Arrendamiento de galpones por empresas: ¿está exento de IVA?

Es una situación más común de lo que parece: una empresa tiene instalaciones que con el tiempo quedaron sin uso y decide arrendarlas a terceros para aprovecharlas. Pero surge enseguida la pregunta: ¿ese arrendamiento de galpones está gravado por IVA o está exento?

La respuesta de la DGI, plasmada en la Consulta N° 5.142, es clara y tiene implicancias prácticas muy concretas para quienes se encuentren en esta situación.

El escenario: galpones ociosos que se ponen a rentar

Una empresa tiene un predio con varias edificaciones. Con el tiempo, algunas de esas construcciones dejaron de ser necesarias para su operativa y comenzaron a arrendarse a otras empresas. El acceso al predio se hace por una única entrada con portero las 24 horas, lo que llevó al consultante a preguntarse si realmente podía calificarse esto como un "arrendamiento de inmueble" en sentido estricto.

El argumento del consultante era interesante: al no contar el galpón con independencia propia (entrada exclusiva, acceso autónomo), no correspondería aplicar la exención de IVA para arrendamientos de inmuebles, y por lo tanto el arrendamiento debería gravarse a la tasa básica.

¿Qué dice la normativa?

El punto de partida es el artículo 60 del Decreto N° 220/998, que remite al Código Civil para definir qué se entiende por arrendamiento de inmueble. Y aquí está la clave: en esa definición no existe el requisito de "independencia" que planteaba el consultante.

La DGI lo señala con precisión: el concepto de independencia que pretende introducir el consultante no tiene respaldo legal en las normas aplicables. No es un requisito que la ley establezca para calificar un contrato como arrendamiento de inmueble.

El criterio de la DGI: exención aplicable

La Comisión de Consultas de la DGI no compartió el criterio del consultante y concluyó que el arrendamiento del galpón está exento de IVA, por tratarse de un arrendamiento de inmueble en los términos del Código Civil.

Para ilustrar su razonamiento, la DGI usó un ejemplo cotidiano muy elocuente:

En los arrendamientos de apartamentos muchas veces existe una sola entrada y servicio de portería a todas las horas.

Nadie discutiría que el arrendamiento de un apartamento en un edificio con portero está exento de IVA. Lo mismo aplica al galpón dentro de un predio compartido: la existencia de una entrada común o de servicios compartidos no desnaturaliza el contrato de arrendamiento de inmueble.

Un matiz importante: ¿qué pasa si se arriendan bienes muebles junto con el galpón?

La DGI fue cuidadosa en aclarar un punto que no debe pasarse por alto. La exención aplica al arrendamiento del inmueble, pero no comprende el posible arrendamiento de otros bienes que se encuentren en él.

Esto significa que si junto con el galpón se arrienda maquinaria, equipos u otros bienes muebles, esa parte del contrato podría estar gravada por IVA. En la práctica, si el contrato mezcla arrendamiento de inmueble con arrendamiento de bienes muebles, conviene distinguir claramente cada componente para aplicar el tratamiento fiscal correcto a cada uno.

• Arrendamiento del galpón (inmueble): exento de IVA.
• Arrendamiento de maquinaria u otros bienes muebles dentro del galpón: gravado por IVA a la tasa básica.

Implicancias prácticas para tu empresa

Si tu empresa tiene instalaciones ociosas y estás pensando en arrendarlas, tené en cuenta lo siguiente:

• El arrendamiento de galpones, depósitos, naves industriales u otras edificaciones está exento de IVA como arrendamiento de inmueble, independientemente de que el predio tenga acceso compartido, portería u otros servicios comunes.
• No es necesario que el inmueble tenga entrada exclusiva o acceso totalmente independiente para gozar de la exención.
• Si el contrato incluye bienes muebles (estanterías, maquinaria, equipos), separar los valores contractualmente es fundamental para aplicar correctamente el IVA solo a esa parte.
• Revisá con tu contador la redacción del contrato de arrendamiento para que quede clara la naturaleza de lo que se está arrendando.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.142

ARRENDAMIENTO DE GALPONES POR PARTE DE UNA EMPRESA - IVA - EXONERACIÓN, CORRESPONDE.

El consultante expone que una empresa está instalada en un predio con diversas edificaciones. Con el correr del tiempo algunas quedaron ociosas y son arrendadas a otras empresas.

Se consulta si el arrendamiento de galpones está exento del pago del IVA.

El consultante entiende que no queda comprendido en la exención de arrendamiento de inmueble dado que el arrendamiento de un galpón entero constituye en definitiva un arrendamiento de espacio gravado por IVA a la tasa básica.

Basa su criterio en que el galpón se encuentra ubicado en un único predio al que se accede por una única entrada dotada de una puerta accionada por un portero y aunque existe el servicio las 24 horas del día, no cuenta con la independencia que debe caracterizar a un arrendamiento.

Esta Comisión de Consultas no comparte el criterio del consultante.

El artículo 60 del Decreto N° 220/998 de 12.08.998 se remite al Código Civil para definir el concepto de arrendamiento de inmueble y en las disposiciones remitidas no existe el concepto de independencia que menciona el consultante.

Por otra parte, en los arrendamientos de apartamentos muchas veces existe una sola entrada y servicio de portería a todas las horas.

Se concluye que el arrendamiento del inmueble a que se refiere la consulta se halla exento del IVA, exoneración que no comprende el posible arrendamiento de otros bienes que se encuentren en el inmueble.

19.01.009 - El Director General de Rentas, acorde.

BOLETÍN N° 428