Cesación de condominio judicial: ITP e IRPF en remates públicos

Situación planteada

La cesación de condominio judicial es un procedimiento que surge cuando los copropietarios de un bien no pueden ponerse de acuerdo para dividir la propiedad. En muchos casos, especialmente cuando hay embargos o el bien no admite división física, la única alternativa es el remate público.

Una situación frecuente es cuando uno de los condóminos, que ya posee la mayor parte del bien, quiere adquirir las partes restantes para convertirse en único propietario. Esto genera interrogantes sobre el tratamiento fiscal aplicable.

El criterio actual de DGI

Según la DGI, cuando un condómino adquiere en remate las partes que no le pertenecían, solo se considera transmisión patrimonial la proporción que efectivamente cambia de patrimonio.

Los elementos clave de este criterio son:

• Para que exista transmisión debe haber al menos dos patrimonios diferentes
• Solo se transmite la parte que sale de un patrimonio e ingresa a otro
• No hay transmisión de la parte que ya pertenecía al adquirente

Implicancias para ITP e IRPF

Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP)

El ITP se aplicará únicamente sobre la proporción del bien que efectivamente se transmite. En el caso analizado:

• Base gravable: Solo las 2/40 partes que se transmiten
• No gravable: Las 38/40 partes que ya pertenecían al adquirente
• Valor: Se determina sobre el precio de remate proporcional

Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Para los enajenantes (quienes pierden la propiedad), el IRPF grava el incremento patrimonial producido por la venta de su parte:

• Se calcula sobre las 2/40 partes transmitidas
• Se considera el valor de adquisición original vs. el precio de remate proporcional
• Aplican las reglas generales de incrementos patrimoniales

Ejemplo práctico

Supongamos un inmueble que se remata por $100.000:

Condómino A: Propietario de 38/40 partes, se convierte en mejor postor
Condóminos B y C: Propietarios de 2/40 partes (embargados)

Cálculo del ITP:

• Base gravable: $100.000 × (2/40) = $5.000
• ITP a pagar: $5.000 × 2% = $100

Para el IRPF: B y C deben calcular el incremento sobre los $5.000 que reciben por su parte, menos el valor de adquisición original proporcional.

Cambio de criterio

Es importante destacar que esta consulta modifica el criterio anterior establecido en las consultas N° 4.177 y N° 5.420, adoptando una interpretación más favorable para los contribuyentes al gravar únicamente la parte efectivamente transmitida.

Consideraciones para escribanos

Los escribanos que autoricen estos actos deben:

• Calcular el ITP solo sobre la proporción transmitida
• Aplicar las retenciones de IRPF correspondientes sobre el incremento patrimonial de los enajenantes
• Documentar claramente la proporción de cada condómino en la escritura
• Considerar este nuevo criterio en la liquidación de impuestos

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.844

CESACIÓN DE CONDOMINIO JUDICIAL - ITP - IRPF - REMATE PÚBLICO - BASE DE CÁLCULO.

Consulta

Se presenta un Escribano como eventual profesional autorizante y agente de retención, formulando la siguiente consulta vinculante:

Su cliente el Sr. A, pretende poner fin al condominio existente con los Sres. B y C, con relación a la propiedad de un bien inmueble en propiedad horizontal.

A posee las 38/40 avas partes indivisas del citado bien y B y C las 2/40 avas partes restantes, estando éstos últimos embargados, motivo por el cual la única forma de salir de dicha indivisión sería a través de un procedimiento judicial de cese de condominio.

En dicho procedimiento se terminaría rematando el bien, ya que no admite cómoda división.

El Sr. A pretende adquirir en sede judicial las 2/40 avas partes restantes, para lo cual solicitaría no integrar el 100% del precio, ya que las 38/40 avas partes le pertenecen desde el 31 de mayo de 2007.

Se consulta para el caso de la venta en pública subasta, si al rematarse el bien en su totalidad y resultase el mejor postor A, si existe transmisión patrimonial del 100% del bien y consecuentemente "incremento patrimonial" por comprar un bien cuyo 38/40 avas partes ya le pertenecía con anterioridad.

El consultante entiende que no hay una transferencia patrimonial del 100% del bien propiamente dicha, sino de 2/40 del mismo, por lo cual se solicita saber cuál sería la base de cálculo del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) e Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF), ante un eventual incremento patrimonial, en caso de quien adquiere el bien sea el Sr. A.

Respuesta

El ITP grava las trasmisiones de bienes inmuebles y el IRPF el incremento producido por las trasmisiones de entre otros, de los referidos bienes. Va de suyo que para que exista una transferencia de patrimonios, tienen que existir por lo menos dos patrimonios, uno del cual van a salir los bienes (enajenar) y otro en el que va a ingresar (adquirir) el bien.

Ahora bien, en el caso hipotético presentado por el consultante Sr. A, él es titular de 38/40 avas partes del bien inmueble. En cambio no es propietario de las restantes 2/40 avas partes del bien. En caso de ser la oferta mayor en la puja por remate la del Sr. A, resultará mejor postor del remate.

Ahora bien, ¿qué proporción del inmueble adquirirá? Lo hará en las 2/40 avas partes que no era propietario.

Se habrán trasmitido las 2/40 avas partes del bien, que salen (se enajenan) del patrimonio de los Señores B y C e ingresan al patrimonio (adquiere) del Sr. A.

Por lo que, estará gravada por ITP la transmisión de 2/40 avas partes y el incremento patrimonial que el referido bien haya producido en los patrimonios del enajenante.

Con respecto al IRPF, el incremento patrimonial estará constituido por el que surja de la enajenación de las 2/40 avas partes trasmitidas.

La presente consulta constituye un cambio de criterio de las Consultas N° 4.177 de 19.02.003 publicada en el Boletín N° 357 y N° 5.420 de 14.05.012 publicada en el Boletín N° 468.

30.06.015 - El Director General de la D.G.I.