Ajuste de precio en venta de inmuebles: ¿cuándo reliquidar IRPF?

El problema: modificación del precio después del contrato

Es común en las operaciones inmobiliarias que, después de firmada una promesa de compraventa, las partes acuerden modificar el precio de venta. Esta situación genera dudas importantes sobre el tratamiento fiscal, especialmente en cuanto al IRPF por incrementos patrimoniales.

La DGI ha establecido criterios claros sobre cómo proceder cuando se produce este tipo de ajustes contractuales, determinando cuándo corresponde reliquidar las declaraciones juradas ya presentadas.

Criterio de la DGI: el momento del hecho generador no cambia

Según la posición oficial de la DGI, cuando se modifica el precio de venta de un inmueble con posterioridad al contrato original:

• El hecho generador sigue siendo el otorgamiento del contrato de promesa original
• La fecha de configuración del impuesto no se altera (criterio de devengo del artículo 19 del Título 7 del TO 1996)
• Solo se modifica la base de cálculo del impuesto, aumentando el monto a tributar

Esto significa que la obligación tributaria nace en la fecha del contrato original, pero el impuesto correspondiente a la diferencia de precio se hace exigible recién desde la fecha de la modificación contractual.

Obligaciones del contribuyente

Reliquidación obligatoria

El contribuyente debe reliquidar la declaración jurada presentada originalmente para reflejar:

• La nueva base de cálculo (precio ajustado)
• El impuesto resultante de la diferencia
• La fecha en que se hace exigible el mayor impuesto

Multas y recargos

La buena noticia es que no se configura infracción de mora por el impuesto correspondiente a la diferencia de precio, siempre que:

• Se cumpla con el pago del mayor impuesto a partir de la fecha de modificación contractual
• No se incumpla con las obligaciones de pago una vez conocida la nueva base de cálculo

Ejemplo práctico

Situación: Se firma promesa de compraventa el 26/10/2012 por US$ 60.000. El 23/05/2013 las partes acuerdan ajustar el precio a US$ 67.003.

Tratamiento fiscal:

• Hecho generador: 26/10/2012 (fecha del contrato original)
• Base de cálculo inicial: US$ 60.000
• Base de cálculo final: US$ 67.003
• Impuesto por la diferencia (US$ 7.003): exigible desde 23/05/2013
• Obligación: reliquidar la declaración jurada 2012

Recomendaciones prácticas

Si te encontrás en una situación similar, te recomendamos:

1. Documentar adecuadamente la modificación contractual con fecha cierta
2. Reliquidar inmediatamente la declaración jurada del ejercicio correspondiente
3. Calcular y pagar la diferencia de impuesto desde la fecha de modificación
4. Consultar con un profesional para asegurar el cumplimiento correcto de las obligaciones

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.741

INMUEBLE, VENTA CON POSTERIOR AJUSTE DE PRECIO - IRPF - DS. JS., RELIQUIDACIÓN.

La consultante se presenta como profesional interviniente en el otorgamiento de una promesa de compraventa de un inmueble (26 de octubre de 2012), cuyo precio fue modificado por mutuo acuerdo entre los otorgantes (el precio original era de U$S 60.000 y fue ajustado a U$S 67.003) al año siguiente de la celebración del contrato original (23 de mayo de 2013), requiriendo opinión en cuanto a: 1) si es necesario reliquidar la declaración jurada del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por incrementos patrimoniales presentada por el ejercicio 2012; 2) si la modificación del precio genera multa y recargos.

El hecho generador del impuesto en el caso, está constituido por el contrato de promesa (según la descripción del hecho generador del impuesto en la categoría de rentas de capital, incrementos patrimoniales, artículo 17 del Título 7 del Texto Ordenado 1996) y, desde el punto de vista temporal, se encuentra configurado desde el otorgamiento del contrato (criterio de devengo, artículo 19 del Título 7 del Texto Ordenado 1996).

Ahora bien, con posterioridad a la configuración del mismo, se produjo una modificación contractual que afectó al precio del contrato aumentándolo. Desde el punto de vista tributario, ello no altera el momento en que se produjo el nacimiento de la obligación tributaria (que coincide con la verificación del hecho generador otorgamiento del contrato de promesa de enajenación). Esta modificación del precio tiene impacto fiscal en cuanto altera la base de cálculo del impuesto.

En esta perspectiva, si bien la obligación tributaria nació el 26 de octubre de 2012, el impuesto generado por la diferencia de precio pactada el 23 de mayo de 2013, se hará exigible recién en esta última fecha.

En tal sentido, no correspondería considerar configurada la infracción de mora por el impuesto correspondiente a tal diferencia de precio (salvo que con posterioridad al 23 de mayo de 2013, cuando ya es conocida la base de cálculo, se incumpla el pago del impuesto respectivo, según las previsiones del artículo 94 del Código Tributario).

El obligado deberá entonces, reliquidar la declaración jurada presentada, declarando así la modificación operada en la base de cálculo del tributo y el impuesto resultante.

04.09.013 - El Sub Director General de la D.G.I., acorde.

BOLETÍN N° 484