Leasing inmobiliario por fideicomisos: diferencias con arrendamiento

Contexto del problema planteado

Un fideicomiso de administración adquirió diez viviendas construidas al amparo de los beneficios fiscales de la Ley N° 18.795 (viviendas de interés social) y planea darlas en arrendamiento a personas físicas con una particularidad: al cabo de 25 años, si el arrendatario cumplió con todos los pagos, tiene la opción de adquirir la propiedad sin pagar suma adicional.

Esta estructura contractual generó dudas sobre:

• Si aplican los beneficios fiscales del artículo 4° de la Ley N° 18.795
• En qué momento computar las rentas gravadas por IRAE si no aplican dichos beneficios

La distinción clave: arrendamiento vs. leasing

La DGI fue categórica en su análisis: este contrato no constituye un arrendamiento según el Código Civil uruguayo, sino un contrato de crédito de uso operativo (leasing).

Características del arrendamiento según el Código Civil

Para ser considerado arrendamiento, el contrato debe cumplir con:

• Plazo máximo de 15 años (art. 1.782 del Código Civil)
• Devolución del bien al finalizar el contrato (art. 1.827)
• Obligación de pagar precio por el uso o goce temporal

Por qué este caso es leasing

El contrato analizado presenta elementos incompatibles con el arrendamiento:

• Plazo de 25 años (supera los 15 años máximos)
• Opción de compra automática al final sin pago adicional
• No hay devolución del bien al propietario

"Estamos frente a un contrato de leasing en el que la institución acreditante no es una institución financiera. Por lo tanto estamos frente a un contrato de crédito de uso regulado por los artículos 636° y 637° de la Ley N° 17.296" - DGI

Implicancias fiscales de la calificación

Pérdida de beneficios de la Ley 18.795

Al no tratarse de un contrato de arrendamiento, no aplican los beneficios fiscales establecidos en el artículo 12 del Decreto N° 355/011, que incluyen:

• Exoneración de IRAE por hasta 10 ejercicios
• Exoneración del Impuesto al Patrimonio
• Porcentajes de exoneración del 100% o 40% según la zona

Tratamiento como crédito de uso operativo

Como contrato de leasing, se rige por los artículos 85° y 86° del Título 4 T.O.1996:

• Las cuotas se consideran ingresos gravados por IRAE cuando se perciben
• No hay diferimiento fiscal especial
• Tratamiento tributario estándar para este tipo de operaciones

Errores comunes en la estructuración

Este caso ilustra errores frecuentes al intentar aprovechar beneficios fiscales:

1. Asumir que la denominación del contrato determina su naturaleza jurídica: Lo relevante son las características y obligaciones, no el nombre que se le dé
2. Ignorar las limitaciones temporales: El Código Civil es claro sobre el plazo máximo para arrendamientos
3. No considerar la finalidad económica real: Un contrato con opción de compra automática es, esencialmente, una venta a plazo

Alternativas de estructuración

Para mantener los beneficios de la Ley 18.795, el fideicomiso podría considerar:

• Contratos de arrendamiento puros con plazos menores a 15 años
• Renovaciones sucesivas del arrendamiento
• Opciones de compra separadas que no sean automáticas
• Estructurar la operación como venta directa con financiamiento si la intención real es la transferencia de propiedad

Recomendaciones prácticas

Para operadores de fideicomisos inmobiliarios:

• Asesoría jurídica previa: Analizar la calificación contractual antes de la implementación
• Revisión de plazos: Respetar las limitaciones legales para cada tipo de contrato
• Clara definición de objetivos: ¿Se busca arrendar o transferir propiedad gradualmente?
• Consulta preventiva: Evaluar con DGI estructuras complejas antes de su implementación

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.888

ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES POR FIDEICOMISO A PERSONAS FÍSICAS CON OPCIÓN A COMPRA - IRAE - TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Un Fideicomiso de Administración adquirió diez viviendas construidas al amparo de los beneficios fiscales de la Ley N° 18.795 de 17 de agosto de 2011 y las dará en arrendamiento a personas físicas con la correspondiente garantía de cumplimiento de pago. De acuerdo al contrato que se suscribe el arrendatario deberá hacerse cargo de los consumos, tributos domiciliarios y demás cargos que son típicos de los arrendamientos de inmuebles con destino a casa-habitación.

El mismo puede terminar en cualquier momento durante la vigencia de su plazo por decisión del arrendatario, o por incumplimiento del pago o de cualquier cláusula contractual.

Si al cabo del plazo del contrato (25 años), el arrendatario ha cumplido con la totalidad de los alquileres, tiene la opción de adquirir la propiedad del inmueble sin pagar una suma adicional.

Según lo manifestado por el consultante el valor de cada pago es igual al de un alquiler común y no se equipara al de una cuota por la compra de un inmueble.

De acuerdo a la situación planteada, consulta si le son aplicables al Fideicomiso de Administración los beneficios fiscales establecidos en el artículo 4° de la Ley N° 18.795 reglamentado por el artículo 12 del Decreto N° 355/011 de 06.10.011 en la redacción dada por el Decreto N° 156/014 de 30.05.014.

También se consulta, que si se considerara que la operación no está amparada en los citados beneficios, en qué momento el fideicomiso debe computar como renta gravada por el IRAE a los ingresos derivados de los arrendamientos.

Respuesta de la DGI: La DGI concluyó que no se trata de un contrato de arrendamiento sino de crédito de uso operativo (leasing), por lo que no aplican los beneficios de la Ley 18.795. Las rentas se gravan por IRAE conforme al régimen general para este tipo de contratos.