ITP en escrituras declaratorias: corrección del número de padrón

Errores notariales ocurren. Y cuando ocurren en el marco de una compraventa de inmuebles, la pregunta inevitable es: ¿hay que volver a pagar el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP)? La DGI respondió esta pregunta con precisión en la Consulta N° 4.636, y la respuesta tiene implicancias prácticas muy relevantes para escribanos, compradores y vendedores de inmuebles.

¿Qué pasó en el caso concreto?

La situación que motivó la consulta es la siguiente: dos partes celebran ante la misma escribana una compraventa e hipoteca sobre un inmueble, identificado en la escritura con un número de padrón. Se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble y se paga el ITP correspondiente.

Tiempo después, las mismas partes y la misma escribana advierten que el número de padrón consignado era incorrecto. El inmueble que efectivamente se compró y vendió era la Fracción 2 de un terreno fraccionado, pero el número de padrón indicado correspondía a la Fracción 1 (el solar contiguo, que formaba esquina).

Para subsanar el error, se otorga una escritura declaratoria que corrige el número de padrón. La pregunta: ¿esta escritura declaratoria genera un nuevo hecho imponible de ITP, o alcanza con imputar el ITP ya pagado en la primera escritura?

¿Qué elementos estaban bien y cuál estaba mal?

La DGI analizó en detalle la documentación presentada (plano de fraccionamiento y certificado registral) y concluyó que:

• El deslinde del inmueble (Fracción 2) estaba correctamente descrito en ambas escrituras: la de compraventa original y la declaratoria.
• El número de padrón era el único dato incorrecto en la primera escritura.
• Ambos solares pertenecían al mismo titular, lo que facilitó la confusión.
• La voluntad real de las partes siempre fue negociar sobre la Fracción 2, tal como quedó acreditado por el deslinde correcto.

Este punto es crucial: el número de padrón es uno de los elementos del objeto del contrato, pero no el único ni el determinante cuando el resto de la descripción del bien es correcta.

El concepto jurídico clave: error en el objeto del contrato

La DGI recurrió al artículo 1271 inciso 2° del Código Civil, que establece que el error de hecho que causaría la nulidad del contrato es aquel que:

"recae sobre la identidad de la cosa específica de que se trata, como si en la venta el vendedor entendiera vender cierta cosa determinada y el comprador entendiera que compra otra."

En este caso, no hubo tal error. Vendedor y comprador siempre supieron con exactitud qué inmueble estaban negociando. El deslinde correcto en ambas escrituras lo demuestra. Lo que existió fue un simple error material en la transcripción del número de padrón, no una discordancia sobre el bien objeto del negocio.

Por lo tanto, la escritura declaratoria no configura un nuevo negocio jurídico ni un nuevo hecho generador del ITP. Es simplemente una corrección formal de un dato accesorio.

¿Qué corresponde hacer ante la DGI?

La DGI establece que la forma de regularizar la situación es mediante una reliquidación del ITP, al amparo del artículo 64 del Código Tributario. Esto significa:

• No se genera un nuevo tributo por la escritura declaratoria.
• El ITP ya pagado en la primera escritura se imputa a la reliquidación que corresponde al negocio correctamente identificado.
• Si el valor del bien correcto (Fracción 2) fuera distinto al del padrón originalmente indicado, podría surgir una diferencia a pagar o a acreditar.

¿En qué se diferencia este caso de la Consulta N° 3.368?

La DGI fue explícita en aclarar que esta respuesta no implica un cambio de criterio respecto a la Consulta N° 3.368. ¿Por qué? Porque en aquel caso existía un cambio real del bien inmueble objeto del contrato: las partes querían negociar un inmueble distinto al que figuraba en la escritura, lo que sí configura una nueva transmisión patrimonial sujeta al ITP.

La diferencia conceptual es nítida:

• Error en dato formal (número de padrón) + descripción correcta del bien → reliquidación, sin nuevo ITP.
• Cambio del bien objeto del contrato → nuevo hecho generador, nuevo ITP.

Lo que los escribanos y partes deben tener presente

Este criterio de la DGI deja algunas enseñanzas prácticas importantes:

• La descripción detallada del inmueble (deslinde, superficie, ubicación física) tiene tanto o más valor jurídico-tributario que el número de padrón aislado.
• Una escritura declaratoria que únicamente corrige un dato formal no genera un nuevo hecho imponible de ITP, siempre que el bien sea el mismo.
• Es indispensable acreditar ante la DGI, mediante documentación (planos, certificados registrales), que el bien es efectivamente el mismo y que el error fue meramente formal.
• El procedimiento correcto es la reliquidación, no el pago de un nuevo ITP.

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Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 4.636
ESCRITURA "DECLARATORIA" CON CORRECCIÓN DEL N° DE PADRÓN DEL BIEN VENDIDO E HIPOTECADO - ITP - ELEMENTOS DEL OBJETO DEL CONTRATO - RELIQUIDACIÓN.

Se consulta cuál es el tratamiento del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) en la escritura "declaratoria", por la cual se corrige el N° de padrón del bien vendido e hipotecado.

En efecto ambas partes otorgan ante la misma Escribana autorizante, compraventa e hipoteca de un padrón que se identifica y deslinda inscribiéndose en el Registro de la Propiedad Inmueble, abonándose el ITP correspondiente. Posteriormente, las mismas partes y Escribana, advierten que el padrón que se identificó no era el que correspondía y otorgaron "escritura de declaratoria", en la que se identifica el padrón objeto del negocio, no abonándose ITP; solicitando se impute a esta escritura, el ITP pago con respecto a la primera.

Con respecto la situación planteada, corresponde citar la normativa aplicable:

A) Título 19 del Texto Ordenado 1996:

"Artículo 1°. Hecho generador.- Créase un impuesto a las trasmisiones patrimoniales de bienes ubicados en el país, que gravará los siguientes actos y hechos: A) Las enajenaciones de bienes inmuebles, de los derechos de usufructo, de nuda propiedad, uso y habitación. ..."

"Artículo 2°. Configuración del hecho generador. El hecho generador se considera configurado en la fecha del contrato o documento correspondiente. ..."

"Artículo 3°.- Sujetos pasivos. Serán contribuyentes: A) Los otorgantes, excepto en los negocios gratuitos, en los cuales el contribuyente será el beneficiario. ..."

B) Decreto N° 252/998 de 16.09.998:

"Artículo 5°.- Concepto de enajenación.- El término enajenación a que refiere el literal A) del artículo 1° del Título que se reglamenta comprende los negocios jurídicos hábiles para desplazar de un patrimonio a otro la titularidad de un bien inmueble o para constituir o transferir, en su caso, los derechos de usufructo, nuda propiedad y de uso y habitación, tales como la compraventa, permuta, donación, paga por entrega de bienes, aportes de capital, fusiones y escisiones de sociedades, adjudicación de bienes inmuebles en caso de disolución y liquidación de sociedades comerciales, etc.

También se consideran enajenaciones las particiones, cualquiera sea su origen, con soulte total.

Quedan excluidos del gravamen, los negocios declarativos tales como las particiones y cesaciones de condominio, y los negocios abdicativos, tales como las renuncias de derechos. Se consideran negocios abdicativos o de renuncia de derechos, las cesiones de áreas destinadas a calles, caminos u otros espacios de uso público, de conformidad con las normas vigentes.

Tampoco se encuentran gravados aquellos actos que tienen por finalidad modificar el tipo social, sin que exista desplazamiento de un bien inmueble de un patrimonio a otro."

A efectos de dilucidar la consulta planteada se solicitó a la Escribana interviniente el plano de fraccionamiento y certificado registral de Propiedad Inmueble, para determinar los elementos que la hicieron incurrir en el error.

De acuerdo al estudio y cotejo de la documentación presentada se establece que:

• Existía un padrón en mayor área, que fue fraccionado en dos solares —Fracción 1 y Fracción 2— ambos de similar superficie.
• El titular de ambos padrones era la misma persona.
• Se celebró con la escritura de compraventa, simultáneamente hipoteca en garantía del saldo de precio pactado.
• Ambos solares contenían construcciones.
• La Fracción 1 formaba esquina (curva) y la Fracción 2 era el solar contiguo, deslindándose en el plano de fraccionamiento conjuntamente.
• En la escritura de compraventa y en la declaratoria, se detalló correctamente el bien (Fracción 2), existiendo error al indicar el Número de padrón e indicándose como solar el que figuraba en la cédula catastral del padrón erróneamente mencionado.

Conclusión: Del análisis de la consulta y a la luz del concepto de enajenación, se desprende que la única voluntad de las partes fue vender y adquirir el padrón que se identificó como Fracción 2, deslindado correctamente en ambas escrituras (compraventa e hipoteca y declaratoria).

El bien que las partes quisieron adquirir fue el descrito por la Escribana autorizante, el cual ésta identificó con un número de padrón equivocado y subsanó con la escritura de declaratoria.

El número de padrón integra uno de los elementos del objeto del contrato, pero no su totalidad.

Es así, que en el presente caso no se da el error de hecho que causaría la nulidad del contrato, en los términos del art. 1271 inciso 2° del Código Civil que establece:

"Cuando recae sobre la identidad de la cosa específica de que se trata, como si en la venta el vendedor entendiera vender cierta cosa determinada y el comprador entendiera que compra otra."

A los efectos de regularizar la situación ante la DGI, se deberá efectuar una reliquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en mérito a las disposiciones del artículo 64 del Código Tributario.

La presente respuesta no es un cambio de criterio de la Consulta N° 3.368 (Bol. 244) ya que en la situación planteada en dicha consulta existía un cambio del bien inmueble objeto del contrato, lo que no ocurre en la presente consulta.

30.11.006 — El Director General de Rentas, acorde.
BOLETÍN N° 402 — NOVIEMBRE 2006