Condominio entre persona física y S.A.: IRAE e IPAT según el uso del inmueble

Cuando dos partes muy distintas —una persona física y una sociedad anónima— adquieren juntas un inmueble, surgen dudas concretas sobre cómo se gravan las rentas y el patrimonio. La DGI respondió esta situación en la Consulta N° 5.145 y dejó criterios claros que conviene conocer antes de firmar cualquier escritura.

Condominio vs. sociedad de hecho: una distinción que lo cambia todo

El primer punto que la DGI aclara —y que el propio consultante había confundido— es que un condominio no es una sociedad de hecho. Esta distinción no es un detalle menor: define quién tributa, qué impuesto aplica y cómo se imputan las rentas.

• Condominio: situación en la que la propiedad de una cosa es compartida por dos o más personas. Se rige por el derecho civil.
• Sociedad de hecho: figura regulada por la Ley de Sociedades Comerciales N° 16.060. Requiere que dos o más personas se obliguen a realizar aportes para ejercer una actividad comercial organizada, con ánimo de repartir ganancias y pérdidas (lo que en derecho se llama affectio societatis).

El numeral 8 del artículo 3° del Título 4 del T.O. 1996 incluye a las sociedades civiles y de hecho como contribuyentes de IRAE. Pero un condominio, por sí solo, no encaja en esa categoría. Para que lo hiciera, debería existir una actividad comercial organizada entre los condóminos, lo que lo convertiría en algo cualitativamente distinto.

Los cuatro escenarios posibles y su tratamiento fiscal

La DGI analiza distintas situaciones según el destino que se le dé al inmueble. Acá te las resumimos.

1. El inmueble se destina a una actividad comercial

Si el condominio utiliza el inmueble para desarrollar una actividad comercial, las rentas quedan gravadas por IRAE (art. 3° del Título 4 del T.O. 1996) y el condominio se convierte también en contribuyente del IPAT (art. 1° del Título 14 del T.O. 1996). En este caso, la figura se asemeja a una sociedad de hecho por el propio objeto de la actividad.

2. El inmueble se arrienda (sin opción por IRAE)

Si el inmueble se arrienda y el condominio no optó por tributar IRAE, las rentas se atribuyen a cada condómino en proporción a su participación:

• Persona física (50%): tributa IRPF por atribución de rentas, conforme al artículo 7° del Título 7 del T.O. 1996.
• Sociedad anónima (50%): incluye su cuota parte del alquiler en la liquidación de IRAE, ya que las S.A. computan y ajustan todas sus rentas por ese impuesto.

En ambos casos, cada condómino incluye el 50% del valor del inmueble en su liquidación del IPAT: la persona física como contribuyente del literal A) del artículo 1° del Título 14, y la S.A. como contribuyente del literal B) del mismo artículo.

3. El inmueble no está arrendado ni afectado a actividad alguna

Si el inmueble está vacío y no genera renta, no existe renta computable. Sin embargo, la obligación de incluir el 50% del valor del inmueble en el IPAT se mantiene para cada condómino, exactamente igual que en el escenario anterior.

4. El inmueble se entrega en comodato

En el caso del comodato (préstamo gratuito de uso), la Resolución DGI N° 662/007 de fecha 29/06/2007 establece en su numeral 11 que los rendimientos de capital mobiliario e inmobiliario provenientes de bienes entregados en comodato se reputan en cabeza del comodante. Esto significa que si hubiera algún ingreso asociado, se computaría a nombre de quien prestó el bien. El tratamiento del IPAT sería idéntico al de los escenarios anteriores.

5. El condominio opta por tributar IRAE

La normativa permite que el condominio opte voluntariamente por ser contribuyente de IRAE. En ese caso:

• El condominio tributa IRAE como entidad.
• Para el IPAT, sin embargo, los contribuyentes siguen siendo cada uno de los integrantes por separado (no la entidad condominio).

Cuadro resumen: ¿quién paga qué?

• Actividad comercial: IRAE → condominio | IPAT → condominio
• Arrendamiento sin opción IRAE: IRPF → persona física | IRAE → S.A. | IPAT → cada condómino al 50%
• Sin uso ni renta: Sin renta computable | IPAT → cada condómino al 50%
• Comodato: Renta imputable al comodante | IPAT → cada condómino al 50%
• Opción IRAE: IRAE → condominio | IPAT → cada condómino por separado

¿Qué debería tener en cuenta alguien en esta situación?

Más allá del análisis legal, hay implicancias prácticas que conviene no perder de vista:

• La inscripción ante DGI importa: aunque el condominio no sea necesariamente contribuyente de IRAE, la S.A. integrante siempre lo es y debe incluir su parte del alquiler en su liquidación.
• El IPAT no se "evita" con el condominio: independientemente de lo que pase con la renta, el valor del inmueble siempre impacta en el patrimonio de cada condómino.
• La opción por IRAE es estratégica: conviene analizarla con un contador, ya que puede afectar la forma en que se distribuyen las cargas tributarias entre los condóminos.
• La figura del comodato tiene efectos fiscales propios: no por ser un préstamo gratuito deja de generar consecuencias tributarias.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.145

ADQUISICIÓN DE INMUEBLE POR CONDOMINIO INTEGRADO POR PERSONA FÍSICA Y S.A. - IRAE - IPAT - TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Se consulta en forma no vinculante el tratamiento tributario con relación al Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE) y al Impuesto al Patrimonio (IPAT), de una serie de situaciones vinculadas a la adquisición de un inmueble por parte de un condominio integrado por una persona física y por una sociedad anónima, teniendo cada uno de ellos una participación del 50% del inmueble.

El consultante adelanta opinión en el sentido de que cuando el inmueble es arrendado, el condominio es contribuyente del IRAE en forma preceptiva por estar incluido en el numeral 8) del artículo 3° del Título 4 del Texto Ordenado 1996, porque "el condominio debería inscribirse como sociedad de hecho".

No se comparte la opinión del consultante.

Ello por cuanto debe distinguirse la existencia de un condominio de una sociedad de hecho.

El condominio consiste en la situación en la que la propiedad de una cosa es compartida por dos o más personas. El mismo se rige por la normativa civil.

La sociedad de hecho en cambio se regula por las disposiciones de la Ley de Sociedades Comerciales N° 16.060 de 4 de setiembre de 1989. De acuerdo al artículo 1° de la ley citada "Habrá sociedad comercial cuando dos o más personas, físicas o jurídicas, se obliguen a realizar aportes para aplicarlos al ejercicio de una actividad comercial organizada, con el fin de participar en las ganancias y soportar las pérdidas que ella produzca".

El numeral 8 del artículo 3 del Título 4 del Texto Ordenado 1996 incluye como contribuyentes de IRAE a las sociedades civiles y a las sociedades de hecho.

Con lo cual, lo que distingue al condominio de la sociedad de hecho es el desarrollo de una "actividad comercial organizada", existiendo entre los integrantes una manifiesta voluntad de estar reunidos en sociedad (afecto societatis).

Por ejemplo, si el condominio destinara el inmueble a una actividad comercial, las rentas quedarían incluidas en el IRAE, al estar comprendidas en el artículo 3° del Título 4 del Texto Ordenado 1996 y se constituiría en contribuyente del IPAT conforme al artículo 1° del Título 14 del Texto Ordenado 1996.

Si el inmueble no se afectara a una actividad comercial, sino que es arrendado, salvo que el condominio optara por tributar el IRAE, las rentas se imputarán a cada uno de los condóminos. La persona física tributará el IRPF vía atribución de rentas (conforme lo dispuesto en el artículo 7 del Título 7 del T.O. 1996), y la sociedad anónima, en la medida que este tipo de entidades computan y ajustan todas sus rentas en el IRAE, deberá incluir la cuota parte del alquiler en la liquidación de ese impuesto. En ambos casos cada condómino deberá incluir en su liquidación del IPAT el 50% del valor del inmueble, la persona física como contribuyente del literal A) del artículo 1 del Título 14 del T.O. 1996 y la sociedad anónima como contribuyente del literal B) del mismo artículo.

Si el inmueble no estuviera arrendado, no existirá renta computable. Si el mismo se entrega en comodato, cabe recordar que para la persona física será aplicable el numeral 11 de la Resolución DGI N° 662/007 de 29.06.007 que establece que "los rendimientos de capital mobiliario e inmobiliario, derivados de bienes que hayan sido objeto... de comodato ...se reputarán en cabeza del comodante", con lo que de obtenerse algún tipo de estos ingresos, los mismos se computarían en cabeza del comodante. La situación para el IPAT sería la misma que en el caso anterior.

Si el condominio optara por tributar el IRAE, sería contribuyente de este impuesto. Con relación al IPAT serán contribuyentes cada uno de sus integrantes y no la entidad.

14.07.009 - El Director General de Rentas, acorde.

BOLETÍN N° 434