Nuda propiedad y usufructo en S.A.: valuación fiscal y efectos en IRIC e IP

Cuando el dominio de un inmueble se desmembra entre distintos titulares —una sociedad anónima con la nuda propiedad y una persona física con el usufructo— surgen una serie de preguntas fiscales complejas: ¿cómo se valúa cada porción para el Impuesto al Patrimonio? ¿Cómo impacta en el IRIC? ¿Qué ocurre si el usufructo se vende o se renuncia?

La DGI resolvió estos interrogantes en la Consulta N° 4.458, sentando criterios claros que vale la pena conocer si tu empresa tiene este tipo de estructuras.

¿Qué es la desmembración del dominio?

La desmembración del dominio ocurre cuando los derechos que conforman la propiedad plena de un bien se separan en distintos titulares:

• Nuda propiedad: quien posee la "cáscara" del derecho de propiedad, pero sin poder usar ni gozar el bien.
• Usufructo: quien tiene el derecho de usar y percibir los frutos del bien, por un tiempo determinado o de por vida.

En el caso que analiza la DGI, una S.A. es titular de la nuda propiedad y una persona física ejerce el usufructo. Esta situación genera obligaciones fiscales diferenciadas para cada parte.

Valuación para el Impuesto al Patrimonio (IP)

Para la persona física (usufructuaria)

El artículo 9°, literal E) del Título 14 del T.O. 1996 establece que el usufructo se valúa como la diferencia entre el valor real de Catastro y el de la nuda propiedad. Este último se obtiene aplicando el descuento racional compuesto al 6% anual por todo el tiempo de vigencia del usufructo.

En términos simples: a mayor tiempo restante de usufructo, menor es el valor de la nuda propiedad, y mayor el del usufructo. A medida que el usufructo se acerca a su fin, la nuda propiedad se va "engordando" en valor.

Para la S.A. (nuda propietaria)

La sociedad anónima no tiene una norma específica, por lo que la DGI aplica integración analógica: se usa el mismo método de descuento racional compuesto al 6%, pero el coeficiente obtenido se aplica sobre el valor fiscal del inmueble para la S.A., que es el mayor entre:

• El valor determinado conforme a las normas del IRIC (costo de adquisición revaluado y amortizado), o
• El valor real de Catastro.

Esto surge del inciso tercero del artículo 15° del Título 14, aplicable cuando el inmueble no sirve de asiento a explotaciones comerciales o industriales realizadas directamente por su propietario.

Efectos en el IRIC durante la vigencia del usufructo

Aquí la consulta introduce un aspecto muy relevante para la gestión contable de la S.A.: el valor fiscal de la nuda propiedad varía año a año, porque el tiempo restante del usufructo disminuye. Esto tiene consecuencias directas:

A medida que transcurre el tiempo, el valor de la nuda propiedad en los registros de la S.A. va aumentando, lo que genera una ganancia computable fiscalmente al cierre de cada ejercicio.

Además, cuando la S.A. concedió el usufructo a la persona física, debió haber percibido un precio. La diferencia entre ese precio y el valor fiscal del usufructo al momento de la concesión constituye un resultado computable para el IRIC. Si no se cobró precio, se considera una liberalidad y el costo asociado no es admitido fiscalmente (literal G, artículo 15° del Título 4).

¿Qué pasa cuando termina el usufructo?

La DGI analiza dos escenarios posibles para la extinción del usufructo:

1. Renuncia de la persona física al usufructo

Si el usufructuario renuncia a su derecho, la S.A. recupera el dominio pleno. En ese caso, se genera una ganancia computable para la sociedad, calculada como la diferencia entre:

• El valor fiscal total del inmueble en dominio pleno (conforme a normas IRIC), y
• El valor de la nuda propiedad determinado por el procedimiento de descuento racional compuesto.

2. Venta del usufructo a la S.A. (nuda propietaria)

Si la persona física le vende el usufructo a la sociedad anónima, se determina para la S.A. un resultado equivalente a la diferencia entre el precio de compra pagado y el valor de IRIC de la nuda propiedad a ese momento. El valor fiscal del inmueble en esta hipótesis es el mismo que al terminar el usufructo: costo de adquisición revaluado y amortizado.

Valuación post-usufructo

• Para IRIC: el valor fiscal vuelve al esquema habitual: costo de adquisición revaluado y amortizado.
• Para IP: se deberá comparar ese valor con el real de Catastro, si aplica el inciso segundo del artículo 15° del Título 14.

Cuadro resumen: ¿Qué aplica en cada caso?

• IP – Persona física (usufructuaria): Art. 9° literal E), Título 14. Valuación = Valor Catastro − Nuda Propiedad (descuento 6% anual).
• IP – S.A. (nuda propietaria): Integración analógica. Mismo descuento 6%, aplicado sobre el mayor valor entre IRIC y Catastro.
• IRIC – Concesión del usufructo: Resultado = precio cobrado − valor fiscal del usufructo. Sin precio = liberalidad, costo no admitido.
• IRIC – Vigencia del usufructo: Ganancia anual por el aumento del valor de la nuda propiedad.
• IRIC – Renuncia o venta del usufructo: Ganancia = valor pleno del inmueble (IRIC) − valor de la nuda propiedad a ese momento.

¿Por qué esto importa en la práctica?

Este tipo de estructura es más común de lo que parece, especialmente en planificaciones patrimoniales familiares donde se transfiere un inmueble a una S.A. pero se retiene el usufructo vitalicio a favor de una persona física.

Lo que deja claro la DGI es que la fiscalidad no es neutral en este esquema: la S.A. debe reconocer ganancias año a año, y cualquier movimiento posterior (renuncia o compraventa del usufructo) tiene impacto en el IRIC. Ignorarlo puede generar diferencias fiscales significativas al momento de una inspección.

Si tu empresa está en esta situación, es fundamental llevar un registro actualizado del valor fiscal de la nuda propiedad en cada cierre de ejercicio y calcular correctamente la ganancia anual computable.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 4.458

S.A. TITULAR DE NUDA PROPIEDAD DE UN INMUEBLE CON USUFRUCTO POR PERSONA FÍSICA – PAT. – IRIC – VALUACIÓN – VENTA DEL USUFRUCTO AL TITULAR DE LA NUDA PROPIEDAD.

El dominio de un inmueble se encuentra desmembrado entre una sociedad anónima que posee la nuda propiedad y una persona física, que lo usufructúa.

I. Valuación Impuesto al Patrimonio (IP)

Para la persona física es aplicable el literal E) del artículo 9° del Título 14 del Texto Ordenado 1996, que dispone que el usufructo se valúa como la diferencia entre el valor real de Catastro y el de la nuda propiedad, que surge de aplicar a dicho valor el descuento racional compuesto a la tasa del 6% anual por todo el tiempo de vigencia del usufructo sobre el mismo bien, con todas las particularidades establecidas en dicha norma.

Para la sociedad anónima es necesario recurrir a la misma norma en función del método de integración analógica. Por ello, para calcular el valor de la nuda propiedad también se aplicará el descuento racional compuesto a la tasa del 6% anual por todo el tiempo de vigencia del usufructo sobre el mismo bien. Pero el coeficiente obtenido mediante ese cálculo, se aplicará sobre el valor fiscal del inmueble, que en este caso es el mayor valor entre el determinado conforme a las normas del Impuesto a las Rentas de la Industria y Comercio (IRIC) y el de Catastro, según dispone el inciso tercero del artículo 15° del Título y Texto referidos, al no tratarse de un inmueble que sirva de asiento a explotaciones comerciales e industriales realizadas directamente por su propietario.

II. Valuación Impuesto a las Rentas de la Industria y Comercio (IRIC)

Cuando la sociedad anónima concede el usufructo a la persona física, percibe un precio. La diferencia entre ese precio y el valor del usufructo, constituye un resultado computable para el IRIC. De no percibirse precio se trataría de una liberalidad, por lo que el costo no sería admitido (literal G) artículo 15° del Título 4 T.O.1996).

En este caso, el valor del usufructo referido en el párrafo que antecede se obtendrá aplicando el descuento racional compuesto a la tasa del 6% anual por todo el tiempo de vigencia del usufructo sobre el mismo bien, al valor fiscal del inmueble determinado conforme a las normas del IRIC.

El tiempo de vigencia del usufructo varía año a año, lo que determina que su valor fiscal y el de su contrapartida, la nuda propiedad, también lo hagan. De modo que para la sociedad anónima el valor de la nuda propiedad va subiendo. Ello determina una ganancia computable fiscalmente al cierre de cada ejercicio.

III. Consultas

Algunas de las consultas realizadas por el compareciente han sido respondidas en los párrafos que anteceden. A continuación se responden las restantes.

En caso que la persona física renunciara a su derecho de usufructo, también se obtendría una ganancia computable. En esa hipótesis la renta estaría constituida por la diferencia entre el valor fiscal total del inmueble determinado conforme a las normas del IRIC, que corresponde al dominio pleno, y el obtenido mediante la aplicación del procedimiento expuesto en los dos primeros párrafos del numeral II.

El valor fiscal del inmueble para IRIC, luego de terminado el usufructo, es el habitual, es decir, costo de adquisición revaluado y amortizado. Para IP será necesario comparar dicho valor con el real de Catastro, de ser de aplicación el inciso segundo del artículo 15° referido.

Si la persona física vende el usufructo a la sociedad anónima, se determinará para la sociedad un resultado por la diferencia entre el precio de compra y el valor de IRIC detallado anteriormente. El valor fiscal del inmueble en este caso, será el mismo que el descrito en ii.

30.03.005.- El Director General de Rentas, acorde.