Préstamos hipotecarios para vivienda: ¿cuándo aplican las exoneraciones de IVA e IMABA?

Si alguna vez pediste un préstamo con garantía hipotecaria para refaccionar tu casa y te preguntaste si los intereses que pagás tienen beneficios fiscales, esta consulta resuelta por la DGI te va a interesar. El caso muestra una situación que puede parecer sencilla pero tiene un detalle clave que marca toda la diferencia: lo que dice —o no dice— el contrato.

El caso: mejoras en la casa habitación, pero sin beneficio fiscal

Una persona física contrató un préstamo con garantía hipotecaria en una institución financiera regulada. El dinero lo usó para realizar mejoras y reformas en su casa habitación, y así lo acreditó ante la institución administradora. Hasta ahí, todo parece cumplir los requisitos para acceder a los beneficios fiscales previstos para préstamos destinados a la vivienda.

El problema surgió cuando, al refinanciar el préstamo por falta de pago, la institución le informó que el crédito no había sido catalogado como destinado a la vivienda. El consultante recurrió a la DGI para entender si podía igualmente acceder a las exoneraciones de IVA y del Impuesto a los Activos de las Empresas Bancarias (IMABA).

¿Qué dice la ley sobre la exoneración de IVA en préstamos para vivienda?

El artículo 2° de la Ley N° 17.595 (diciembre de 2002) establece que los intereses de ciertos préstamos están exonerados de IVA, pero únicamente si se cumplen las tres condiciones siguientes de forma simultánea:

• Destino a vivienda: el préstamo debe haber sido otorgado con ese fin específico.
• Institución habilitada: debe haber sido concedido por una institución de intermediación financiera comprendida en el Decreto-Ley N° 15.322, la Caja Notarial, la Caja de Jubilaciones de Profesionales Universitarios, la Caja Bancaria o cooperativas de ahorro y crédito no comprendidas en el literal H) del artículo 6° del Título 10 del T.O. 1996.
• Fecha de otorgamiento: debe haber sido concedido antes del 30 de junio de 2002.

En el caso analizado, el préstamo cumplía con las condiciones 2 y 3, pero en ninguna cláusula del contrato figuraba que el destino era la vivienda. Para la DGI, ese silencio contractual es determinante: sin esa estipulación expresa, no es posible afirmar que el préstamo fue otorgado con destino a vivienda, y por lo tanto no aplica la exoneración de IVA.

"Del contrato adjunto por el consultante, surge que el préstamo cumple con las condiciones 2) y 3) pero no consta en ninguna de sus cláusulas predeterminación del destino por lo que no es posible afirmar que el mismo fue otorgado con destino a vivienda tal como lo exige la norma mencionada."

El detalle que cambia todo: el contrato debe decirlo expresamente

Este es el punto más importante del caso y la lección práctica más valiosa. No alcanza con que el deudor haya usado el dinero para refaccionar su casa habitación, ni siquiera con que lo haya acreditado ante la institución financiera. La exoneración requiere que el destino a la vivienda quede estipulado en el propio contrato de préstamo.

La DGI va incluso más lejos en su razonamiento: si el contrato dice que el destino es la vivienda pero luego se comprueba que se destinó a otra cosa, tampoco se aplican los beneficios tributarios. Es decir, la cláusula contractual es necesaria pero no suficiente: el destino real debe coincidir con el declarado.

¿Y las otras exoneraciones de IVA de la Ley 17.671?

La DGI también analizó si el préstamo podía quedar amparado por las exoneraciones previstas en los artículos 1° a 4° de la Ley N° 17.671 (julio de 2003). La respuesta fue igualmente negativa, por tres razones:

• El préstamo no se destinó a la adquisición de un inmueble (sino a reformas).
• El préstamo cuenta con garantía hipotecaria.
• No fue otorgado por una empresa administradora de créditos.

Estas condiciones son excluyentes del régimen de la Ley 17.671, por lo que tampoco corresponde aplicar esas exoneraciones al caso.

¿Qué pasa con el IMABA?

Respecto al Impuesto a los Activos de las Empresas Bancarias (IMABA), el artículo 3° del Decreto N° 369/002 previó un beneficio para las extensiones de plazo de préstamos en moneda extranjera otorgados antes del 30 de junio de 2002. El esquema de tasas funciona así:

• Período original del préstamo (hasta el vencimiento del plazo originalmente pactado): se aplica la tasa general vigente del 2% anual.
• Período extendido (el plazo que excede al original): se aplica una tasa reducida del 0,01% anual, siempre que el deudor no esté en mora.

Para acceder a esta tasa reducida, el préstamo debe cumplir las siguientes condiciones:

• Estar incluido en un acuerdo de extensión de plazo celebrado entre el 1° de julio de 2002 y el 30 de junio de 2003.
• La extensión debe ser no inferior a 36 meses.
• El acreedor no debe ser una persona física domiciliada en el exterior ni una persona jurídica constituida en el exterior que no actúe en el país mediante sucursal, agencia o establecimiento.

En este caso, la DGI consideró que, de cumplirse esas condiciones, el préstamo podría beneficiarse de la tasa reducida del IMABA —a diferencia de lo que ocurrió con el IVA, donde la falta de cláusula contractual fue determinante.

Resumen práctico: lo que tenés que saber si tenés un préstamo hipotecario

• El destino a vivienda debe constar en el contrato. No basta con usarlo para la casa ni con demostrarlo después: debe estar escrito en el contrato original.
• Las exoneraciones de IVA tienen requisitos acumulativos. Destino, institución habilitada y fecha de otorgamiento deben cumplirse al mismo tiempo.
• Reformas y mejoras no son lo mismo que adquisición de vivienda a efectos de algunas exoneraciones específicas (como las de la Ley 17.671).
• El IMABA tiene su propio régimen de beneficios, separado del IVA, y puede aplicar aunque no lo haga la exoneración de IVA.
• La mora en el pago elimina la tasa reducida del IMABA. Mantener el préstamo al día es condición para conservar el beneficio.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 4.318

PRÉSTAMO CON DESTINO A LA VIVIENDA – IVA – IMABA – PRÉSTAMO A PERSONA FÍSICA CON GARANTÍA HIPOTECARIA.

Una persona física que contrajo un préstamo con garantía hipotecaria, con una institución financiera comprendida en el Decreto-Ley N° 15.322 de 17 de setiembre de 1982, consulta si el mismo se puede categorizar como préstamo destinado a la vivienda, a efectos de acceder a los beneficios fiscales dispuestos para estas operaciones.

Según sus manifestaciones, el mismo fue destinado a la realización de mejoras y reformas del inmueble que constituye su casa habitación, todo lo cual acreditó ante la institución administradora de los préstamos. No obstante, en oportunidad de refinanciar dicho préstamo por falta de pago, el acreedor hipotecario le informó que el mismo no se había catalogado como destinado a la vivienda.

Dado que el consultante no menciona los beneficios a que refiere, la respuesta comprenderá tanto al Impuesto al Valor Agregado como al Impuesto a los Activos de las Empresas Bancarias.

Con referencia al Impuesto al Valor Agregado, el artículo 2° de la Ley N° 17.595, de 10 de diciembre de 2002, dispuso la exoneración de este impuesto sobre los intereses de ciertos préstamos, siempre que se verifiquen las siguientes condiciones:

• hayan sido otorgados con destino a vivienda;
• hayan sido concedidos por instituciones de intermediación financiera comprendidas en el Decreto-Ley N° 15.322, la Caja Notarial de Jubilaciones y Pensiones, la Caja de Jubilaciones y Pensiones de Profesionales Universitarios, la Caja de Jubilaciones y Pensiones Bancarias y las Cooperativas de Ahorro y Crédito no comprendidas en el literal H) del artículo 6° del Título 10 del Texto Ordenado 1996; y
• hayan sido otorgados con anterioridad al 30 de Junio de 2002.

Del contrato adjunto por el consultante, surge que el préstamo cumple con las condiciones 2) y 3) pero no consta en ninguna de sus cláusulas predeterminación del destino por lo que no es posible afirmar que el mismo fue otorgado con destino a vivienda tal como lo exige la norma mencionada. Por consiguiente, el préstamo objeto de consulta no estará alcanzado por la exoneración en cuestión.

De haberse estipulado en el contrato que el préstamo está destinado a la vivienda y se comprobara un destino diferente no serán de aplicación los beneficios tributarios.

Adicionalmente, corresponde precisar que tampoco se halla alcanzado por las exoneraciones de IVA dispuestas por los artículos 1° a 4° de la Ley N° 17.671, de 15 de julio de 2003, dado que el préstamo sobre el que se consulta no se destinó a la adquisición de inmuebles, se encuentra garantizado hipotecariamente y no fue otorgado por una empresa administradora de créditos.

Con relación al Impuesto a los Activos de las Empresas Bancarias, el artículo 3° del Decreto N° 369/002 de 23 de setiembre de 2002, dispuso que las extensiones de plazos para la cancelación de préstamos en moneda extranjera concedidos antes del 30 de junio de 2002, la alícuota del impuesto se determinará del siguiente modo:

• en el período comprendido entre el mes de otorgamiento del acuerdo de extensión y aquel que incluya el vencimiento del plazo pactado originalmente, se aplicará la tasa general vigente, hoy fijada en el 2%.
• en el período que exceda el referido plazo original, la tasa será del 0.01% anual, salvo que el deudor incurra en mora.

Esta tasa reducida será aplicable al caso de autos en tanto cumpla las condiciones previstas en la norma. Las mismas son: préstamos incluidos en acuerdos de extensión de plazo de pago, celebrados entre el 1 de julio de 2002 y el 30 de junio de 2003, con una extensión de plazo no inferior a treinta y seis meses, y no otorgados por personas físicas domiciliadas en el exterior o personas jurídicas constituidas en el exterior, que no actúen en el país mediante sucursal, agencia o establecimiento.

31.12.003 – El Director General de Rentas.

Bol. N° 368