IVA en inmuebles arrendados antes de la venta por constructoras

Una consulta reciente a la DGI aborda una situación común en el sector inmobiliario: ¿qué pasa con el IVA cuando una empresa constructora arrienda un inmueble por un tiempo antes de venderlo? La respuesta es clara y tiene implicancias importantes para las constructoras uruguayas.

El contexto normativo del IVA en inmuebles

Según la normativa vigente, la primera enajenación de bienes inmuebles nuevos realizada por empresas constructoras está gravada con IVA. Esta regla se establece en el artículo 18° del Título 10 del Texto Ordenado 1996 y se complementa con disposiciones del Decreto N° 207/007.

El marco legal incluye:

• Primera enajenación de inmuebles nuevos
• Inmuebles con refacciones o reciclajes significativos
• Realizadas por empresas constructoras o promotoras en ejercicio de su actividad

La pregunta clave: ¿el arrendamiento afecta la condición de "nuevo"?

La consulta planteaba específicamente el caso de una empresa constructora que:

1. Construye apartamentos
2. Los arrienda por un período (en el ejemplo, dos años)
3. Posteriormente los vende

La duda era si el inmueble perdía su condición de "nuevo" por haber sido arrendado antes de la venta.

Criterio definitivo de la DGI

La Dirección General Impositiva fue categórica en su respuesta: el arrendamiento previo NO afecta la aplicación del IVA en la primera venta.

"Correspondería gravar con IVA la primera enajenación de aquellos inmuebles que son construidos por los mencionados sujetos, más allá de que desde su construcción hasta su primera venta, puedan existir ejercicios en los cuales el inmueble se encuentre arrendado."

Implicancias prácticas para las constructoras

Este criterio tiene consecuencias concretas para las empresas del sector:

Planificación tributaria

• Las constructoras deben considerar el IVA en sus proyecciones financieras desde el inicio
• El arrendamiento temporal no modifica la carga tributaria de la venta
• Es posible generar ingresos por alquiler mientras se busca comprador

Estrategia comercial

• Permite a las constructoras diversificar sus fuentes de ingresos
• El arrendamiento puede ser una herramienta para mantener el flujo de caja
• No hay penalización tributaria por el uso temporal del inmueble

Ejemplo práctico

Consideremos una constructora que:

• Construye un apartamento con costo de $100.000
• Lo arrienda por $800 mensuales durante 24 meses
• Luego lo vende por $120.000

Tratamiento tributario:

• Los ingresos por arrendamiento: gravados con IVA mensualmente
• La venta final: gravada con IVA como primera enajenación
• El período de arrendamiento no afecta la naturaleza de "primera venta"

Recomendaciones para empresas constructoras

Para aprovechar este criterio favorable:

1. Documentá correctamente: Mantené registros claros de la construcción y los períodos de arrendamiento
2. Planificá el cash flow: Podés usar el arrendamiento como estrategia financiera sin impacto tributario adicional
3. Considerá el timing: No hay presión tributaria para vender inmediatamente después de construir

Texto completo de la consulta

EMPRESA CONSTRUCTORA DE APARTAMENTOS QUE ARRIENDA PARA SU POSTERIOR VENTA – IVA – GRAVABILIDAD – PÉRDIDA DE CONDICIÓN DE "NUEVO" – TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Se consulta en forma no vinculante cuando un inmueble pierde la condición de "nuevo" en el caso de una empresa que se dedica a construir apartamentos y posteriormente arrendarlos y/o venderlos, dado que la primera enajenación o promesa de enajenación de bienes inmuebles se encuentran gravadas por el Impuesto al Valor Agregado (IVA). Pone como ejemplo un inmueble con dos años de arrendado y que posteriormente se enajena por la empresa constructora.

Pues bien, en primer lugar debe tenerse presente que el artículo 18° del Título 10 del Texto Ordenado 1996 establece que:

"Tasa mínima.- Estarán sujetos a esta tasa la circulación de los siguientes bienes y servicios:

(...)

I) Bienes inmuebles, cuando se trate de la primera enajenación que realicen las empresas en el ejercicio de las actividades comprendidas en el artículo 3° del Título 4 de este Texto Ordenado. El concepto de primera enajenación comprende a las enajenaciones de inmuebles sobre los que se hayan realizado refacciones o reciclajes significativos de acuerdo a lo que disponga la reglamentación.

No quedan comprendidas en este literal las enajenaciones de bienes inmuebles prometidos en venta, siempre que tales promesas se hayan inscripto antes de la vigencia de esta ley".

Por su parte, el artículo 32 del Decreto N° 207/007 de 18.06.007, establece que "Se encuentran gravadas por el Impuesto al Valor Agregado, la primera enajenación o promesa de enajenación de bienes inmuebles nuevos, o con reciclajes o refacciones significativas, realizadas por empresas constructoras o promotoras en el ejercicio de las actividades empresariales comprendidas en el artículo 3° del Título 4 del Texto ordenado 1996".

Asimismo, el Decreto N° 220/998 de 12.08.998 en su artículo 101, en la redacción dada por el artículo 13 del Decreto N° 207/007, referido a la aplicación de la tasa mínima del impuesto, menciona en el literal c): "Inmuebles, cuando se trate de la primera enajenación realizada por empresas constructoras y promotoras en el ejercicio de las actividades comprendidas en el artículo 3 del Título 4 del Texto Ordenado 1996".

Esta Comisión de Consultas, entiende que, atendiendo al objetivo de la norma, la modificación normativa realizada a través del Decreto N° 207/007, sobre el tratamiento del IVA en la enajenación de bienes inmuebles, apunta a gravar la primera enajenación de inmuebles construidos o sobre los que se hayan realizado refacciones o reciclajes significativos por parte de empresas constructoras o promotoras en el ejercicio de las actividades empresariales comprendidas en el artículo 3° del Título 4 T.O.1996. Por lo tanto, correspondería gravar con IVA la primera enajenación de aquellos inmuebles que son construidos por los mencionados sujetos, más allá de que desde su construcción hasta su primera venta, puedan existir ejercicios en los cuales el inmueble se encuentre arrendado.

18.12.023 - La Directora General de Rentas, acorde.

Fecha de publicación Web: 21 de febrero de 2024.