IVA en servicios de construcción para AFAP: exoneración completa

¿Cuándo aplica la exoneración de IVA en construcción?

Los servicios de construcción pueden estar exonerados de IVA cuando se cumplen condiciones específicas establecidas en el literal N) del numeral 2) del artículo 38º del Título 10 del Texto Ordenado 2023. Esta exoneración es particularmente relevante para construcciones destinadas a inmuebles que no generarán ingresos gravados.

Requisitos para la exoneración

Para que los servicios de construcción queden exonerados de IVA, deben cumplirse tres requisitos fundamentales:

• Destino del inmueble: No debe estar destinado a actividades que generen ingresos gravados por IVA o IRAE
• Modalidad del servicio: Debe tratarse de arrendamiento de obra sin entrega de materiales o arrendamiento de servicios
• Tributación del personal: Las retribuciones del personal del prestador deben tributar el Aporte Unificado de la Construcción (AUC)

El caso de las AFAP: análisis específico

Las Sociedades Administradoras de Fondos Complementarios de Seguridad Social (AFAP) tienen un tratamiento tributario particular. En el caso consultado, la AFAP construirá un espacio deportivo para posteriormente arrendarlo a un tercero.

La clave está en determinar si los ingresos futuros del inmueble estarán gravados por IVA o IRAE.

Tratamiento del arrendamiento posterior

El arrendamiento de inmuebles por parte de la AFAP constituye una renta pura de capital, lo que significa:

• No configura el aspecto objetivo del IRAE
• Está exonerado de IVA según el artículo 60 del Decreto Nº 220/998
• Cumple con la definición civil de arrendamiento de inmuebles

Modalidades de construcción exoneradas

Según el artículo 52 del Decreto Nº 207/007, están exonerados los siguientes servicios:

• Arrendamientos de obra sin entrega de materiales: El prestador no aporta materiales principales
• Arrendamientos de servicios: Prestados directamente por el arrendador

Importante: Los únicos materiales que puede aportar el prestador son aquellos considerados prestaciones accesorias según la reglamentación.

Estructura típica de estos contratos

En el caso analizado, la estructura es la siguiente:

• Cliente (AFAP): Aporta todos los materiales principales
• Empresa constructora: Aporta mano de obra y materiales accesorios
• Personal: Dependientes de la constructora, tributando AUC
• Destino: Inmueble para arrendar a terceros (actividad no gravada)

Beneficios de esta exoneración

La exoneración de IVA en estos servicios de construcción representa importantes beneficios:

• Ahorro fiscal: 22% menos de costo en el servicio
• Simplificación administrativa: Menos obligaciones formales
• Competitividad: Precios más atractivos para el cliente final

Consideraciones prácticas importantes

Para aplicar correctamente esta exoneración, es fundamental:

• Verificar que el destino del inmueble no generará ingresos gravados
• Asegurar que el personal tribute efectivamente el AUC
• Documentar adecuadamente la modalidad contractual
• Confirmar que los materiales aportados por el prestador sean solo accesorios

Texto completo de la consulta

EMPRESA CONSTRUCTORA QUE PRESTA SERVICIO A UNA SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS COMPLEMENTARIOS DE SEGURIDAD SOCIAL – IVA – TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Se consulta por parte una Sociedad Administradora de Fondos Complementarios de Seguridad Social, regulada por el Decreto – Ley Nº 15.611 del 10.08.984 y el Decreto Nº 305/989 del 28.06.989, si el servicio que le prestará una empresa constructora se encuentra alcanzado por el Impuesto al Valor Agregado (IVA).

Se trata de un servicio de construcción a realizar en el inmueble donde actualmente se ubica su sede social, consistente en la instalación de un espacio físico adecuado para que los socios realicen actividades deportivas.

Una vez finalizada la obra, el inmueble se dará en arrendamiento a un tercero para que éste realice la gestión y explotación del mismo, a efectos de brindar a los socios de la institución servicios de actividades deportivas, por lo que se consulta asimismo, si tal servicio de arrendamiento se encontrará alcanzado por el IVA.

La consultante se encargará de aportar los materiales, mientras que el personal que trabajará en la obra será dependiente de la empresa constructora y se tributará el Aporte Unificado a la Construcción.

Con respecto al servicio de construcción, el literal N) del numeral 2) del artículo 38º del Título 10 del Texto Ordenado 2023, establece la siguiente exoneración de IVA:

"Servicios de construcción sobre bienes inmuebles no destinados a actividades que generen al prestatario ingresos gravados por el Impuesto al Valor Agregado (IVA), ni rentas gravadas por el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE), y en tanto las retribuciones del personal del prestador tributen el Aporte Unificado de la Construcción (AUC).

Se entenderá por servicios de construcción a los efectos de este literal, los arrendamientos de obra y de servicios en los que los únicos materiales aportados por el prestador sean aquellos considerados prestaciones accesorias, de acuerdo a lo que establezca la reglamentación".

Por su parte el artículo 52 del Decreto Nº 207/007 del 18.06.007 establece:

"Los servicios de construcción exonerados del impuesto por el literal N) numeral 2) del artículo 19º del Título que se reglamenta, son los arrendamientos de obra sin entrega de materiales y arrendamiento de servicios prestados directamente por el arrendador, siempre que el mismo tribute el Aporte Unificado de la Construcción". (La referencia efectuada por este artículo corresponde al actual literal N) del numeral 2) del artículo 38º del Título 10 del Texto Ordenado 2023 transcripto en el párrafo anterior).

Por lo tanto, a efectos de determinar si resulta aplicable la antedicha exoneración, corresponde analizar si el bien inmueble se encontrará destinado a actividades que generen al consultante ingresos gravados por IVA o por Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE).

En la medida que el ingreso que obtendrá la entidad consultante constituya efectivamente un arrendamiento de inmueble, se trataría de una renta pura de capital. Por tanto, no se configuraría el aspecto objetivo del IRAE, y en consecuencia, dichos ingresos no quedarían alcanzados por el impuesto.

En cuanto al IVA, el artículo 60 del Decreto Nº 220/998 de 12.08.998 establece:

"Artículo 60º.- Arrendamientos de inmuebles.- La exoneración a los servicios de arrendamientos de bienes inmuebles alcanza a aquellos contratos que se hallan comprendidos en la definición que del arrendamiento de inmueble efectúa el Derecho Civil".

De lo anterior surge que la actividad de arrendamiento de inmuebles queda comprendida en la exoneración de IVA, en tanto cumpla con los requisitos antedichos.

En el caso que los referidos ingresos no resulten gravados por IVA ni por el IRAE, y las retribuciones del personal del prestador tributen el Aporte Unificado de la Construcción, los servicios de construcción cumplirían los requisitos para encontrarse exonerados de IVA.

05.11.025 – El Director General de Rentas.
Fecha de publicación Web: 2 de diciembre de 2025.