Cobro de pared medianera y el IRPF: ¿es un incremento patrimonial?

Cuando un edificio colindante construye sobre una pared medianera y paga por ese derecho, ¿ese dinero que recibe el propietario original está gravado por el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF)? Esta fue la pregunta que una representante de un edificio de propiedad horizontal planteó ante la Dirección General Impositiva, y la respuesta puede sorprender a más de un copropietario.

¿Qué es la medianería y por qué importa fiscalmente?

La medianería es, en términos jurídicos, un condominio de indivisión forzosa sobre la pared que separa dos predios vecinos. Esto significa que cuando esa pared existe, ambos propietarios linderos tienen derechos indivisos sobre ella, en partes iguales.

El Código Civil uruguayo regula dos situaciones en las que un propietario colindante puede realizar pagos al otro:

• Art. 603 del C.C.: el derecho del vecino de "hacer medianera" una pared divisoria ya existente, abonando la mitad de su valor.
• Art. 602-2 del C.C.: la sobrecarga por el aumento de peso que ejerce una nueva construcción sobre la pared medianera.

El debate tributario surgió precisamente porque la consultante entendía que ese cobro era un reintegro de gastos —amparada en el artículo 602-2 del C.C.— y no una transmisión patrimonial gravada. La DGI discrepó.

El argumento de la consultante (y por qué no prosperó)

La representante del edificio argumentó que el ingreso por cobro de medianería no constituye un incremento patrimonial, sino un mero reintegro de lo que en su momento se gastó en construir la pared. Bajo esa lógica, no habría nada nuevo que gravar: simplemente se recuperaría una inversión ya realizada.

La Comisión de Consultas de la DGI no compartió este razonamiento. Su posición se apoyó en doctrina y jurisprudencia nacionales que definen con claridad la naturaleza jurídica de la operación.

"La ley concede al propietario del predio colindante el derecho de adquirir la medianería del muro ya existente e impone al dueño de la pared privativa, la obligación de ceder o vender esa medianería."
— La Justicia Uruguaya, Tomo 10, caso N° 1812

En otras palabras: lo que ocurre no es una devolución de gastos, sino una venta forzosa —aunque de carácter compulsivo— de una cuota parte indivisa de la pared. Y donde hay venta, hay transmisión patrimonial.

El criterio de la DGI: hay incremento patrimonial gravado por IRPF

La DGI fundamentó su posición en el artículo 17 del Título 7 del T.O. 1996, que define las rentas por incrementos patrimoniales como aquellas originadas en la enajenación de bienes corporales e incorporales, incluyendo expresamente:

"Las rentas correspondientes a transmisiones patrimoniales originadas en cualquier negocio jurídico que importe título hábil para transmitir el dominio sobre bienes de cualquier naturaleza."

El pago recibido por el edificio consultante es el precio (art. 1662 del C.C.) que la empresa constructora entrega como contraprestación por adquirir la cuota parte indivisa de la medianería. Ese precio es, inequívocamente, una renta por incremento patrimonial.

La situación encuadra en el supuesto del artículo 603 del C.C. y configura el hecho imponible previsto en el artículo 17 del Título 7.

¿Cómo se calcula el monto imponible y quién lo paga?

El monto imponible del IRPF se determina aplicando el artículo 22 del Título 7 del T.O. 1996, que regula el cálculo para las rentas por incrementos patrimoniales (básicamente, la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal del bien transmitido).

Un aspecto práctico clave para los edificios en régimen de propiedad horizontal: el monto imponible se atribuye a cada uno de los copropietarios en proporción a su participación en el condominio. Cada condómino deberá declarar su parte correspondiente en su liquidación de IRPF.

Implicancias prácticas para copropietarios y administradores

• No asumir que es un "reintegro": aunque intuitivamente parezca una recuperación de costos, la DGI lo trata como una venta. El encuadre jurídico manda.
• Documentar el valor de la pared: para calcular correctamente el costo fiscal y, por ende, la ganancia gravada, es fundamental contar con documentación del valor original de construcción de la pared.
• Comunicar a los copropietarios: los administradores de edificios en propiedad horizontal deben informar a cada copropietario la parte del ingreso que le corresponde, ya que cada uno deberá incluirlo en su declaración de IRPF.
• Consultar con un contador: el cálculo del monto imponible según el artículo 22 puede tener complejidades (ajuste por inflación, costos actualizados, etc.) que requieren asesoramiento profesional.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 4.881

INGRESO POR COBRO DE PARED MEDIANERA - IRPF - INCREMENTO PATRIMONIAL - MONTO IMPONIBLE.

La representante de un edificio de propiedad horizontal pregunta si está gravado con el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas, el cobro de la pared medianera recibido de parte de una empresa que construyó otro edificio colindante con el de la consulta.

La consultante adelanta opinión en el sentido de que no corresponde el pago del impuesto, en tanto el ingreso por cobro de medianería no constituye un incremento patrimonial sino que el mismo es un reintegro de gastos (artículo 602-2 del C.C.).

Esta Comisión de Consultas no comparte el criterio sustentado por la consultante.

El citado cobro puede corresponder al derecho del propietario colindante de hacer medianera la pared que separará ambas edificaciones (art. 603 del C.C.) abonando la mitad de su valor, o la sobrecarga por el aumento de peso sobre la pared medianera (art. 602-2 del C.C.).

De acuerdo a la doctrina más recibida, existirá medianería "... cuando el condominio de indivisión forzosa se refiera a objetos situados en el límite separativo de dos heredades con igual, pertenecientes a distintos propietarios". (SPOTA. "Tratado de Medianería", págs. 14 y 15, 2ª edición, año 1938).

Respecto a su naturaleza jurídica, nuestra legislación considera la medianería como un condominio de indivisión forzosa (SPOTA; op. cit., pág. 25), siendo esta posición también admitida por la jurisprudencia, que sostiene que la medianería es una indivisión forzosa cuya adquisición constituye una venta, aunque de carácter forzoso ("La Justicia Uruguaya", Tomo 23, Caso N° 3381 y Tomo 77, Caso N° 8825).

En este sentido se ha expresado: "Es incuestionable que la medianería es una comunidad, pues los propietarios de los muros medianeros tienen sobre los mismos derechos indivisos y poseen sus derechos de manera igual sobre todo el conjunto que lo constituye (....) y que, además, es un estado de indivisión que emerge virtual y evidentemente del artículo 599 del Código Civil que permite al condómino de la pared medianera eximirse de contribución a la compostura y reedificación, cediendo la medianería (...) La pared divisoria es medianera cuando ha sido construida por los propietarios de predios vecinos con gastos comunes, proporcionales, y sobre la línea separativa de sus respectivos predios, o cuando, habiendo sido construida totalmente por uno solo de los propietarios colindantes, la medianería ha sido adquirida por otro u otros de los propietarios colindantes (...) La ley concede al propietario del predio colindante el derecho de adquirir la medianería del muro ya existente e impone al dueño de la pared privativa, la obligación de ceder o vender esa medianería. Dejando de lado el problema relacionado con la naturaleza jurídica de esta enajenación compulsiva (limitación del derecho de dominio, venta forzada o expropiación anómala) es evidente que la ley consagra el derecho a todo propietario de un predio inmediatamente colindante con la pared divisoria de adquirir la medianería de la misma, y que esa facultad que la ley concede es general y absoluta." ("La Justicia Uruguaya", Tomo 10, caso N° 1812).

De las posiciones doctrinales y jurisprudenciales transcritas, surge de manera palmaria, que el pago recibido por el Edificio consultante es el precio (art. 1662 del C.C.) que la empresa constructora del Edificio colindante, entrega como contraprestación por la trasmisión patrimonial que se efectúa de la cuota parte indivisa de la medianería.

Reconocido lo anterior, las rentas por incrementos patrimoniales, son definidas por el artículo 17 del Título 7 del T.O. 1996, como "... las originadas en la enajenación (...) de bienes corporales e incorporales. Quedan incluidas en este artículo: A) Las rentas correspondientes a transmisiones patrimoniales originadas en cualquier negocio jurídico que importe título hábil para transmitir el dominio (...) sobre bienes de cualquier naturaleza...".

Resulta claro que la situación descrita por la consultante, encuadra dentro de la previsión contenida en el artículo 603 del C.C., configurándose el supuesto de hecho previsto en el artículo 17 del Título 7 del T.O. 1996.

El monto imponible del gravamen será el resultante de la aplicación del artículo 22 del Título citado, el cual será atribuido a los copropietarios del edificio.

28.07.008 — El Director General de Rentas. Bol. 422