Devolución de IRPF por cambio de vivienda con promesa de compraventa

¿Qué es la devolución de IRPF por cambio de vivienda?

Cuando vendés tu vivienda permanente para comprar otra, podés solicitar la devolución del IRPF que pagaste en la venta, siempre que cumplas ciertos requisitos establecidos en la normativa tributaria.

Esta consulta de la DGI resuelve una situación particular: ¿qué pasa cuando comprás con promesa de compraventa pero no ocupás inmediatamente la nueva vivienda?

Requisitos para la devolución del IRPF

Según el literal L) del artículo 34 del Decreto N° 148/007, para acceder a la devolución debés cumplir estas condiciones:

• Monto de la venta: No debe superar las 1.200.000 UI
• Destino del dinero: Más del 50% del producido debe destinarse a la compra de otra vivienda
• Precio de la nueva vivienda: No debe superar las 1.800.000 UI
• Finalidad: La nueva propiedad debe ser tu vivienda permanente
• Plazo: No debe transcurrir más de 12 meses entre ambas operaciones

El problema: promesa de compraventa sin ocupación inmediata

En este caso, la consultante había:

1. Vendido su vivienda el 20/04/2016 por U$S 45.000 (su parte)
2. Firmado promesa de compraventa el 08/06/2016
3. Recibido la escritura y ocupación el 11/08/2016

El problema surgió porque no ocupó inmediatamente la vivienda al firmar la promesa, ya que estaba hipotecada por el vendedor.

Criterio de la DGI: lo importante es el destino

La DGI estableció que sí corresponde la devolución porque:

La vivienda estaba terminada y en condiciones de ocupación en la fecha de la promesa, aunque no se ocupó por estar hipotecada por el vendedor.

Lo fundamental es que:

• Se cumplan todos los requisitos económicos y temporales
• La vivienda esté disponible para ocupar, aunque no se ocupe inmediatamente
• Se declare expresamente que será destinada a vivienda permanente

Implicancias prácticas para tu situación

Este criterio es importante porque:

• Flexibiliza la interpretación: No es necesario mudarse inmediatamente
• Protege al comprador: Si no podés ocupar por razones del vendedor, no perdés el beneficio
• Se enfoca en la intención: Lo clave es que declares que será tu vivienda permanente

Pasos para solicitar la devolución

1. Verificá el cumplimiento: Chequeá que cumplas todos los requisitos
2. Documentación necesaria: Reuní escrituras, promesas y comprobantes de pago
3. Declaración jurada: Presentá la declaración específica para solicitar la devolución
4. Declaración en escritura: Asegurate de declarar en la compraventa que será tu vivienda permanente

Errores comunes a evitar

• No declarar la finalidad: Siempre declarar en la escritura que será vivienda permanente
• Superar los montos: Controlá que tanto la venta como la compra estén dentro de los límites
• Exceder el plazo: No dejes pasar más de 12 meses entre operaciones
• Destinar menos del 50%: Asegurate de usar más de la mitad del dinero de la venta

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 6.044

ENAJENACIÓN Y ADQUISICIÓN DE VIVIENDA PERMANENTE CON PROMESA DE COMPRAVENTA SIN OCUPACIÓN - IRPF - DEVOLUCIÓN.

Situación consultada: Una persona física consulta al amparo de lo dispuesto en el artículo 71 del Código Tributario, respecto a la devolución del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que le correspondería por enajenar su vivienda permanente y adquirir otra en la misma condición y con los demás requisitos exigidos.

Manifiesta que al solicitar la devolución del impuesto, se le informa que no era de recibo su solicitud, "por haberse realizado una promesa de compraventa, sin recibir la ocupación en la fecha de la misma,... debiendo remitirse a la solicitud de la promesa y no a la compraventa en donde se había recibido la ocupación".

La consultante agregó fotocopia de los contratos celebrados, de lo que se desprende:

1) El 20/04/2016 enajenó conjuntamente con su hermana (ambas solteras), su vivienda permanente, por un precio total de U$S 90.000 dólares, correspondiéndole a la consultante la mitad indivisa (U$S 45.000).

2) El 08/06/2016, prometió comprar con otra persona una unidad de propiedad horizontal (régimen Ley N° 10.751 según Ley N° 16.760), por un monto total de UI 1.287.165, de los cuales 257.433 UI fueron abonados en sucesivos depósitos bancarios antes del 31 de mayo de 2016, suma por la cual se otorgó carta de pago y el saldo se abonaría en la compraventa definitiva y entrega de la posesión del bien.

3) El 11/08/2016, se otorga la compraventa al cumplirse las obligaciones señaladas.

Criterio adelantado: La consultante adelanta opinión, manifestando que corresponde su devolución, pues se cumplen con los requisitos que establece la ley: "... enajené el inmueble que constituía mi vivienda permanente por un monto que no superó las UI 1.200.000, prometí adquirir y adquirió otro inmueble que constituye mi vivienda permanente, por un precio no mayor a UI 1.800.000, pero destinando más del 50% del producido de la venta y no medió lapso de doce meses desde un acto al otro.

Es de resaltar que, en general, el comprador no se muda en el momento para la vivienda que adquiere, o sea que es discutible la definición de "permanente",...... Lo importante es que .....se cumpla con ese destino.

Siguiendo la analogía con el caso del terreno baldío*, aquí es diferente; ADQUIRÍ vivienda, ya estaba construida y terminada, en condiciones de ocupación y así la recibí".

* Consulta N° 5.464 de 26.04.011 (Bol.455)

Respuesta:

Del análisis de los contratos relacionados que adjunta la consultante, se cumplirían todos los requisitos del literal L) del artículo 27 del Título 7 del TO 1996 (norma reiterada en el literal L) del artículo 34 del Decreto N° 148/007 de 26.04.007), para solicitar la devolución del IRPF abonado al momento de enajenar el inmueble que fue su vivienda permanente.

• El monto de la operación (Compraventa 20.04.2016) no superó las 1.200.000 UI, cuyas enajenantes (solteras) vendieron en común y proindiviso.
• Más del 50% del producido de dicha enajenación se destinó a celebrar una promesa de compraventa de otro bien, por un monto inferior a 1.800.000 UI. En la fecha de celebración de dicho contrato - 8 de junio de 2016 -, la unidad se encontraba terminada y en condiciones de ser ocupada, lo que no sucedió por estar hipotecada dicha unidad a favor de un Banco por la parte promitente vendedora.
• En el contrato de compraventa de fecha 11.08.2016, se establece en la cláusula del precio que parte fue abonado con anterioridad y el saldo en ese acto, entregándose la ocupación del bien.
• En dicho documento se declaró por la consultante: "... que el bien adquirido por este instrumento será destinado a su vivienda propia y permanente, que para el pago del precio utilizó dinero proveniente de la venta del inmueble que constituía su vivienda y encontrarse hasta el momento, comprendida en las condiciones del literal L del artículo 34 del Decreto número 148/007 de 26 de abril de 2007".

En definitiva de la normativa aplicable surge que se cumplen las condiciones para acceder a la devolución del IRPF, para lo cual deberá presentar la declaración jurada a su respecto.

12.03.018 - El Sub Director General de la DGI, acorde.