Actividad hotelera con participación en riesgos: IVA e IRAE

El caso: más allá del simple arrendamiento

Una consulta reciente a la DGI ilustra una situación cada vez más común en el sector inmobiliario: empresas propietarias de apartamentos que participan en sistemas hoteleros operados por terceros, donde el pago no es una renta fija sino que depende de los resultados de la actividad.

En este caso específico, una Sociedad Anónima A (propietaria del inmueble) firmó un acuerdo con otra Sociedad Anónima B (operadora del hotel) donde el apartamento amueblado se incorpora al sistema hotelero, y el pago se calcula mediante una fórmula que considera múltiples variables operativas.

La fórmula de pago que marca la diferencia

El precio que recibe la Sociedad A surge de una compleja fórmula que incluye:

• Ingresos de alojamiento por ocupación de apartamentos
• Egresos operativos (desayunos, comisiones de tarjetas y agencias)
• Gastos del inmueble (gastos comunes, energía eléctrica, impuestos)
• Costos de mantenimiento (reparaciones de mobiliario y equipamiento)
• Coeficiente específico según ubicación, dimensiones y tarifa

Los pagos se realizan en tres cuotas anuales: mayo y setiembre (70% cada una) y marzo del año siguiente (ajuste final).

El criterio de la DGI: combinación de capital y trabajo

La DGI fue clara en su interpretación: "los ingresos, no derivan de una renta pura de capital como expone la consultante, sino de la combinación del capital y trabajo".

La clave está en que la Sociedad A participa en los riesgos de la actividad hotelera, ya que recibe el neto de ingresos menos egresos, no una renta fija.

Implicancias prácticas para el IVA

Al tratarse de una actividad mixta de capital y trabajo (no renta pura), los servicios facturados deben:

• Incluir IVA y desglosarlo en la factura
• Permitir la deducción de IVA de todas las compras relacionadas (no solo muebles)
• Facturar mensualmente cuando los ingresos netos sean positivos
• Emitir notas de crédito cuando los resultados sean negativos

Momento de facturación y ajustes

La DGI estableció que:

1. Se debe facturar mensualmente los montos estimados
2. En marzo de cada año, cuando se tenga certeza de las cifras finales, se debe ajustar mediante nota de crédito o factura adicional según corresponda

Diferencias con el arrendamiento tradicional

Es importante distinguir este esquema del arrendamiento tradicional de inmuebles:

Arrendamiento tradicional	Sistema hotelero con participación
Renta fija mensual	Participación en resultados
Sin riesgos operativos	Con riesgos operativos
Renta de capital pura	Capital + trabajo
IVA limitado (solo muebles)	IVA pleno en compras relacionadas

Recomendaciones para empresas en situación similar

Si tu empresa participa en un esquema similar, considerá:

• Revisar los contratos para determinar si hay participación en riesgos
• Evaluar la inscripción en IVA si no estás inscripto
• Documentar adecuadamente todos los gastos relacionados para poder deducir IVA
• Implementar un sistema de facturación mensual con ajustes anuales
• Consultar con un contador sobre las particularidades de tu situación

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.709

INMUEBLE CON GIRO DE ACTIVIDAD HOTELERA - IRAE -IVA - CAPITAL Y TRABAJO - FACTURACIÓN DE SERVICIOS.

Una Sociedad Anónima A, cuyo giro es propietaria de inmuebles, "firmó un acuerdo con otra Sociedad Anónima B, por el cual opta por participar en un sistema hotelero operado por terceros con determinadas condiciones. Por las mismas, su apartamento, acondicionado de determinada manera (muebles, etc.) es arrendado a la Sociedad B, la cual está autorizada a otorgarle como único destino la explotación del mismo como parte del Hotel."(Denominaciones de sociedad anónima A y B, propias).

La consultante establece que, el precio del arrendamiento que la Sociedad B le abona a la Sociedad A, "surge de una fórmula con algunas variables: los ingresos de alojamiento por la ocupación de los apartamentos, los egresos provocados por dicha ocupación, los desayunos de los huéspedes, las comisiones de las tarjetas de crédito, las comisiones de las agencias de viaje, los gastos comunes, el consumo de energía eléctrica, los impuestos municipales y tasas, las reparaciones de mobiliario y equipamiento y finalmente el coeficiente establecido para cada apartamento en función de la ubicación, dimensiones y tarifa de cada uno."

La Sociedad A, recibe de la Sociedad B, reportes de los que surge el monto a cobrar en los meses de mayo, setiembre y enero, y los pagos se realizan en tres cuotas anuales: mayo, setiembre y marzo de cada año, siendo los primeros dos el 70% del monto que surja de los reportes para cada apartamento. En el último pago a realizarse en el mes de marzo, se incluye los montos que quedaron pendientes de los meses anteriores.

El consultante establece que: "Siendo la propietaria por su forma jurídica contribuyente de IRAE y por ende de IVA, se entiende que los ingresos netos de la misma deben ser facturados. Se trata de rentas de capital inmobiliario originada por apartamentos amueblados, por lo que el monto que liquida la sociedad a la propietaria entendemos debe considerarse IVA incluido. La deducción de IVA de compras estará limitada al monto facturado en la compra de los muebles para el alhajamiento del departamento. Entendemos que debe realizarse una factura mensual por las rentas de capital cuando los ingresos netos sean positivos y una nota de crédito cuando son negativos."

Esta Comisión de Consultas comparte parcialmente la opinión del consultante, por los motivos que se detallan a continuación.

En primer lugar corresponde aclarar que, dada la operativa descripta por la consultante, los ingresos que percibe la Sociedad A de la Sociedad B, no derivan del mero arrendamiento del inmueble.

La Sociedad B, es la encargada de administrar el inmueble con giro de actividad hotelera y por ende todas las implicancias que ello conlleva, pero surge claramente de la modalidad de pago, que la Sociedad A participa en los riesgos de la mencionada actividad, pues la sociedad recibe el neto de los ingresos obtenidos y egresos incurridos.

Por consiguiente los ingresos, no derivan de una renta pura de capital como expone la consultante, sino de la combinación del capital y trabajo.

En este sentido, los servicios facturados por la Sociedad A deberán incluir el IVA y desglosar el mismo en la factura correspondiente.

Con respecto al momento en que se debe facturar, la Sociedad A deberá emitir mensualmente la factura y cuando se tenga la certeza de la cuantía del servicio (como expone la consultante, en el mes de marzo, cuando se incluyen los montos pendientes de meses anteriores), deberá ajustarse el mismo ya sea con una nota de crédito o con una factura por la diferencia generada.

19.03.013 - El Sub Director General de la D.G.I., acorde. BOLETÍN N° 478