Prescripción adquisitiva y IRPF: cuándo no podés optar por criterio ficto

El problema: herencia y prescripción adquisitiva

Una situación bastante común en Uruguay es la siguiente: los padres fueron promitentes compradores de un inmueble pero nunca pudieron escriturarlo. Años después, obtuvieron la propiedad a través de una sentencia de prescripción adquisitiva. Cuando fallecen y sus hijos heredan el bien, surge la pregunta: ¿pueden aplicar el criterio ficto del IRPF al momento de venderlo?

La respuesta de la DGI es clara: no pueden. Y esto tiene importantes implicancias fiscales que todo contribuyente debe conocer.

¿Qué dice la normativa sobre prescripción adquisitiva?

El artículo 17° del Título 7 del Texto Ordenado 1996 es específico al respecto:

"Constituirán rentas por incrementos patrimoniales las originadas...en la sentencia declarativa de prescripción adquisitiva, de bienes corporales e incorporales"

Esto significa que la prescripción adquisitiva genera renta gravada por IRPF. No importa si antes hubo una promesa de compraventa o si se pagó un precio: lo que cuenta fiscalmente es la fecha de la sentencia de prescripción.

El criterio de la DGI: sin excepciones

La Dirección General Impositiva mantiene un criterio uniforme en este tema. Según las consultas tributarias analizadas, no corresponde hacer diferencias entre:

• Prescripciones logradas con posesión efectiva por más de 30 años
• Prescripciones donde existió pago de precio por cesión de derechos posesorios
• Prescripciones donde se realizaron construcciones sobre el bien

En todos los casos, la adquisición relevante para el cálculo del IRPF es la prescripción adquisitiva, no el acto jurídico anterior (promesa de compraventa, cesión de derechos, etc.).

Consecuencias prácticas para los herederos

Si heredaste un inmueble que tus padres obtuvieron por prescripción adquisitiva, tenés que saber que:

• No podés optar por criterio ficto al venderlo
• La fecha de adquisición que cuenta es la de la sentencia de prescripción
• Deberás calcular la renta por el método normal: precio de venta menos valor de adquisición
• Si la prescripción es reciente, es probable que pagues más IRPF que con criterio ficto

¿Cuándo sí podés usar criterio ficto?

Recordemos que el criterio ficto está disponible cuando:

• El inmueble fue adquirido antes del 1° de julio de 1975
• Se trata de la vivienda única y permanente (bajo ciertas condiciones)
• La adquisición no está expresamente excluida por la normativa

La prescripción adquisitiva no figura entre las exclusiones del artículo 18°, pero la fecha que cuenta es la de la sentencia, no la del acto jurídico previo.

Recomendaciones para casos similares

Si estás en una situación parecida, te sugerimos:

• Consultá con un contador especializado antes de proceder con la venta
• Evaluá si conviene vender o mantener el inmueble según el impacto fiscal
• Considerá otras estrategias de planificación fiscal familiar
• Guardá toda la documentación relacionada con la prescripción y la herencia

Texto completo de la consulta

ENAJENACIÓN DE INMUEBLE – PERSONA FÍSICA – IRPF – CRITERIO FICTO – OPCIÓN.

Se presenta ante esta Administración una persona solicitando que la misma se expida favorablemente sobre el derecho a optar por el criterio ficto en el pago del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en la enajenación que pretende realizar de un bien inmueble.

Expresa que sus padres fueron promitentes compradores del bien inmueble, no habiendo podido proceder a la escrituración judicial del bien debido a que la promesa de compraventa no se encontraba inscripta en el registro respectivo. En función de lo anterior, solicitaron judicialmente que se declarara la prescripción adquisitiva del referido bien, habiéndose dictado sentencia en el año 2009, declarando la prescripción adquisitiva, la que fuera inscripta.

Quienes fueron declarados propietarios del inmueble, fallecieron en diferentes momentos, habiéndose tramitado las correspondientes sucesiones y declarados los herederos. Finalmente, se produjo partición extrajudicial, por la que se adjudicó el bien en cuestión a la consultante, quien manifiesta que actualmente desea vender el inmueble y no le permiten optar por el criterio ficto para la determinación de la renta gravada por el IRPF en mérito a la fecha de la sentencia de prescripción.

La consultante adelanta opinión en el sentido de que puede optar por el criterio ficto, en virtud de que sus padres nunca fueron meros ocupantes sino promitentes compradores, habiendo además realizado construcciones sobre el bien inmueble.

Esta Comisión de Consultas no comparte el criterio de la consultante, por las razones que se dirán a continuación:

El artículo 17° del Título 7 del Texto Ordenado 1996 dispone que: "Constituirán rentas por incrementos patrimoniales las originadas...en la sentencia declarativa de prescripción adquisitiva, de bienes corporales e incorporales", por lo que la prescripción adquisitiva declarada en 2009 se encuentra gravada por el IRPF, siendo este el acto que debe ser considerado a los efectos del cálculo del IRPF por la venta que se realice en la actualidad.

Asimismo, debe tenerse en cuenta que la prescripción adquisitiva no se encuentra excluida en el artículo 18° del Título 7 antes referido.

En Consulta N° 5.276 de 18.05.010 (Bol. N° 444), ante una situación similar, esta Comisión de Consultas se manifestó en igual sentido, habiendo expresamente aclarado que "No corresponde hacer diferencias, como hace el consultante, entre las prescripciones que se logran con la posesión efectiva del bien por más de 30 años, en forma pública, pacífica y de buena fe, como exige el Código Civil (arts. 1196 y 1211), de las que como en su caso, existió el pago de un precio por la cesión de derechos posesorios". Iguales conclusiones surgen de la Consulta N° 5.949 de 10.03.017 (Bol. N° 526).

En definitiva, en aplicación de los artículos anteriormente mencionados y del artículo 20° del Título 7 del Texto Ordenado 1996, la consultante no puede optar por el criterio ficto de determinación de la renta por incremento patrimonial por la enajenación que proyecta hacer en la actualidad, siendo que la adquisición anterior a tener en cuenta es la prescripción adquisitiva y no la promesa de compraventa.

13.11.024 - La Directora General de Rentas, acorde.

Fecha de publicación Web: 3 de enero de 2025.