Venta de campo heredado: cómo calcular el IRPF en Uruguay

Cuando se vende un bien inmueble recibido por herencia, surge una pregunta clave: ¿cómo se calcula el IRPF sobre esa venta? La respuesta no es tan simple como parece, porque el bien no fue "comprado" por quien lo vende, sino recibido por modo sucesión. La DGI se pronunció expresamente sobre este escenario en la Consulta N° 4.845, y el criterio allí establecido es muy relevante para escribanos, herederos y asesores contables.

El escenario típico: herencia tramitada años después del fallecimiento

El caso que motivó esta consulta es uno que se repite con frecuencia en Uruguay: una persona adquirió un campo en 1940, falleció en 1996 y la sucesión recién se tramitó en 2007. Una vez obtenida la declaratoria de herederos y realizada la partición, dos de los herederos querían vender sus fracciones (300 hectáreas en total).

La pregunta que le surgió al escribano interviniente fue precisa: ¿cómo se determina la renta gravada por IRPF en ese tipo de enajenación?

¿Qué dice la normativa? El costo fiscal en bienes heredados

La DGI remite al numeral 25 de la Resolución DGI N° 662/007, que establece una regla clara para los bienes adquiridos por sucesión:

A efectos de determinar la renta originada en incrementos patrimoniales correspondientes a enajenaciones de bienes adquiridos por sucesión, el costo fiscal estará constituido por el costo de adquisición del causante, actualizado de acuerdo a lo establecido en el inciso segundo del artículo 26° del Decreto 148/007, más el costo actualizado de las mejoras que se le hubieran realizado, debidamente documentado.

En términos simples: el heredero que vende no parte de cero. El costo fiscal que puede deducir es el que pagó originalmente el causante (en este caso, el precio del campo en 1940), debidamente actualizado por inflación según la normativa vigente, más las mejoras realizadas al inmueble con documentación respaldatoria.

¿Y si no se puede determinar el precio de adquisición del causante?

Esto es muy habitual en bienes adquiridos hace décadas. Si no existe documentación que acredite el precio pagado originalmente, la normativa prevé una solución alternativa: se aplicarán los criterios de valuación establecidos en el artículo 73° del Decreto 150/007, que permiten determinar el costo fiscal por vía de estimación objetiva.

La opción del ficto del 15%: una ventaja para causantes fallecidos antes del IRPF

Aquí está uno de los puntos más relevantes de la consulta. Dado que el causante falleció en 1996, es decir, con anterioridad a la vigencia de la Ley N° 18.083 (que entró en vigor el 1° de julio de 2007 e introdujo el IRPF moderno), los herederos enajenantes tienen una opción especialmente favorable:

En lugar de calcular la renta real (precio de venta menos costo fiscal actualizado), pueden optar por el ficto del 15% sobre el precio de venta como renta computable por incremento patrimonial. Esto surge del artículo 26, último inciso, del Título 7 del Texto Ordenado 1996.

¿Por qué es ventajoso? Porque en muchos casos —especialmente en inmuebles con alta valorización— la ganancia real supera ampliamente el 15% del precio de venta, por lo que usar el ficto reduce significativamente la base imponible del IRPF.

Ejemplo numérico ilustrativo

Supongamos que uno de los herederos vende su fracción de campo en USD 200.000:

• Opción A – Renta real: Si el costo fiscal actualizado del causante para esa fracción es USD 50.000, la renta gravada sería USD 150.000. El IRPF (tasa del 12%) ascendería a USD 18.000.
• Opción B – Ficto del 15%: La renta computable sería USD 30.000 (15% × USD 200.000). El IRPF (12%) ascendería a USD 3.600.

En este ejemplo, elegir el ficto representa un ahorro de USD 14.400. Por supuesto, cada caso es diferente y conviene hacer el cálculo comparativo antes de optar.

Puntos clave para no equivocarse

• El costo fiscal no es cero porque el heredero no pagó nada: es el costo del causante, actualizado.
• La opción del ficto del 15% solo aplica cuando el causante falleció antes del 1° de julio de 2007 (entrada en vigencia de la Ley 18.083).
• Si no hay documentación del precio de adquisición del causante, se usan los criterios del artículo 73° del Decreto 150/007.
• Las mejoras realizadas al inmueble suman al costo fiscal, siempre que estén debidamente documentadas.
• La partición hereditaria es el evento que habilita a los herederos a actuar como enajenantes del bien.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 4.845

ENAJENACIÓN DE BIENES ADQUIRIDOS POR MODO SUCESIÓN - IRPF - TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

1. Un escribano plantea lo siguiente: una persona que adquirió un campo en 1940 fallece en 1996; la sucesión se tramitó en el presente año 2007 y en el mes de setiembre se produce la declaratoria de herederos, previéndose en forma inmediata, o casi, el otorgamiento de la partición; luego de la cual, dos de los herederos van a vender las fracciones recibidas en la sucesión, 300 hectáreas de campo.

2. Nos remitimos a la respuesta dada en la Consulta N° 4.906 (Bol. 416), de la cual se toma lo que es aplicable al caso.

Tratándose de bienes recibidos por el modo sucesión, y de haber ocurrido la partición, es de aplicación el numeral 25 de la Resolución DGI N° 662/007 de 29.06.007, al tenor del que:

"25) Bienes adquiridos por sucesión.- A efectos de determinar la renta originada en incrementos patrimoniales correspondientes a enajenaciones de bienes adquiridos por sucesión, el costo fiscal estará constituido por el costo de adquisición del causante, actualizado de acuerdo a lo establecido en el inciso segundo del artículo 26° del Decreto 148/007 de 26 de abril de 2007, más el costo actualizado de las mejoras que se le hubieran realizado, debidamente documentado. En caso que no pudiera determinarse el precio de adquisición del causante, se aplicarán los criterios de valuación establecidos en el artículo 73° del Decreto 150/007 de 26 de abril de 2007".

Finalmente, dado que el causante falleció con anterioridad a la vigencia de la Ley N° 18.083 de 27 de diciembre de 2006, los herederos enajenantes de cada una de las fracciones particionarias, tendrán la opción por el ficto del (15%) quince por ciento sobre el precio de venta, a fin de determinar la renta computable como incremento patrimonial (Art. 26, último inciso, Título 7 del TO 96).

NOTA: El último párrafo fue sustituido por FE de ERRATAS de fecha 06.08.008.

10.04.008 - El Director General de Rentas, acorde.
06.08.008 - El Director General de Rentas, Fe de Erratas.

Bol. 419 y 423