Exoneración de IRAE en diferencias de cambio por viviendas de interés social

Contexto normativo

La Ley N° 18.795 de 17 de agosto de 2011, reglamentada por el Decreto N° 355/011, estableció un régimen especial de promoción para viviendas de interés social que incluye importantes beneficios tributarios. Entre estos beneficios se encuentra la exoneración del IRAE para las rentas derivadas de arrendamientos y ventas de unidades amparadas en la declaratoria promocional.

Esta normativa busca incentivar la construcción y comercialización de viviendas dirigidas a sectores de menores ingresos, otorgando ventajas fiscales significativas a los desarrolladores que cumplan con los requisitos establecidos.

Problema planteado

Un fideicomiso financiero de oferta pública, beneficiario de la declaratoria promocional bajo el régimen de viviendas de interés social, consultó sobre el tratamiento tributario específico de las diferencias de cambio generadas por cuentas a cobrar expresadas en unidades indexadas (UI), derivadas de la venta a plazo de estas viviendas.

La consulta surgió porque, si bien la exoneración de IRAE para las rentas por venta estaba clara, existía incertidumbre sobre si las diferencias de cambio por las cuentas a cobrar en UI también gozaban del mismo beneficio fiscal.

Criterio de la DGI

La Dirección General Impositiva adoptó un criterio amplio y favorable al interpretar el alcance de la exoneración. Según la resolución:

"Tanto las rentas derivadas de la venta de las unidades, así como la diferencia de cambio originada en los créditos por las ventas a plazo de las referidas unidades, se encuentran exoneradas del IRAE."

El fundamento de esta interpretación radica en que las diferencias de cambio constituyen rentas originadas en la actividad declarada promovida (construcción y comercialización de inmuebles) en el marco del régimen de vivienda de interés social.

Implicancias prácticas para desarrolladores

Esta resolución tiene importantes consecuencias prácticas para los desarrolladores de viviendas de interés social:

• Ventaja financiera: Las diferencias de cambio positivas por ventas en UI no generan carga tributaria adicional
• Planificación fiscal: Permite una mejor planificación de los flujos de efectivo sin considerar el impacto del IRAE sobre las diferencias de cambio
• Seguridad jurídica: Clarifica el alcance de la exoneración más allá de las rentas directas por venta
• Competitividad: Mejora la rentabilidad de los proyectos de vivienda de interés social

Alcance de la exoneración

Es importante destacar que la exoneración abarca:

• Las rentas directas por venta de las viviendas
• Las diferencias de cambio por cuentas a cobrar en UI derivadas de estas ventas
• En caso de arrendamiento, las rentas correspondientes según el literal f) del artículo 10 del Decreto N° 355/011

La clave está en que todas estas rentas derivan de la actividad promovida y están directamente vinculadas a la comercialización de las viviendas amparadas por la declaratoria promocional.

Consideraciones importantes

Para acceder a estos beneficios, los desarrolladores deben:

• Obtener la declaratoria promocional del Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente
• Cumplir con todos los requisitos establecidos en la Ley 18.795 y su decreto reglamentario
• Mantener la documentación que respalde que las diferencias de cambio derivan efectivamente de ventas de viviendas promovidas
• Aplicar correctamente el tratamiento contable de las operaciones en UI

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 6.009

VIVIENDAS DE INTERÉS SOCIAL - RENTAS POR VENTAS A PLAZO EN UI - DIFERENCIA DE CAMBIO POR CUENTAS A COBRAR - IRAE - EXONERACIÓN.

Un fideicomiso financiero de oferta pública se presenta al amparo de los artículos 71 y siguientes del Código Tributario, consultando el tratamiento que corresponde otorgarle a la diferencia de cambio generada por cuentas a cobrar expresadas en unidades indexadas, derivadas de la venta a plazo de viviendas que obtuvieron los beneficios tributarios previstos en la Ley N° 18.795 de 17 de agosto de 2011 (régimen de viviendas de interés social), reglamentado en el Decreto N° 355/011 de 06.10.011.

El fideicomiso financiero obtuvo la declaratoria promocional y los correspondientes beneficios tributarios por Resolución del Ministerio de Vivienda Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente. La referida resolución, entre otros beneficios, exoneró del IRAE a las rentas derivadas de los arrendamientos y ventas, de unidades amparadas en la declaratoria promocional. En caso que las mismas se destinaran al arrendamiento, se exonera de IRAE en los términos y condiciones dispuestas en el literal f) del artículo 10 del mencionado Decreto N° 355/011.

El consultante entiende que tanto las rentas derivadas de la venta de las unidades, así como la diferencia de cambio originada en los créditos por las ventas a plazo de las referidas unidades, se encuentran exoneradas del IRAE.

Esta Comisión de Consultas comparte la opinión adelantada por la consultante, en la medida que estamos ante rentas originadas en la actividad declarada promovida (construcción y comercialización de inmuebles) en el marco del régimen de vivienda de interés social.

10.07.017 - El Sub Director General de la DGI, acorde.