Cesión de promesa de compraventa con BHU: cómo calcular IRPF e IRNR

Ceder una promesa de enajenación de un inmueble cuando el promitente vendedor es el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) tiene particularidades fiscales que no siempre resultan evidentes. ¿Qué pasa con la deuda pendiente que se transfiere al cesionario? ¿Forma parte del precio? ¿Cómo se calcula el costo fiscal si el antecedente fue a su vez una cesión con deuda asumida? La DGI respondió estas preguntas en la Consulta Tributaria N° 5.099, y acá te lo explicamos en términos simples.

¿De qué hablamos cuando hablamos de una cesión de promesa?

Cuando alguien firma una promesa de compraventa de un inmueble con el BHU y luego, antes de escriturar, decide transferir su posición contractual a un tercero, está realizando una cesión de promesa de enajenación. Es decir, vende sus derechos sobre ese contrato de promesa.

En muchos casos, quien cede no terminó de pagar el precio total del inmueble al BHU. Entonces, ¿qué sucede con esa deuda pendiente? Según la DGI, eso tiene consecuencias directas en la determinación del precio de venta y del costo fiscal tanto para el IRPF (personas físicas residentes) como para el IRNR (no residentes).

¿Cuándo aplica el IRPF?

Si el cedente es una persona física residente, la renta generada por la cesión de promesa está alcanzada por el IRPF, en virtud del artículo 17 del Título 7 del T.O. 1996. El resultado de la operación —es decir, la ganancia gravada— se determina según el artículo 20 del mismo Título.

Si el cedente es una persona física no residente, aplica el IRNR, que por remisión expresa de su normativa (artículo 2 del Título 8 del T.O. 1996) utiliza las mismas reglas del IRPF en todo lo que no esté regulado específicamente.

¿Cómo se determina el precio de venta en la cesión?

Este es uno de los puntos más relevantes del criterio DGI. Cuando se cede una promesa y no se había pagado la totalidad del precio al BHU, el saldo de deuda que el cesionario asume también forma parte del precio de la cesión. ¿Por qué? Porque el cedente se libera de un pasivo, lo que implica un incremento patrimonial.

Por lo tanto, el precio de la cesión se compone de:

• El monto que el cesionario paga directamente al cedente, y
• La deuda que el cesionario asume frente al BHU, siempre que no esté ya incluida en la cláusula de precio del contrato.

Ejemplo: Si el cesionario te paga $500.000 directamente y además asume una deuda de $800.000 con el BHU en Unidades Reajustables, el precio total de la cesión será $500.000 más el equivalente en pesos de esas UR a la cotización vigente al momento de la cesión.

¿Y el costo fiscal? ¿Cómo se calcula?

El costo fiscal depende del origen de los derechos que se ceden:

Si el antecedente es una promesa de enajenación directa

Se considera como costo fiscal la totalidad del precio pactado en esa promesa, independientemente de cuánto se haya pagado hasta ese momento y de cómo se financió. No importa si pagaste el 20% o el 80%: el costo fiscal es el 100% del precio comprometido.

Si el antecedente es una cesión de promesa en la que se asumió una deuda

La deuda asumida en esa cesión anterior integra el costo de adquisición, siempre que no haya estado contemplada en la cláusula de precio de aquel antecedente. Esta deuda debe:

• Valuarse al tipo de cambio o cotización vigente al momento de la adquisición (si estaba expresada en UR u otra unidad).
• Actualizarse según lo dispuesto en el artículo 20 del Título 7 del T.O. 1996 al momento de calcular el resultado de la nueva cesión.

Casos prácticos resumidos

• Caso 1 – Promesa original con BHU → Cesión: El costo fiscal es el precio total de la promesa original, sin importar lo pagado. El precio de venta incluye lo recibido del cesionario más la deuda que este asume.
• Caso 2 – Cesión anterior con deuda asumida → Nueva cesión: La deuda asumida en la cesión anterior suma al costo fiscal, valuada a la cotización del momento de esa adquisición y actualizada. El precio de venta de la nueva cesión también incluye la deuda que se transfiere, valuada a la cotización actual.
• Caso 3 – No residente cedente: Aplican exactamente las mismas reglas que para IRPF, por remisión expresa de la normativa del IRNR.

Puntos clave para no equivocarse

• Siempre verificá si la deuda transferida está o no incluida en la cláusula de precio del contrato: de eso depende si debe sumarse por separado.
• Las deudas en Unidades Reajustables deben convertirse a pesos usando la cotización de la fecha del acto correspondiente (adquisición o cesión, según el caso).
• El costo fiscal en promesas originales es el precio total comprometido, no el integrado: esto puede generar diferencias importantes si solo se pagó una parte.
• Para IRNR no hay reglas especiales en este tema: rigen las del IRPF.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.099

CESIÓN DE PROMESA DE ENAJENACIÓN DE INMUEBLE CON PROMITENTE VENDEDOR BHU – IRPF – IRNR – DETERMINACIÓN DEL PRECIO DE VENTA Y COSTO FISCAL.

Se consulta sobre la aplicabilidad de las normas del Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas (IRPF) o Impuesto a la Renta de los No Residentes (IRNR), en lo referente a la determinación del precio de venta y del costo fiscal en el caso en que se realice una cesión de promesa de enajenación de un bien inmueble en que el promitente vendedor es el Banco Hipotecario del Uruguay.

En el entendido que el cedente sea una persona física, la renta obtenida por la enajenación del bien inmueble estará alcanzada por el IRPF, en la medida que se cumple con lo establecido en el artículo 17 del Título 7 del TO 1996. El resultado de dicha transacción se determinará de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 20 del mismo Título.

Al momento de realizar una cesión de promesa en la que no se integró la totalidad del precio, si se conviene transferir el saldo, el mismo se considera parte del precio de la cesión, ya que el cedente ve incrementado su patrimonio al liberarse de un pasivo. En este sentido, el precio de la cesión estará formado por el monto abonado por el cesionario directamente al cedente y la deuda que se obliga a pagar el cesionario al Banco Hipotecario del Uruguay.

Por lo tanto, si se realiza una cesión de una promesa de enajenación de un bien inmueble en la que se transfiere una deuda se deberá sumar, al precio de la cesión de promesa, la deuda que se transfiere, si es que la deuda no se encuentra incluida en la cláusula de precio. Si la deuda que se transfiere estuviera, por ejemplo, en Unidades Reajustables se deberá tomar la cotización vigente a la fecha de la cesión.

Si el antecedente de una cesión que hoy se otorga es una promesa de enajenación de un bien inmueble se deberá considerar como costo fiscal la totalidad del precio con independencia de la forma de financiación y del monto integrado a efectos de determinar el valor de adquisición. Si el antecedente es una cesión de promesa en la que se asumió una deuda, dicha deuda se deberá considerar integrando el costo de adquisición a efectos de calcular el costo fiscal, si es que la deuda no se encuentra contemplada en la cláusula de precio del antecedente. Si la deuda que se transfiere estuviera, por ejemplo, en Unidades Reajustables se deberá tomar la cotización vigente a la fecha de la adquisición y actualizar según lo establecido en el artículo 20 del Título 7 del TO 1996.

Lo anterior también es de aplicación al Impuesto a la Renta de los No Residentes (IRNR). El artículo 2 del Título 8 del TO 1996 establece que en lo no dispuesto expresamente por la reglamentación del IRNR se aplicarán con carácter general las normas del IRPF.

14.01.009 – El Director General de Rentas, acorde.

BOLETÍN N° 428