Escrituración judicial por promesa de venta: efectos en IRPF e ITP

¿Qué ocurre cuando se escritura judicialmente un inmueble?

Cuando un tribunal ordena la escrituración judicial de un inmueble en cumplimiento de una promesa de compraventa, surgen importantes interrogantes sobre el tratamiento tributario de esta operación. La consulta 5342 de la DGI aborda específicamente el caso donde la promesa original no tiene fecha cierta ni está inscripta en el Registro.

El problema de la ausencia de documentación

En este caso específico, nos encontramos con:

• Una sentencia ejecutoriada del año 2001 que ordena escriturar
• Una promesa de compraventa extraviada, sin fecha cierta
• Precio acordado de N$ 25.000 sin recibo de pago
• Una fecha aproximada mencionada en acta de conciliación: "setiembre de 1982"

Esta situación genera complejidades para determinar el costo fiscal y la aplicación de posibles exoneraciones tributarias.

Tratamiento en el IRPF

La DGI establece que la enajenación está gravada por el IRPF cuando el enajenante es persona física residente, aplicándose las disposiciones del artículo 17 del Título 7 del TO 1996.

Determinación del costo fiscal:

Al no existir fecha cierta en la promesa, no puede considerarse como documento probatorio para establecer el costo fiscal. Por tanto, debe recurrirse al precio actualizado de la enajenación anterior a la promesa mencionada.

El momento del hecho generador se produce cuando se otorga la escritura pública, ya que el IRPF estaba vigente en ese momento (aspecto temporal del artículo 19° del Título 7).

Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Respecto al ITP, la consulta analiza si corresponde la exoneración del literal B) del artículo 7° del Título 19 del TO 1996, que beneficia a las enajenaciones realizadas en cumplimiento de promesas inscriptas con anterioridad a la vigencia de la ley.

Conclusión de la DGI: No procede la exoneración porque:

• No existe prueba documental de la promesa
• La promesa no está inscripta
• No se cumple el presupuesto normativo exigido

Implicancias prácticas para escribanos y partes

Esta consulta refuerza la importancia de:

• Documentar adecuadamente las promesas de compraventa
• Inscribir las promesas cuando corresponda para asegurar beneficios fiscales
• Conservar la documentación respaldatoria de las operaciones inmobiliarias
• Dar fecha cierta a los documentos mediante escritura pública o protocolización

La ausencia de estos elementos puede resultar en una mayor carga tributaria y la pérdida de exoneraciones que podrían haber correspondido.

Precedentes y criterios relacionados

La DGI hace referencia a consultas anteriores que sostienen criterios similares:

• Consulta 5.096 (Boletín 429): sobre el tratamiento general de enajenaciones en cumplimiento de promesas
• Consultas 5.092 (Boletín 427) y 4.813 (Boletín 416): sobre la determinación del costo fiscal sin documento probatorio
• Consulta 4.854 (Boletín 419): sobre el aspecto temporal del hecho generador

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.342

COMPRAVENTA JUDICIAL EN CUMPLIMIENTO DE PROMESA NO INSCRIPTA Y SIN FECHA CIERTA - IRPF - ITP - TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Comparece un Escribano Público en la calidad de designado para autorizar una escritura de compraventa judicial.

Situación Fáctica:

El 02/02/2001 quedó ejecutoriada una sentencia que condenó a escriturar judicialmente en cumplimiento de una promesa de compraventa de un bien inmueble.

No se ha encontrado el documento que contiene la promesa de compraventa. Sin embargo, las partes reconocen su existencia así como el pago de un precio de N$ 25.000 (no hay recibo de pago) y la única fecha probable es la que surge del acta de conciliación "Eso fue en setiembre de 1982...".

No existen elementos para dar fecha cierta a la referida promesa, en tanto se extravió el documento y no está inscripta.

Consulta:

Si el otorgamiento de la escritura judicial está gravada por el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas por incrementos patrimoniales, o está comprendida en la exclusión del literal a) artículo 28° del Decreto N° 148/007 de 26.04.007. Asimismo, si la referida enajenación está gravada con el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales, o está comprendida en la exoneración establecida por el literal B) del Artículo 7° del Título 19 del Texto Ordenado 1996.

Repuesta:

En Consulta N° 5.096 (Bol. 429) esta Comisión de Consultas ha dictaminado que "En el entendido que el enajenante sea una persona física residente, la renta obtenida por la enajenación del bien inmueble estará alcanzada por el IRPF, en la medida que se cumple con lo establecido en el artículo 17 del Título 7 del TO 1996. El resultado de dicha transacción se determinará de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 20 del mismo Título.

A los efectos de determinar el costo fiscal si se desprende que la compraventa es en cumplimiento de dicha promesa al coincidir tanto el objeto, como el precio y los otorgantes, se debe considerar la fecha de otorgamiento de la promesa y el precio de la misma. Si el compromiso de compraventa tiene fecha cierta, se puede considerar un documento probatorio de dicha operación y por lo tanto tomarlo como antecedente."

No obstante en el caso en consulta y tal cual afirma, no existe fecha cierta en la mentada promesa de enajenación, por lo que no existe documento probatorio y por lo tanto no puede tomárselo como antecedente a los efectos del costo fiscal, correspondiendo ir al precio actualizado de la enajenación anterior a la referida promesa [similar criterio es el que se ha adoptado en Consultas N° 5.092 (Bol. 427) y N° 4.813 (Bol. 416)].

Esta Comisión de Consultas, concluye, que conforme al aspecto temporal del IRPF (Artículo 19° del Título 7 Texto Ordenado 1996), el incremento patrimonial correspondiente al enajenante por la escrituración judicial que tendrá lugar cuando se proceda al otorgamiento de escritura pública (por tanto ya vigente el impuesto de referencia) configura el hecho generador establecido en el Artículo 17° del Título 7 del Texto Ordenado 1996 [criterio sustentado en Consulta N° 4.854 (Bol. 419)].

En caso contrario se aplicaría el Artículo 25° del Título 7 del Texto Ordenado 1996.

En cuanto al I.T.P. el literal B) del Artículo 7° del Título 19 del Texto Ordenado 1996, establece que las enajenaciones que se realicen en cumplimiento de promesas inscriptas con anterioridad a la vigencia de la ley están exoneradas del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales.

El precepto normativo en análisis, ha establecido como presupuesto exoneratorio que la promesa haya sido inscripta con anterioridad a la vigencia de la norma.

Surge de la situación en consulta, que no se tiene prueba documental de la promesa de enajenación, no encontrándose inscripta la misma. No dándose el presupuesto normativo, no goza de exoneración alguna.

07.07.010 - El Sub Director General de la D.G.I., acorde.

BOLETÍN N° 446