IVA en primera enajenación de inmuebles nuevos tras alquiler

¿Qué se considera "primera enajenación" de inmuebles?

Una consulta reciente a la DGI planteó una situación muy común en el mercado inmobiliario: ¿qué pasa con el IVA cuando una empresa constructora alquila las casas que construye durante varios años y luego las vende?

La respuesta de la DGI es clara: la primera venta sigue siendo gravada por IVA, independientemente de que el inmueble haya estado alquilado durante años.

Marco normativo aplicable

El tratamiento tributario de esta situación se basa en varias normas complementarias:

• Artículo 32 del Decreto N° 207/007: Establece que está gravada por IVA la primera enajenación de inmuebles nuevos
• Artículo 18° literal I) del Título 10 T.O. 1996: Sujeta a tasa mínima de IVA la primera enajenación de inmuebles por empresas constructoras
• Decreto N° 220/998 artículo 101 literal c): Confirma la aplicación de tasa mínima para primera enajenación por empresas constructoras

Interpretación de la DGI: lo que importa es la construcción

Según el criterio de la DGI, el factor determinante para la aplicación del IVA no es el tiempo transcurrido desde la construcción, sino si se trata de la primera venta de un inmueble construido por la empresa.

La modificación normativa del año 2007 apuntaba a gravar la primera enajenación de inmuebles construidos, considerados "nuevos", más allá de que puedan existir ejercicios en los cuales el inmueble se encuentre arrendado.

Implicancias prácticas para empresas constructoras

Esta interpretación tiene consecuencias importantes para las empresas que adoptan un modelo de negocio mixto:

• Planificación fiscal: Deben considerar el IVA desde el momento de decidir construir para eventual venta
• Flujo de caja: Los ingresos por alquiler no eximen del IVA en la posterior venta
• Estrategia comercial: El precio de venta debe contemplar el impacto del IVA
• Registración contable: Mantener clara la trazabilidad de que se trata de inmuebles construidos por la empresa

Ejemplo práctico

Imaginemos una sociedad de hecho que:

1. Construye 5 casas en 2020
2. Las alquila durante 4 años (2020-2024)
3. En 2024 decide vender 2 de esas casas

Resultado: La venta de esas 2 casas en 2024 estará gravada por IVA, aplicando tasa mínima, porque sigue siendo la "primera enajenación" de inmuebles construidos por la empresa.

Puntos clave a recordar

• El concepto de "inmueble nuevo" no se pierde por el tiempo transcurrido o el uso como alquiler
• La primera enajenación es siempre la primera venta, independientemente de cuándo ocurra
• Aplica tanto para empresas constructoras como promotoras inmobiliarias
• El IVA se aplica a tasa mínima según la normativa vigente

Texto completo de la consulta

SOCIEDAD DE HECHO CONSTRUCTORA DE CASAS PARA ALQUILER Y POSTERIOR VENTA – IVA – PRIMERA ENAJENACIÓN – CONCEPTO – TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Se consulta por parte de un profesional, sobre el tratamiento tributario frente al Impuesto al Valor Agregado (IVA) de la siguiente situación: una Sociedad de Hecho contribuyente del Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE), construirá varias casas con la finalidad de alquilarlas. Luego de algunos años de estar alquiladas, algunas de estas casas serán vendidas.

Manifiesta el consultante que el artículo 32 del Decreto N° 207/007 de 18.06.007 establece que se encuentra gravada por IVA la primera enajenación de inmuebles nuevos.

Adicionalmente a la norma mencionada por el consultante, encontramos el artículo 18° del Título 10 T.O. 1996, el cual establece que estarán sujetos a la tasa mínima del IVA la circulación de determinados bienes y en su Literal I) enumera: "Bienes inmuebles, cuando se trate de la primera enajenación que realicen las empresas en el ejercicio de las actividades comprendidas en el artículo 3° del Título 4 de este Texto Ordenado. El concepto de primera enajenación comprende a las enajenaciones de inmuebles sobre los que se hayan realizado refacciones o reciclajes significativos de acuerdo a lo que disponga la reglamentación.

No quedan comprendidas en este literal las enajenaciones de bienes inmuebles prometidos en venta, siempre que tales promesas se hayan inscripto antes de la vigencia de esta ley".

Asimismo el Decreto N° 220/998 de 12.08.998 en su artículo 101, también referido a la aplicación de la tasa mínima del impuesto, menciona en el literal c) "Inmuebles, cuando se trate de la primera enajenación realizada por empresas constructoras o promotoras en el ejercicio de las actividades comprendidas en el artículo 3 del Título 4 del Texto Ordenado 1996".

Atendiendo al objetivo de la norma, la modificación normativa del año 2007 sobre el tratamiento del IVA en la enajenación de bienes inmuebles, apuntaba a gravar la primera enajenación de dichos bienes o sobre los que se hayan realizado refacciones o reciclajes significativos. Por lo tanto, correspondería gravar con IVA la primera enajenación de aquellos inmuebles que son construidos, y que la norma considera "nuevos", más allá de que desde su construcción hasta su primera venta, puedan existir ejercicios en los cuales el inmueble se encuentre arrendado.

18.12.023 - La Directora General de Rentas, acorde.

Fecha de publicación Web: 3 de abril de 2024.