Deducibilidad del costo de inmuebles para fraccionamiento en IRAE

El problema del fraccionamiento de inmuebles y las deducciones en IRAE

Cuando una sociedad anónima adquiere un inmueble para fraccionarlo y venderlo posteriormente, surge una pregunta clave: ¿se puede deducir íntegramente el costo del inmueble en el IRAE, o se debe aplicar la regla candado?

Esta consulta de la DGI resuelve una situación específica donde una S.A. compró un inmueble a una persona jurídica del exterior sin establecimiento permanente en Uruguay, con el objetivo de fraccionarlo y realizar mejoras de infraestructura para su posterior venta.

Marco normativo: El artículo 42 del Decreto 150/007

El consultante basó su consulta en el numeral 21 del artículo 42 del Decreto 150/007, que permite la deducción íntegra del valor fiscal de inmuebles adquiridos desde el 1° de julio de 2007 hasta el 28 de febrero de 2020, pero únicamente cuando se destinan a:

• Integrar el costo de ventas de bienes inmuebles nuevos construidos por empresas constructoras o promotoras
• Ejecución de contratos de fideicomisos de construcción al costo
• Siempre que la obra se inscriba ante el BPS entre el 1° de setiembre de 2013 y el 28 de febrero de 2020

Esta excepción busca evitar que el precio de venta de los nuevos inmuebles construidos se vea incrementado por la aplicación de la regla candado.

Criterio de la DGI: La diferencia entre construcción y fraccionamiento

La DGI fue clara en su resolución: el simple fraccionamiento no califica para la deducción íntegra. Aunque la sociedad consultante participaba en un proceso de negocios que culminaría con construcciones de relevancia, su actividad específica se limitaba a:

"...sólo hace el fraccionamiento y venta de los padrones de menor área, por lo tanto no se podrá hacer la deducción íntegra del costo del inmueble adquirido, debiéndose aplicar la regla candado."

Implicancias prácticas para las empresas

Esta resolución establece una distinción importante entre diferentes tipos de actividades inmobiliarias:

• Empresas constructoras o promotoras: Pueden deducir íntegramente el costo del inmueble si construyen bienes inmuebles nuevos
• Empresas fraccionadoras: Deben aplicar la regla candado, sin importar que el proyecto final incluya construcciones

La clave está en la actividad específica de la empresa, no en el destino final del inmueble dentro de un proyecto mayor.

Aspectos tributarios adicionales

Es importante recordar que en este caso:

• El vendedor (persona jurídica del exterior sin establecimiento permanente) tributó correctamente el IRNR vía retención al 12%
• La compra del inmueble cumplió con todos los requisitos formales
• La inversión en infraestructura (caminería, saneamiento, alumbrado) puede tener tratamiento tributario diferente

Recomendaciones para empresas del sector

Si tu empresa opera en el sector inmobiliario, considerá estos puntos:

• Definí claramente tu actividad: ¿Sos constructor/promotor o fraccionador?
• Documentá adecuadamente todas las operaciones y inversiones
• Consultá previamente con profesionales especializados antes de estructurar operaciones complejas
• Evaluá alternativas de estructuración que puedan optimizar el tratamiento tributario

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 6.164

INMUEBLE ADQUIRIDO POR S.A. A PERSONA JURÍDICA DEL EXTERIOR SIN ESTABLECIMIENTO PERMANENTE EN EL PAÍS, PARA FRACCIONAMIENTO Y POSTERIOR VENTA - IRAE - LIQUIDACIÓN - DEDUCIBILIDAD.

Una sociedad anónima adquirió un inmueble en Febrero de 2018 y proyecta realizar un fraccionamiento del mismo y la ejecución de inversiones en infraestructura consistentes en: caminería, saneamiento y alumbrado, para su posterior venta.

El inmueble fue adquirido a una persona jurídica del exterior sin establecimiento permanente en el país, quien tributó vía retención el Impuesto a las Rentas de los No Residentes (IRNR) a la tasa del 12%.

Se consulta si en la liquidación del Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE) de la sociedad anónima, se podrá deducir la totalidad del costo del inmueble adquirido, amparándose en el 2° inciso del numeral 21 del artículo 42 del Decreto N° 150/007 de 26.04.007, el cual se transcribe mas adelante.

El consultante adelanta opinión favorable, la cual no es compartida por esta Comisión de Consultas.

"Artículo 42°.- Otros gastos admitidos.- Se admitirá la deducción integra de los gastos que se enumeran a continuación, en tanto sean necesarios para obtener y conservar las rentas gravadas, siempre que se cuente con documentación fehaciente:

...

21. El valor fiscal de los bienes adquiridos antes del 1° de julio de 2007.

Nota: Este inciso fue sustituido por Decreto N° 544/008 de 10.11.008, arts. 1° y 8°. (D.Of. 20.11.008).

Vigencia: ejercicios iniciados a partir del 1° de julio de 2007.

Asimismo, será deducible el valor fiscal de los inmuebles adquiridos desde el 1° de julio de 2007 hasta el 28 de febrero de 2020, destinados a integrar el costo de ventas de bienes inmuebles nuevos construidos por empresas constructoras o promotoras, o en ejecución de contratos de fideicomisos de construcción al costo, siempre que la obra de construcción se inscriba ante el Banco de Previsión Social entre el 1° de setiembre de 2013 y el 28 de febrero de 2020.

Nota: Este inciso, agregado por Decreto N° 292/013 de 11.09.013, fue sustituido por Decreto N° 122/017 de 09.05.017 (D.Of.16.05.017).

..."

Este inciso permite la deducción íntegra del costo del inmueble sin aplicar los artículos 19° y 20° del Título 4 T.O. 1996, en aquellos casos en que el mismo se destine a integrar el costo de bienes inmuebles nuevos que sean construidos por la empresa constructora o promotora que lo adquirió, o que formen parte en la ejecución de contratos de fideicomisos de construcción al costo. De esta forma se evita que el precio de venta de los nuevos inmuebles construidos se vean incrementados.

En el caso en consulta, si bien la sociedad anónima participa en un proceso de negocios que culminarán con la construcción de inmuebles de significativa relevancia, la empresa consultante sólo hace el fraccionamiento y venta de los padrones de menor área, por lo tanto no se podrá hacer la deducción íntegra del costo del inmueble adquirido, debiéndose aplicar la regla candado.

11.09.018 - El Sub Director General de la DGI, acorde.