Costo fiscal de inmuebles adquiridos por permuta en IRPF

El problema de la valuación en las permutas inmobiliarias

Cuando una persona física recibe inmuebles a través de un contrato de permuta, surge una pregunta crucial: ¿cuál es el costo fiscal que debe considerarse para el cálculo del IRPF al momento de enajenar posteriormente esos bienes?

Esta situación es más común de lo que parece y genera importantes implicancias tributarias, especialmente cuando se trata de operaciones complejas donde se intercambian múltiples inmuebles más sumas de dinero.

Caso práctico analizado por la DGI

La consulta resolvió el siguiente escenario:

• En 2015, la persona "A" entrega un inmueble con valor catastral de $7.000.000
• A cambio recibe dos inmuebles (valores catastrales: $2.000.000 y $3.500.000) más US$ 55.000 en efectivo
• Posteriormente, "A" desea enajenar el inmueble de $3.500.000

La duda central era si el costo fiscal debía determinarse mediante:

1. Valor individual: tomar el valor real del inmueble específico ($3.500.000)
2. Prorrateo: distribuir proporcionalmente el valor del bien entregado

Criterio de la DGI: valor real individual

La DGI fue categórica: el costo fiscal de cada inmueble recibido por permuta se determina por su valor real individual vigente a la fecha de la operación.

Esta decisión se basa en una cadena normativa clara:

El artículo 20° del Título 7 del TO 1996 establece que cuando un inmueble fue adquirido "sin precio" (como en las permutas), se aplican las normas del artículo 25°, que remite a los criterios del IRAE.

El artículo 73 del Decreto 150/007 especifica que "Los inmuebles se tomarán por el valor real vigente a la fecha de la operación".

¿Por qué no se aplica el prorrateo?

La DGI aclaró específicamente que no corresponde extrapolar criterios de otras consultas (como la 5.913) porque éstas se referían a la valuación del bien que egresaba del patrimonio, no de los bienes que ingresaban.

Esta distinción es fundamental: cada inmueble recibido mantiene su individualidad tributaria y no se considera como una fracción proporcional del bien entregado.

Implicancias prácticas para el contribuyente

Beneficios del criterio adoptado

• Simplicidad: no requiere cálculos de prorrateo complejos
• Claridad: cada inmueble tiene su costo fiscal específico
• Trazabilidad: es fácil identificar el valor real de cada bien

Aspectos a considerar

• El valor debe estar debidamente documentado a la fecha de la permuta
• Si no existe valor real o hay discrepancias, puede requerirse peritaje
• El costo fiscal debe actualizarse según las normas del artículo 20° del TO 1996

Recomendaciones para futuras operaciones

Si estás planificando una permuta inmobiliaria, te sugerimos:

1. Documentar valores reales: asegurate de que todos los inmuebles tengan valores reales actualizados
2. Conservar documentación: guardá toda la documentación de la permuta para futuras enajenaciones
3. Asesoramiento profesional: consultá con un contador especializado en tributación
4. Planificación fiscal: evaluá las implicancias del IRPF antes de concretar la operación

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.990

IMUEBLES RECIBIDOS POR PERMUTA - IRPF - COSTOS FISCALES, DETERMINACIÓN.

I) La consulta planteada

Una Asociación Civil sin fines de lucro plantea la siguiente situación:

1- En el año 2015 dos personas físicas "A" y "B" firman una escritura de permuta, donde "A" se obliga a entregar un bien inmueble recibiendo de "B" a cambio dos bienes inmuebles más una suma de dinero.

2- El bien inmueble entregado por "A" a la fecha de dicha operación tiene valor catastral de $ 7.000.000.

3- Los bienes inmuebles que recibe A tienen valores catastrales de $ 2.000.000 y $ 3.500.000 (total $ 5.500.000), y la suma de dinero en efectivo fue de U$S 55.000.

4- Actualmente "A" piensa enajenar el bien con valor catastral de $ 3.500.000 adquirido en dicha permuta.

Se consulta de qué manera deben determinarse los costos fiscales de los inmuebles recibidos por permuta para el IRPF.

La consultante considera que para determinar el costo fiscal de los inmuebles recibidos por permuta a efectos del IRPF existen las siguientes dos posibilidades:

1- aplicar el artículo 73 del Decreto N° 150/007 de 26.04.007, tomando el inmueble por el valor real vigente a la fecha de la operación, o sea por $ 3.500.000.

2- extrapolar la respuesta de DGI a la Consulta N° 5.913 debiéndose prorratear el monto del único bien inmueble recibido al momento de la permuta con valor real de $ 7.000.000 a efectos de saber cuanto le corresponde al bien a enajenar. En caso de que esta última sea la respuesta, pregunta la forma en que debería efectuarse el prorrateo.

II) La respuesta de esta Administración Tributaria.

Esta Administración entiende que a efectos del IRPF deberá estarse al valor real vigente a la fecha de la operación del bien recibido en la permuta y que se pretende enajenar, o sea $ 3.500.000, en aplicación de lo dispuesto por los artículos que seguidamente se expondrán.

El artículo 20° del Título 7 del Texto Ordenado de 1996, (referido al "Resultado de enajenaciones de inmuebles") establece en su inciso tercero en relación a la determinación del costo fiscal del inmueble enajenado, lo siguiente:

"En el caso de que dicho inmueble hubiera sido adquirido sin precio, se aplicarán las normas del artículo 25 de este Título."

El contrato de permuta, resulta alcanzado por dicha disposición normativa.

Por su parte, el artículo 25° del referido Título 7, expresa: "Rentas en especie.- El Poder Ejecutivo establecerá los criterios de valuación para los bienes y servicios recibidos en pago, por permuta y, en general para la determinación de las rentas en especie."

El Decreto N° 148/007 de 26.04.007 en su artículo 32° ("Rentas en especie") inserto en la Sección de Normas generales aplicables a las rentas de la Categoría I del IRPF dispone: "A los fines de avaluar los bienes y servicios recibidos en pago o por permuta, así como para determinar las rentas en especie correspondientes a la Categoría I del impuesto que se reglamenta, serán de aplicación los criterios de valuación establecidos para el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas."

Así, el artículo 73 del Decreto N° 150/007 expresa: "Rentas en especie.- A los fines de avaluar los bienes y servicios recibidos en pago o por permuta, así como para determinar las rentas en especie, se aplicarán las siguientes normas: (...) b) Los inmuebles se tomarán por el valor real vigente a la fecha de la operación. Si no existiera valor real o se demostrara que corresponde tomar otro importe, su valor será determinado por peritos, el que podrá ser rechazado por la Dirección General Impositiva."

Por lo tanto, corresponde aplicar la solución establecida en esta última norma y, por ende, el costo fiscal de los inmuebles adquiridos por permuta estará dado por el valor real vigente a la fecha de la operación del año 2015 actualizado según el artículo 20 del Título 7 TO 1996.

Cabe precisar que no resulta de aplicación extrapolar la respuesta dada en la Consulta N° 5.913 de 22.12.015 (Bol. N° 511) dado que la misma refiere a la determinación del valor del bien (a los efectos del IRAE) que egresaba del patrimonio del consultante en un contrato de permuta y no, al valor de los bienes que ingresaban a su patrimonio en el mismo contrato.

11.07.017 - El Sub Director General de la DGI, acorde.