promesa de enajenación o cesión de promesa de enajenación, de inmuebles que constituyan la vivienda permanente del enajenante, siempre que se cumplan conjuntamente las siguientes condiciones:

1. Que el monto de la operación no supere 1.200.000 U.I. (un millón doscientas mil unidades indexadas).

2. Que al menos el 50% (cincuenta por ciento) del producido se destine a la adquisición de una nueva vivienda permanente del contribuyente.

3. Que entre la enajenación o promesa de enajenación o cesión de promesa de enajenación del inmueble y la adquisición o promesa de adquisición de la nueva vivienda, no medie un lapso superior a doce meses.

4. Que el valor de adquisición de la nueva vivienda no sea superior a 1.800.000 U.I. (un millón ochocientos mil unidades indexadas).

Los mecanismos de retención del impuesto para enajenaciones, promesas de enajenación o cesiones de promesa de enajenación, de inmuebles que establezca el Poder Ejecutivo serán aplicables a las operaciones a que refiere este literal. En tal hipótesis el contribuyente podrá solicitar un crédito por el impuesto abonado en exceso, aún cuando las condiciones referidas en los numerales precedentes se cumplan en ejercicios diferentes."

Asimismo el literal L) del artículo 34 del Decreto N° 148/007 reitera las condiciones establecidas precedentemente.

Por otra parte, el numeral 28 de la Resolución DGI N° 662/007 de 29.06.007 establece:

"Exoneración. Enajenaciones de inmuebles. En los actos referidos en el inciso final del artículo 17 del Título 7 del Texto Ordenado 1996, que se encuentren comprendidos en el literal L) del artículo 34 del Decreto Nro 148/007 de 26 de abril de 2007, los profesionales actuantes deberán dejar constancia en el instrumento que el contribuyente declara encontrarse, hasta ese momento, comprendido en las condiciones del referido literal."

De acuerdo a la escritura de compraventa que se agrega, se concluye que no se cumple con la condición de que el monto de la operación no supere las 1.200.000 U.I. A estos efectos debe considerarse el precio de venta del inmueble, y no la cuota parte que le corresponde a cada condómino. Por lo tanto, no le es posible ampararse a la exoneración referida.

Cabe mencionar que en caso que efectivamente la operación cumpliera todas las condiciones para estar exonerada del tributo, el crédito correspondiente al impuesto retenido por el escribano actuante será devuelto en efectivo siguiendo el procedimiento establecido a los efectos, no siendo posible imputarlo a pagos a cuenta por rentas de trabajo.

12.12.008 – El Director General de Rentas, acorde. BOLETÍN N° 427