ITP en el pacto de retroventa: ¿se paga dos veces?

Cuando se firma una escritura de compraventa de un inmueble con pacto de retroventa, la mayoría de los operadores jurídicos asume que se trata de una única operación. Sin embargo, la DGI tiene una posición clara y vinculante: si el vendedor ejerce ese pacto y recupera el inmueble, se genera un nuevo hecho gravado por el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP). En este artículo te explicamos de qué se trata, qué argumentó la escribana consultante y por qué la DGI no le dio la razón.

¿Qué es el pacto de retroventa?

El pacto de retroventa es una cláusula que puede incluirse en una escritura de compraventa, por la cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar el bien vendido dentro de un plazo determinado, restituyendo el precio al comprador.

En términos civiles, muchos juristas lo interpretan como una condición resolutoria que afecta a la venta original: si el vendedor ejerce el pacto, la venta "se deshace" retroactivamente. Bajo esta lectura, no habría una segunda transmisión sino la extinción de la primera.

Este razonamiento, sólido en derecho civil, fue precisamente el argumento que una escribana presentó ante la DGI. La respuesta del organismo, sin embargo, fue en sentido contrario.

El caso concreto

Una escribana consultó a la DGI tras haber autorizado una escritura de compraventa con pacto de retroventa. La operación inicial fue inscripta y se pagó el ITP correspondiente. Posteriormente, el vendedor ejerció el pacto y recuperó la propiedad del inmueble.

La escribana sostuvo que esta segunda operación no debía tributar ITP, apoyándose en la doctrina civilista que considera que el ejercicio del pacto de retroventa no implica una nueva venta sino la resolución de la venta primitiva.

El criterio de la DGI: la óptica tributaria es diferente

La DGI rechazó este razonamiento y lo hizo con un argumento técnico preciso: el ITP no grava las "ventas" de inmuebles, sino las "enajenaciones" en sentido amplio.

El artículo 5° del Decreto Reglamentario N° 252/998 define a las enajenaciones como:

"los negocios jurídicos hábiles para desplazar de un patrimonio a otro la titularidad de un bien inmueble."

Bajo esta definición, tanto la venta inicial como el ejercicio del pacto de retroventa son hechos generadores independientes, porque en ambos casos se desplaza la titularidad del inmueble de un patrimonio a otro:

• En la compraventa original: del vendedor al comprador.
• Al ejercerse la retroventa: del (ahora) propietario de vuelta al vendedor original.

Para la DGI, la naturaleza jurídico-civil de ese desplazamiento —sea una venta nueva, una resolución de contrato o una condición resolutoria— es irrelevante a efectos tributarios. Lo que importa es si hubo un desplazamiento patrimonial de la titularidad del inmueble. Y en este caso, lo hubo.

El paralelo con la rescisión de promesas de enajenación

La DGI trazó una analogía instructiva para reforzar su posición. La rescisión de una promesa de enajenación de inmueble a plazos también implica que la propiedad vuelve del promitente comprador al promitente vendedor. En ese caso, técnicamente también correspondería pagar ITP.

Sin embargo, el artículo 11° del Título 19 del Texto Ordenado 1996 establece una exoneración expresa para esa situación. Es decir, el legislador reconoció implícitamente que ese acto está gravado, pero decidió eximirlo.

¿Por qué esto es relevante para el pacto de retroventa? Porque demuestra que:

• La rescisión de una promesa está gravada por el ITP (aunque exonerada por norma especial).
• El ejercicio del pacto de retroventa tiene una lógica similar, pero no existe exoneración expresa para este caso.
• Por lo tanto, el ITP se aplica sin excepción.

¿Por qué no se puede aplicar la analogía para exonerar?

Podría argumentarse que, si la rescisión de promesas está exonerada, por analogía también debería estarlo el ejercicio del pacto de retroventa. La DGI descartó este razonamiento apoyándose en el artículo 5° del Código Tributario, que establece que:

Por la integración analógica no pueden crearse exoneraciones.

En otras palabras: las exoneraciones tributarias son de interpretación estricta y no pueden extenderse a casos no contemplados expresamente por el legislador, aunque exista cierta similitud con ellos.

Implicancias prácticas para escribanos y contribuyentes

Este criterio tiene consecuencias concretas que conviene tener presentes:

• Cada transmisión patrimonial de un inmueble es un hecho gravado independiente, independientemente de la figura jurídica que la origine.
• Si al firmar una escritura con pacto de retroventa el vendedor luego ejerce ese derecho, deberá liquidarse y pagarse el ITP por la segunda operación.
• No basta con la opinión de tratadistas civilistas para desvirtuar la obligación tributaria: la DGI aplica sus propias definiciones, establecidas en la normativa tributaria.
• El asesoramiento previo a la firma de escrituras con este tipo de cláusulas debe contemplar el costo fiscal total, incluyendo el ITP eventual por el ejercicio del pacto.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 4.378

ESCRITURA DE COMPRAVENTA CON "PACTO DE RETROVENTA" – ITP – HECHO GENERADOR, CONFIGURACIÓN.

Una escribana manifiesta que autorizó una escritura de compraventa en la que se estipuló el pacto de retroventa, la que fue inscrita y se pagó el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP). Con posterioridad el vendedor ejerció el derecho que le acordaba el pacto de referencia y recuperó la propiedad del inmueble.

Consulta si por esta última operación debe tributar el ITP, adelantando su posición contraria basándose en la opinión de distinguidos tratadistas en materia civil que consideran que no existe una nueva venta sino una condición resolutoria que afecta una venta primitiva.

Consideramos que estas opiniones no son aplicables en materia tributaria.

La ley no grava específicamente a las ventas de bienes inmuebles sino las enajenaciones en general, las que fueron definidas por el artículo 5° del Decreto Reglamentario N° 252/998 de 16.09.998 como los negocios jurídicos hábiles para desplazar de un patrimonio a otro la titularidad de un bien inmueble.

Consideramos que la venta inicial es un negocio jurídico hábil para desplazar la titularidad del inmueble del patrimonio del vendedor al comprador, y que la rescisión que se opera con la retroventa vuelve a desplazar la titularidad del inmueble del nuevo propietario al anterior.

Cabe agregar que las rescisiones de promesas de enajenación de inmuebles tienen cierta semejanza con la operación en consulta porque implican que la propiedad de un inmueble se desplaza del promitente comprador al promitente vendedor.

En este caso se debería tributar el ITP, pero no se paga porque el artículo 11° del Título 19 del Texto Ordenado 1996 dispone la exoneración.

Esto significa que, de no existir el citado artículo 11°, la rescisión de la promesa estaría gravada. Y consideramos que no cabe extender esa exclusión del hecho generador a otros casos que tienen cierta similitud con la considerada por el legislador, teniendo presente el artículo 5° del Código Tributario que dice que por la integración analógica no pueden crearse exoneraciones.

Como conclusión, y reiterando lo expuesto, se considera que la rescisión que se opera con el pacto de retroventa se halla gravada con el ITP.

30.01.004 – El Director General de Rentas. Bol. N° 368