IVA en arrendamiento de cancha de golf: ¿exento o gravado?

Cuando una empresa arrienda una cancha de golf junto con carritos y servicios de mantenimiento, ¿estamos ante un simple arrendamiento de inmueble exento de IVA? La DGI fue consultada sobre este caso concreto y su respuesta es clara: no siempre lo que parece un arrendamiento de inmueble lo es desde el punto de vista tributario.

El caso planteado

Una sociedad anónima propietaria de una cancha de golf y un edificio tipo "Club House" los arrienda a otra sociedad anónima. El contrato incluye también:

• Carritos de golf
• Obligación del arrendador de mantener la cancha (corte de césped, riego y limpieza)

El consultante sostenía que el alquiler de la cancha debía considerarse un arrendamiento de inmueble y, por lo tanto, exento de IVA según el literal D), numeral 2), artículo 19° del Título 10 del Texto Ordenado 1996.

La DGI no compartió esa postura.

¿Qué dice la ley sobre arrendamientos exentos de IVA?

El artículo 60° del Decreto N° 220/998 establece que los arrendamientos de inmuebles exentos de IVA son los definidos por el Código Civil. Y aquí está la clave del asunto.

En el arrendamiento civil clásico, es el arrendatario quien debe conservar el bien con el cuidado de un buen padre de familia. En el contrato analizado ocurre exactamente lo contrario: es el arrendador quien se hace cargo del mantenimiento del inmueble.

"El contrato a que se refiere la consulta es de naturaleza compleja, y de ninguna manera puede conceptuarse que es un arrendamiento típico."

— Comisión de Consultas de la DGI

Al no tratarse de un arrendamiento típico en los términos del Código Civil, no aplica la exención de IVA.

¿Qué queda gravado y qué queda en duda?

La DGI fue precisa en sus conclusiones:

• Cancha de golf: gravada con IVA, por tratarse de un contrato complejo que no encuadra en la exención de arrendamiento de inmueble.
• Carritos de golf: gravados con IVA (esto era evidente, ya que son bienes muebles).
• Edificio "Club House": la DGI no pudo expedirse por falta de antecedentes. Dependiendo de las condiciones del contrato, podría o no calificar como arrendamiento de inmueble exento.

El servicio de limpieza: ¿corresponde retención?

La consulta también abordó una segunda pregunta: dado que el arrendador presta un servicio de limpieza, ¿debe el arrendatario practicar la retención de IVA prevista por el Decreto N° 194/000?

La respuesta de la DGI fue negativa, y el razonamiento es coherente con lo anterior:

• El arrendador no es una empresa de limpieza. No presta ese servicio como actividad principal ni específica.
• La limpieza está incluida dentro de un contrato de naturaleza compleja, como una prestación accesoria más.
• Por lo tanto, no queda comprendida en el régimen de retenciones del Decreto N° 194/000, que aplica a empresas de limpieza propiamente dichas.

¿Por qué esto importa más allá del golf?

Este criterio de la DGI tiene implicancias que van mucho más allá de las canchas de golf. El principio subyacente es fundamental para cualquier contrato que mezcle inmuebles con servicios o bienes muebles:

• La forma no define la sustancia: llamar "arrendamiento de inmueble" a un contrato no lo convierte automáticamente en uno a efectos del IVA.
• Los contratos complejos requieren análisis integral: si el arrendador asume obligaciones que normalmente corresponden al arrendatario (mantenimiento, limpieza, etc.), el contrato puede perder su naturaleza civil pura y con ella, la exención.
• El régimen de retenciones tiene alcance específico: las retenciones del Decreto N° 194/000 aplican a las actividades descritas en él, no a cualquier contrato que incluya esas actividades de forma accesoria.

Errores frecuentes en contratos similares

A la hora de estructurar contratos que involucran inmuebles junto con otros servicios o bienes, es común cometer estos errores:

• Asumir que todo "alquiler de inmueble" está exento de IVA, sin verificar si el contrato cumple con la definición civil.
• No desglosar adecuadamente las prestaciones del contrato, dificultando determinar el tratamiento fiscal de cada componente.
• Aplicar retenciones por servicios accesorios incluidos en contratos complejos, cuando el retenido no es proveedor específico de esa actividad.
• No consultar a tiempo: definir el tratamiento fiscal antes de firmar el contrato evita contingencias posteriores.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 4.045

ARRENDAMIENTO DE CANCHA DE GOLF Y CARRITOS – IVA – TRATAMIENTO TRIBUTARIO – SERVICIO DE LIMPIEZA PRESTADO POR EL ARRENDADOR – RETENCIÓN, NO CORRESPONDE

Una sociedad anónima, propietaria de una cancha de golf y de lo que denomina un "Club House", que se supone sea un edificio, los arrienda a otra sociedad anónima, junto con carritos de golf.

El arrendador se obliga a mantener la cancha de golf, lo que comprende el corte del césped, el riego y la limpieza.

Se consulta en forma no vinculante sobre la aplicación del Impuesto al Valor Agregado a los pagos o a parte de tales pagos, que realizará la arrendataria.

El consultante adelanta opinión en el sentido que el alquiler de la cancha de golf es un arrendamiento de inmueble y por tanto exento del Impuesto al Valor Agregado por el literal D), numeral 2), artículo 19° del Título 10 del Texto Ordenado 1996.

Esta Comisión de Consultas no comparte tal opinión.

El artículo 60° del Decreto N° 220/998 de 12.08.998 establece que los arrendamientos de inmuebles exentos son los definidos por el Código Civil.

El Código prevé que el arrendatario debe conservar el bien arrendado con el cuidado de un buen padre de familia, entre otras disposiciones del mismo tenor, que no es lo que sucede en el caso planteado, en que el cuidado del inmueble arrendado es de cuenta del arrendador.

El contrato a que se refiere la consulta es de naturaleza compleja, y de ninguna manera puede conceptuarse que es un arrendamiento típico.

En síntesis, se concluye que el arrendamiento de la cancha de golf, y obviamente de los carritos, se hallan gravados por el Impuesto al Valor Agregado.

En cuanto al arrendamiento del edificio, sobre el que no se aportan antecedentes, no es posible emitir opinión.

Se consulta, asimismo, si el arrendatario debe practicar la retención prescrita por el Decreto N° 194/000 de 05.07.000 por el servicio de limpieza prestado por el arrendador.

La respuesta es negativa, porque el arrendador no es una empresa de limpieza. Esta actividad está incluida, entre otras, en un contrato de naturaleza compleja, como se dijo anteriormente, por lo que no queda comprendida en el citado Decreto N° 194/000.

30.01.004.- El Director General de Rentas, acorde. Bol. N° 368