Costo fiscal en inmuebles con promesa de venta incumplida

El problema de las promesas incumplidas

Las promesas de compraventa inmobiliaria son instrumentos habituales en el mercado uruguayo, pero ¿qué ocurre desde el punto de vista fiscal cuando estas promesas se resuelven por incumplimiento? La situación genera dudas importantes sobre cómo determinar el costo fiscal para futuras ventas del inmueble.

La Consulta Tributaria 5.768 de la DGI aborda precisamente este escenario complejo, estableciendo criterios claros para el cálculo del IRPF cuando interviene una resolución judicial.

Caso planteado: De la promesa a la sentencia

Los hechos del caso fueron los siguientes:

• Diciembre 2010: Se firma promesa de compraventa de tres inmuebles
• Septiembre 2011: Los vendedores demandan resolución por incumplimiento del comprador
• Octubre 2011: Primera resolución judicial declarando resuelto el contrato
• Octubre 2012: Sentencia definitiva con restituciones recíprocas
• Mayo 2013: Inscripción de la resolución en el Registro de Propiedad

Esta secuencia temporal es fundamental para entender cómo se determina tanto el monto como la fecha de adquisición fiscal.

Criterio de la DGI: Cómo calcular el costo fiscal

La DGI estableció que el precio de adquisición del inmueble para efectos del cálculo del costo fiscal en futuras ventas estará compuesto por:

a) La suma que la parte promitente vendedora restituyó a la parte promitente compradora, más

b) La equivalente al crédito que la parte promitente vendedora tenía contra la parte promitente compradora por el saldo del precio no pagado.

En términos prácticos, esto significa sumar lo devuelto + lo que faltaba pagar.

Fecha de adquisición fiscal

Para la actualización del costo fiscal, la fecha relevante es cuando quedó ejecutoriada la sentencia definitiva que dispuso las restituciones recíprocas. En este caso específico, fue el 24 de octubre de 2012.

Importante: No es la fecha de la primera resolución ni la de inscripción registral, sino la de la sentencia definitiva ejecutoriada.

Cambio de criterio significativo

La DGI aclaró expresamente que esta respuesta implica un cambio de criterio respecto a la Consulta N° 4.825 del año 2008. Este cambio muestra la evolución del criterio tributario y refuerza la importancia de mantenerse actualizado con las interpretaciones vigentes.

Implicancias para futuros casos

Este criterio tiene varias implicancias prácticas importantes:

• Documentación necesaria: Es crucial conservar toda la documentación del proceso judicial
• Cálculo preciso: Debe incluirse tanto lo restituido como el saldo impago
• Fecha de referencia: La sentencia ejecutoriada marca el momento fiscal relevante
• Actualización: El costo fiscal se actualiza desde esa fecha específica

Recomendaciones para escribanos y contribuyentes

Ante situaciones similares, es recomendable:

• Mantener registro detallado de todos los montos involucrados en el proceso
• Identificar claramente la fecha de ejecutoriedad de la sentencia
• Consultar con asesores tributarios especializados dado la complejidad del tema
• Considerar este nuevo criterio para casos en tramitación

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.768

PRECIO DE ADQUISICIÓN DE INMUEBLE EN VENTA FUTURA CON SENTENCIA JUDICIAL POR INCUMPLIMIENTO DE PROMESA DE COMPRAVENTA - IRPF - COSTO FISCAL, DETERMINACIÓN.

I) La consulta planteada

Una Escribana Pública consulta cuál es la fecha y el monto que debe considerarse, para proceder a liquidar el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF), Título 7 del Texto Ordenado 1996, en el caso de la venta de tres bienes inmuebles por un único precio, cuyo antecedente es una sentencia judicial que declaró resuelta por incumplimiento una promesa de compraventa de acuerdo a los siguientes hechos que surgen de la propia consulta y de los documentos agregados:

• el 17/12/2010, AA y BB prometieron vender a CC los tres bienes inmuebles sitos en el territorio de la República.
• el 11/09/2011, los promitentes vendedores promovieron una demanda de resolución del referido contrato por incumplimiento del promitente comprador.
• el 03/10/2011 el Juzgado competente declaró resuelto por incumplimiento de la parte promitente adquirente la referida promesa.
• el 24/10/2012 se dicta sentencia definitiva determinando las restituciones recíprocas y manteniendo firme la resolución judicial de 03/10/2011.
• el 07/05/2013 se inscribe la resolución judicial de la promesa ante el Registro Público de la Propiedad, en la Sección Inmobiliaria correspondiente.

II) La respuesta de esta Administración Tributaria

Esta Comisión de Consultas considera que en el caso planteado, el precio de adquisición del inmueble a los efectos de calcular el costo fiscal para determinar la renta comprendida en el IRPF en una futura enajenación (artículo 20 del Título 7 del Texto Ordenado 1996) estará dado por las siguientes sumas de dinero:

• a) la que la parte promitente vendedora restituyó a la parte promitente compradora, más,
• b) la equivalente al crédito que la parte promitente vendedora tenía contra la parte promitente compradora por el saldo del precio no pagado.

En cuanto a lo manifestado precedentemente, esta respuesta implica un cambio de criterio respecto a la dada en la Consulta N° 4.825 de 04.03.008 publicada en el Boletín N° 418.

Por otra parte, a efectos de calcular la actualización de dicha suma (inciso segundo de la norma mencionada), cabe precisar que la fecha de adquisición es la correspondiente al día en que quedó ejecutoriada la sentencia definitiva dictada por el Juzgado competente el 24 de octubre de 2012, por el cual se dispusieron las restituciones recíprocas y, se mantuvo firme la resolución judicial de 3 de octubre de 2011 por la que se había declarado resuelto por incumplimiento el contrato de promesa en cuestión.

18.06.014 - El Sub Director General de la D.G.I., acorde.

BOLETÍN N° 493