Promesas de compraventa no inscriptas: tratamiento fiscal en IRPF e ITP

El problema de las promesas no formalizadas

En el mercado inmobiliario uruguayo es común encontrarse con situaciones donde se firmaron promesas de compraventa en documento privado que nunca fueron protocolizadas ni inscriptas. Estas operaciones quedan en un limbo jurídico que genera importantes consecuencias tributarias cuando finalmente se pretende formalizar la escrituración.

La DGI ha establecido criterios claros sobre cómo tratar estos casos tanto para el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) como para el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Marco jurídico aplicable

Según el Código Civil uruguayo, específicamente el artículo 1587, las promesas de compraventa otorgadas en documento privado no son oponibles a terceros por carecer de publicidad y fecha cierta. Esta característica tiene implicancias directas en el tratamiento fiscal.

Para el ITP, el Título 19 del T.O. 1996 establece como hechos generadores:

• Las enajenaciones de bienes inmuebles (literal A del artículo 1°)
• Las promesas de enajenaciones de inmuebles (literal B del artículo 1°)

Sin embargo, el artículo 7° del mismo título exonera del pago las enajenaciones realizadas en cumplimiento de promesas inscriptas.

Criterio de DGI: doble tributación inevitable

La posición de la DGI es clara y puede resultar costosa para los contribuyentes. Cuando una promesa de compraventa:

• No fue protocolizada
• No fue inscripta en el Registro
• No se pagaron los tributos correspondientes

No tiene aptitud jurídica para exonerar a las compraventas subsiguientes. Esto significa que tanto la promesa (cuando finalmente se formaliza) como la escrituración definitiva estarán gravadas por el ITP.

Momento del hecho generador

Para el ITP, el hecho generador se configura recién con la escrituración definitiva, y el monto imponible será el valor real fijado según el artículo 10° del Título 19, actualizado al momento en que se configure el hecho gravado.

Determinación del costo fiscal para IRPF

En cuanto al IRPF, la DGI ha establecido que para determinar el costo fiscal se debe considerar:

• La fecha de otorgamiento de la compraventa (no de la promesa)
• El precio que deriva de la compraventa definitiva

Esta interpretación se basa en que la promesa no inscripta carece de fecha cierta y no es oponible a terceros, por lo que no puede ser tomada como referencia para efectos tributarios.

Errores comunes a evitar

Error 1: Creer que una promesa en documento privado exonera del ITP la escrituración posterior.
Realidad: Solo las promesas inscriptas tienen este efecto exoneratorio.

Error 2: Usar la fecha de la promesa para calcular el costo fiscal en IRPF.
Realidad: Se debe usar la fecha de la escrituración definitiva.

Error 3: No considerar la actualización del valor para el ITP.
Realidad: El valor debe actualizarse al momento de la escrituración.

Recomendaciones prácticas

Para evitar estos inconvenientes, es fundamental:

• Protocolizar las promesas desde el momento de su firma
• Inscribirlas en el Registro correspondiente
• Pagar los tributos que correspondan oportunamente
• Asesorarse adecuadamente antes de firmar cualquier promesa de compraventa

Recordá que una promesa correctamente formalizada no solo te da seguridad jurídica, sino que también te permite acceder a la exoneración del ITP en la escrituración posterior.

Texto completo de la consulta

Consulta Tributaria 6577
Tema: COMPRAVENTA DE TERRENO BALDÍO EN CUMPLIMIENTO DE PROMESA NO INSCRIPTA Y SIN FECHA CIERTA – IRPF – ITP – HECHO GENERADOR, CONFIGURACIÓN – DETERMINACIÓN DEL COSTO FISCAL.

Una Escribana Pública consulta en forma no vinculante, cuál es la fecha que debe tomar para la liquidación del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) e Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) en la siguiente situación:

En el año 2015 se realizó una promesa de compraventa de un terreno baldío mediante documento privado con certificación de firmas, pero el cual no fue protocolizado ni se efectuó el pago de impuestos. Actualmente el promitente comprador pretende, mediante escrituración forzada, realizar la escritura definitiva sobre el inmueble, por lo cual la consultante debe protocolizar e inscribir dicha promesa ante el Registro de la Propiedad Inmueble, con el consecuente cumplimiento de obligaciones tributarias que apareja.

Aclara que el documento carece de fecha cierta al no estar protocolizado ni inscripto.

Esta Comisión de Consultas considera de aplicación íntegramente la respuesta dada a la Consulta N°. 6.247 de 05.08.019 (Bol. N° 555), la cual se transcribe:

"En relación al Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) es de aplicación el literal A) del artículo 1° del Título 19 del T.O. 1996, que establece que configuran hecho generador del tributo, las enajenaciones de bienes inmuebles. Por su parte, el literal B) prescribe como hecho generador, las promesas de enajenaciones de inmuebles, en tanto que el artículo 7° del mismo Título señala como exentas del pago de este impuesto a las enajenaciones que se realicen en cumplimiento de promesas inscriptas. En el caso en consulta, las promesas de compraventa obran en documento privado, no fueron inscriptas ni se abonó tributo alguno por ellas. Por lo tanto, no tienen aptitud jurídica para exonerar a las compraventas subsiguientes, las cuales están gravadas. ((Consulta N° 5.342 de 07.07.010) (Bol. No. 446)).

En definitiva, el hecho generador del ITP en el caso consultado se configura con la escrituración definitiva y el monto imponible está constituido por el valor real fijado de acuerdo con el artículo 10° del Título 19 T.O. 1996, vigente en el momento en que se configure el hecho gravado, actualizado.

En relación al Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF), se transcribe lo dictaminado en Consulta N° 5.091 de 21.07.009 (Bol. N°. 434) en la que se dispuso que "...la promesa de compraventa es un contrato otorgado en documento privado y no es oponible a terceros por carecer de publicidad y fecha cierta, según lo establece el artículo 1587 del Código civil. Por lo tanto, a los efectos de determinar el costo fiscal se debe considerar la fecha de otorgamiento y el precio que derivan de la compraventa"".

28.09.023 - La Directora General de Rentas, acorde.
Fecha de publicación Web: 24 de octubre de 2023.