Costo de adquisición en inmuebles por cesión de boleto de remate

Situación planteada

En el ámbito de las transacciones inmobiliarias, surge una consulta específica sobre el tratamiento tributario de inmuebles adquiridos mediante cesión de boleto de remate. El caso involucra una operación donde una Sociedad Anónima obtuvo un inmueble en remate judicial y posteriormente cedió sus derechos a una persona física.

La controversia surge al momento de determinar el costo de adquisición para efectos del IRPF cuando el inmueble es posteriormente enajenado. La pregunta central es: ¿cuál debe ser considerado el valor de adquisición del bien?

Los hechos del caso

La operación se desarrolló en las siguientes etapas:

• Remate judicial (28/04/2010): Una S.A. resultó mejor postora por US$ 81.000, abonando el 30% (US$ 24.300) en el acto
• Cesión de boleto (29/10/2010): La S.A. cedió sus derechos al consultante por US$ 25.000
• Pago del saldo: El consultante abonó los US$ 56.000 restantes para completar el precio del remate
• Escrituración (12/12/2011): Se otorgó la escritura judicial a favor del consultante
• Promesa de venta (30/07/2013): El consultante acordó vender el inmueble por US$ 194.000

El problema tributario

Al momento de calcular el IRPF por la enajenación del inmueble, surgió una diferencia de criterios:

La DGI inicialmente consideró como costo de adquisición únicamente los US$ 25.000 pagados en la cesión del boleto, no reconociendo los US$ 56.000 del saldo de precio del remate.

Esta interpretación generaba una distorsión significativa en el cálculo del impuesto, ya que el costo real de adquisición del inmueble para el contribuyente fue de US$ 81.000 (US$ 25.000 + US$ 56.000).

Criterio de la DGI

La Administración Tributaria estableció que el costo de adquisición debe reflejar la realidad económica de la operación. Consideró los siguientes antecedentes:

Consulta N° 5.166

Estableció que cuando se cede un boleto de remate, el cesionario debe considerar como costo de adquisición "lo efectivamente abonado" para adquirir ese derecho, no el precio estipulado en el remate original.

Consulta N° 5.160

Aclaró que cuando en una cesión se transfiere también una deuda, esta debe sumarse al precio de cesión si no está incluida en la cláusula de precio.

Solución adoptada

La DGI compartió el criterio del consultante, determinando que el costo de adquisición debe ser de US$ 81.000, integrado por:

• US$ 25.000 pagados en la cesión del boleto
• US$ 56.000 del saldo de precio del remate abonado posteriormente

Este criterio se basa en que el cesionario efectivamente desembolsó el total del precio de remate para adquirir el dominio del inmueble, siendo irrelevante que el pago se haya realizado en dos momentos diferentes.

Implicancias prácticas

Esta resolución tiene importantes consecuencias para operaciones similares:

• Documentación: Es fundamental conservar todos los comprobantes de pago relacionados con la adquisición
• Cálculo del IRPF: El costo fiscal debe considerar todos los desembolsos efectivamente realizados
• Actualización: El costo se actualiza desde la fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa
• Cesiones con deuda: Cuando se transfiere una deuda junto con la cesión, esta debe sumarse al costo

Recomendaciones

Para operaciones de cesión de boleto de remate, se recomienda:

1. Estructurar correctamente la operación: Dejar claro en los contratos que el cesionario asume la obligación de pagar el saldo
2. Conservar documentación: Mantener todos los recibos y comprobantes de pago
3. Asesorarse tributariamente: Consultar con profesionales antes de realizar la operación
4. Considerar la actualización: Recordar que el costo se actualiza por unidad indexada

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.800

INMUEBLE ADQUIRIDO POR CESIÓN DE BOLETO DE REMATE - IRPF - COSTO DE ADQUISICIÓN, DETERMINACIÓN.

Hechos:

- Con fecha 28/04/2010 se remató judicialmente un inmueble por la suma de U$S 81.000 dólares, siendo el mejor postor una Sociedad Anónima, la que abonó en ese acto el 30% del precio pactado, o sea U$S 24.300.

- El 29/10/2010 se efectuó escritura de cesión de boleto de remate en donde la Sociedad Anónima cedió por compraventa y modo tradición los derechos emergentes del boleto de remate al consultante. Éste abonó en ese momento la suma de U$S 25.000.

- Con posterioridad el consultante pagó el saldo de precio de la subasta judicial, a efectos de completar el precio pactado en el remate por U$S 81.000 dólares.

- El 12/12/2011 se otorgó la escritura judicial del inmueble, siendo la parte compradora el consultante, acto por el cual se abonó el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF), tomando como monto imponible el precio de la subasta, esto es U$S 81.000.

- Con fecha 30/07/2013 se firma promesa de compra venta, siendo el consultante promitente enajenante y la Sra. AA la promitente compradora. El precio de la promesa es de U$S 194.000, habiendo tomado como valor de adquisición los U$S 81.000.

Según expresa el consultante, esta oficina en los contralores valida el ITP calculado, no haciéndolo con respecto al IRPF, ya que en lugar de tomar el precio efectivamente abonado al adquirir el inmueble, se tomó como base el precio de la Cesión del boleto de remate, que era por un monto de U$S 25.000.

Opinión del consultante:

"Resulta evidente que el precio de adquisición del compareciente respecto del inmueble en cuestión resulta de la sumatoria del precio abonado en la Cesión del Boleto de mejor postor (cifra que coincide con la seña abonada por el mejor postor) más el saldo de precio restante de la subasta judicial, cuyo pago se realizó ante la Sede pertinente a los efectos de completar el precio fijado en el Remate Judicial, o sea: U$S 25.000 (seña) más U$S 56.000 (saldo de precio), completando de esta manera el precio total de adquisición del inmueble en U$S 81.000 según resulta de la documentación acompañada".

La diferencia de criterios, determinó que el consultante pagó un monto mayor por IRPF, absolutamente desproporcionado respecto de la realidad negocial efectuada, por lo que solicita se le devuelva la suma pagada de más por dicho concepto.

Respuesta:

La consulta vinculante de obrados versa sobre cómo determinar el costo de adquisición de un bien inmueble adquirido a través de una cesión de boleto de remate, la integración del saldo de precio de remate y la escritura judicial del mismo.

La normativa aplicable se encuentra en el Título 7 T.O. 1996, artículo 20, inciso segundo y cuarto, que disponen: "El costo fiscal surgirá de aplicar al valor de adquisición el incremento del valor de la unidad indexada entre el primer día del mes inmediato siguiente al de dicha adquisición y el último día del mes inmediato anterior al de la enajenación. Si a la fecha de adquisición no existiera la Unidad Indexada, se aplicará el incremento del Índice de Precios al Consumo hasta la fecha en que dicha Unidad comenzó a tener vigencia."

[El texto continúa con la fundamentación legal y los antecedentes consultados, concluyendo que la DGI comparte el criterio del consultante respecto a que el costo de adquisición debe ser de US$ 81.000]