Avalúo y gastos deducibles en sociedades inmobiliarias

Las sociedades anónimas dedicadas a la compraventa de inmuebles enfrentan desafíos particulares en materia tributaria. Una consulta reciente a la DGI aborda tres cuestiones fundamentales que afectan a este tipo de empresas: el avalúo de terrenos como bienes de cambio, la deducibilidad de gastos tributarios y el tratamiento de pérdidas fiscales.

Avalúo de inmuebles destinados a la venta

Para las sociedades cuyo giro comercial es la venta de inmuebles, estos bienes se consideran bienes de cambio y no activos fijos. Esta distinción es crucial para determinar el método de valuación aplicable.

Según los artículos 84 y 85 del Decreto N° 150/007, las sociedades inmobiliarias deben avaluar sus propiedades conforme a las normas del activo circulante. La DGI establece que:

• Solo quienes desarrollen la actividad de venta de inmuebles pueden aplicar estas normas especiales
• Cuando no se conoce el costo de adquisición, el valor fiscal será el valor real a la fecha de ingreso al patrimonio
• El resultado gravado por IRAE surge de deducir del precio de venta el valor determinado según estos criterios

Esta normativa permite a las sociedades inmobiliarias un tratamiento fiscal diferenciado, reconociendo la naturaleza comercial de su actividad.

Deducibilidad de gastos tributarios

La DGI clarifica el tratamiento de los gastos relacionados con tributos inmobiliarios:

Contribución inmobiliaria

Es deducible como gasto necesario para obtener y conservar las rentas gravadas, según el literal H) del artículo 22 del Título 4 del T.O. 1996, que permite deducir tributos en general.

Multas y recargos

No son deducibles, ya que:

• No constituyen renta gravada para la contraparte
• No existe excepción normativa que permita su deducción
• Se consideran gastos no vinculados a la generación de renta

Intereses por juicios

Su deducibilidad está sujeta a las limitaciones generales de los artículos 19° y 20° del Título 4 del T.O. 1996, debiendo ser necesarios para obtener y conservar las rentas gravadas.

Régimen de pérdidas fiscales

Las sociedades pueden compensar pérdidas fiscales siguiendo estas reglas:

Período de compensación

• Cinco años para pérdidas generales de IRAE
• Tres años para pérdidas procedentes de IRIC e IRA

Método de compensación

Las pérdidas deben:

• Estar individualizadas por ejercicio de origen
• Compensarse con resultados positivos comenzando por las más antiguas
• Actualizarse por inflación usando el IPP (hasta 2015) o IPC (desde 2016)

Consideraciones prácticas

Para las sociedades inmobiliarias es importante:

• Documentar adecuadamente los costos de adquisición de inmuebles
• Separar contablemente la contribución inmobiliaria de multas y recargos
• Llevar registro detallado de pérdidas fiscales por ejercicio
• Aplicar correctamente los índices de actualización según el período

Errores comunes a evitar

Las sociedades suelen cometer estos errores:

• Tratar inmuebles como activo fijo en lugar de bienes de cambio
• Intentar deducir multas y recargos tributarios
• No actualizar correctamente las pérdidas fiscales
• Compensar pérdidas sin respetar el orden cronológico

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.981

S.A. PROPIETARIA DE INMUEBLES PARA VENTA - IRAE - AVALÚO DE SOLARES - GASTOS POR CONTRIBUCIÓN INMOBILIARIA CON MULTAS, RECARGOS E INTERESES, DEDUCIBILIDAD - PÉRDIDAS FISCALES, DEDUCIBILIDAD.

Una sociedad anónima cuyo giro es propietaria de inmuebles para la venta, intervenida judicialmente desde hace varios años, es propietaria de una gran cantidad de solares en una zona balnearia, los cuales mantiene contabilizados como bienes de cambio. Dicha empresa se presenta al amparo del artículo 71 del Código Tributario, para realizar las siguientes consultas:

1) Determinar el valor del costo a asignar a los terrenos, ya que no se dispone de información cierta, planteando la posibilidad de utilizar los valores de Catastro, tal cual se le permite usar a las personas físicas.
2) Si son deducibles fiscalmente las deudas de contribución inmobiliaria y sus correspondientes multas y recargos. Asimismo consulta por la deducción de los intereses generados en los juicios perdidos.
3) Si una vez confeccionadas todas las declaraciones juradas atrasadas, se podrán ir acumulando las pérdidas hasta un máximo de cinco años.

Se entiende:

Con respecto al punto 1), dado que los bienes en consulta, son bienes de cambio, el consultante deberá aplicar lo dispuesto en los artículos 84 y 85 del Decreto N° 150/007 de 26.04.007, los mismos establecen:

"Artículo 84.- Inmuebles para la venta.- Sólo podrán avaluar inmuebles aplicando normas establecidas para el activo circulante quienes desarrollen la actividad de venta de tales bienes. En los demás casos, los inmuebles se valuarán de acuerdo a las normas que regulan el activo fijo".

"Artículo 85.- Avalúo de inmuebles destinados a la venta.- La valuación de los inmuebles destinados a la venta se realizará conforme a lo establecido en el artículo anterior. Cuando no se conociera el costo de dichos inmuebles, y se hubiera optado por el costo de adquisición, el valor fiscal será el valor real a la fecha de ingreso al patrimonio."

Por lo tanto, el monto imponible gravado por Impuesto a las Rentas de Actividades Económicas (IRAE), surgirá de deducir del precio de venta de cada solar, el importe determinado de acuerdo a los artículos citados.

En cuanto al punto 2), los gastos por contribución inmobiliaria se debe remitir al literal H) del artículo 22 del Título 4 del T.O. 1996 el que establece: "Excepciones al principio general.- También se admitirá deducir de la renta bruta...: H) Tributos, con excepción de los dispuestos por el literal F) del artículo 24 de este Título y prestaciones coactivas a personas públicas no estatales".

Por lo tanto, por tratarse de un tributo (la contribución inmobiliaria) se está ante un gasto deducible.

Con respecto a las multas y recargos asociados al tributo mencionado, no son deducibles por no constituir renta gravada para la contraparte y no existir ninguna excepción prevista al respecto.

En cuanto a la deducción de intereses, corresponde aplicar las limitaciones a la deducción general de gastos dispuesta por los artículos 19° y 20° del Título 4 T.O. 1996, en tanto sean necesarios para obtener y conservar las rentas gravadas.

En relación al punto 3), luego de efectuadas las declaraciones juradas correspondientes, se admite asimismo deducir de la renta bruta, las pérdidas fiscales de ejercicios anteriores devengadas a partir de la entrada en vigencia de este impuesto, siempre que no hayan transcurrido más de cinco años a partir del cierre del ejercicio en que se produjo la pérdida.

Las pérdidas fiscales de ejercicios anteriores que se deducen de los resultados deberán ser individualizadas de acuerdo al ejercicio en que se originaron. A tal efecto, el resultado fiscal deberá ser depurado de las pérdidas de ejercicios anteriores que hubieran sido computadas, compensándose los resultados positivos con los negativos de fecha más antigua dentro de los últimos cinco años, salvo que las pérdidas procedan de la liquidación del IRIC y del IRA, para las cuales el período de compensación será de tres años.

Las pérdidas así determinadas para cada ejercicio se actualizarán por aplicación del porcentaje de variación del Índice de Precios al Productor de Productos Nacionales ocurrida entre el cierre del ejercicio en que se originaron y el que se liquida. Para ejercicios iniciados a partir del 1° de enero de 2016, se actualizarán por aplicación del porcentaje de variación del Índice de Precios al Consumo. La normativa correspondiente es el literal F), artículo 21 y artículo 98 Título 4, T.O. 1996 y el artículo 31 Decreto N° 150/007. No obstante, a partir del 1° de enero de 2017, habrá que tomar en cuenta los cambios introducidos por el artículo 159 de la Ley N° 19.438 de 14 de octubre de 2016 (Ley de Rendición de Cuentas).

28.11.017 - El Sub Director General de Rentas.