Administración de gastos comunes en propiedad horizontal: IVA e IRAE

Introducción al tema

La administración de gastos comunes en edificios de propiedad horizontal genera diversas consultas tributarias, especialmente cuando una sociedad anónima actúa como administradora. La DGI ha establecido criterios claros sobre el tratamiento fiscal de estas operaciones que es fundamental conocer.

Naturaleza jurídica de la administración de gastos comunes

Según la DGI, la administración de gastos comunes constituye un mandato por el cual se realizan operaciones por cuenta de terceros, conforme al artículo 105° del Decreto N° 220/998.

Esta calificación es fundamental porque determina que la distribución entre los condóminos de tales gastos no está gravada por el IVA, al tratarse de operaciones realizadas por cuenta ajena.

Tratamiento del IVA

Gastos comunes distribuidos

• La distribución de gastos comunes entre copropietarios no está gravada por IVA
• La sociedad administradora no puede aprovechar el IVA incluido en las facturas de proveedores
• El IVA debe ser distribuido entre los ocupantes junto con los gastos correspondientes
• Debe discriminarse en la rendición de cuentas de cada mandante

Servicios propios de la administradora

Si la sociedad administradora factura servicios propios con cargo a los gastos comunes, estos sí están:

• Gravados por IVA
• Gravados por IRAE (dan origen a rentas gravadas)

Documentación requerida

Un aspecto importante es que la DGI no ha reglamentado específicamente las formalidades para estas operaciones, pese a tener la facultad otorgada por el artículo 40° del Decreto N° 597/988.

Por tanto, deben cumplirse las disposiciones de carácter general en materia de documentación tributaria.

Operativa práctica recomendada

Para la sociedad administradora:

1. Recibir facturas de proveedores con IVA discriminado
2. Calcular la distribución de gastos por unidad (apartamentos y locales)
3. Discriminar el IVA en la rendición de cuentas
4. Emitir documentación según normas generales

Para servicios propios adicionales:

• Facturar por separado con IVA incluido
• Declararlos como rentas gravadas por IRAE
• Mantener registros diferenciados

Consideraciones importantes

Este criterio de la DGI es clave para:

• Administradores profesionales de edificios
• Sociedades anónimas dedicadas a la administración
• Copropiedades que buscan clarity tributaria

La distinción entre la mera administración de gastos ajenos y los servicios propios es fundamental para el correcto tratamiento tributario.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.798

DOCUMENTACIÓN - ADMINISTRACIÓN DE GASTOS COMUNES - IVA - IRAE - DISTRIBUCIÓN Y COBRANZA.

Una profesional consulta, con carácter no vinculante, qué documentación debe emitir una sociedad anónima para distribuir y cobrar los gastos comunes de una copropiedad en régimen de propiedad horizontal en la siguiente operativa:

1. Una sociedad anónima es administradora de un edificio de propiedad horizontal que incluye apartamentos y locales comerciales.

2. Los proveedores emiten sus facturas a nombre de la sociedad anónima discriminando el Impuesto al Valor Agregado (IVA) cuando corresponde.

3. La sociedad anónima administradora calcula los gastos comunes de cada apartamento local en base a la facturación recibida de los proveedores, asignando los gastos correspondientes a cada apartamento o local comercial.

La "administración de gastos comunes" significa un mandato por el cual se realizan operaciones por cuenta de terceros (artículo 105° del Dto. N° 220/998 de 12.08.998 por lo que, la distribución entre los condóminos de tales gastos no está gravada por el IVA.

En la eventualidad que la consultante facturara servicios propios con cargo a los gastos comunes, estos servicios están gravados por el IVA y dan origen a rentas gravadas por el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE).

La consultante no podrá aprovechar el IVA incluido en la documentación de los gastos comunes, como es obvio, por tratar de operaciones para terceros. Ese "IVA compras" deberá ser distribuido entre los ocupantes de los locales, en la misma forma que los gastos gravados por el tributo, y discriminado en rendición de cuentas de cada mandante.

En lo que refiere a la documentación, la Administración no ha hecho uso de la facultad que le fue conferida para reglamentar las formalidades requeridas para estas operaciones (artículo 40° del Decreto N° 597/988 de 21.09.998), por lo que ha de cumplirse con las disposiciones de carácter general.

18.06.014 - El Sub Director General de la D.G.I., acorde.

BOLETÍN N° 493