ITP e IRPF en desmembramiento de dominio inmobiliario

El desmembramiento de dominio inmobiliario es una operación compleja que genera dudas frecuentes sobre la cantidad de declaraciones juradas que deben presentarse ante la DGI. Una consulta reciente resolvió un caso paradigmático que establece claridad sobre este tema.

La situación planteada

Una escribana consultó sobre la obligación de presentar declaraciones juradas por separado cuando:

• Se enajena la propiedad plena de un inmueble
• La adquisición se realiza por desmembramiento entre usufructo vitalicio y nuda propiedad
• Los adquirentes son personas distintas

En el caso específico, el Sr. A adquirió el usufructo vitalicio (siendo de 72 años) mientras que el Sr. B adquirió la nuda propiedad, con un precio total de USD 99.000 distribuido en partes iguales (USD 49.500 cada derecho).

Criterio establecido por la DGI

La Comisión de Consultas fue categórica: corresponde presentar una sola declaración jurada, tal como se había hecho originalmente.

El fundamento jurídico se basa en que:

La enajenación de la propiedad plena del inmueble configuró el aspecto material del impuesto, independientemente de cómo se structure la adquisición posterior.

Esto significa que el hecho imponible se perfecciona desde la perspectiva del enajenante, no de los adquirentes.

Marco normativo aplicable

La resolución se sustenta en:

• Art. 1° literal A) del Título 19 T.O.1996: Grava las enajenaciones de bienes inmuebles y derechos de usufructo y nuda propiedad por ITP
• Art. 17 literal A) del Título 19 T.O.1996: Establece el gravamen por IRPF para estas operaciones

Ambos tributos se liquidan conjuntamente en una única declaración jurada cuando el aspecto material del impuesto es la enajenación de la propiedad plena.

Implicancias prácticas para escribanos

Esta resolución tiene importantes consecuencias operativas:

• Simplificación administrativa: Una sola declaración jurada para toda la operación
• Base imponible única: El precio total del inmueble (USD 99.000 en este caso)
• Evitar duplicaciones: No corresponde fraccionar la declaración según los derechos adquiridos

Errores frecuentes a evitar

La consulta evidencia errores comunes que deben prevenirse:

• Confundir enajenación con adquisición: El aspecto material se define por quien transmite, no por quien recibe
• Fraccionamiento innecesario: Presentar declaraciones separadas genera complicaciones y posibles inconsistencias
• Reliquidaciones por error conceptual: Como ocurrió en este caso, donde se intentó corregir algo que estaba correctamente declarado

Casos similares y extensión del criterio

Este criterio se aplica a situaciones análogas donde:

• Se enajene propiedad plena de inmuebles urbanos o rurales
• La adquisición se fragmente en diferentes derechos reales
• Participen múltiples adquirentes

La clave está en identificar que una sola enajenación genera una sola obligación declarativa, independientemente de la complejidad en la estructura de adquisición.

Recomendaciones para la práctica notarial

Para evitar inconvenientes similares, los escribanos deben:

1. Analizar el aspecto material desde la perspectiva del transmitente
2. Declarar el precio total del inmueble como base imponible
3. Consultar ante dudas antes de presentar reliquidaciones
4. Documentar adecuadamente la distribución de derechos en la escritura

Texto completo de la consulta

ENAJENACIÓN DE PROPIEDAD PLENA DE INMUEBLE Y ADQUISICIÓN POR DESMEMBRAMIENTO DE DOMINIO – ITP – IRPF – DECLARACIONES JURADAS, PRESENTACIÓN DE.

Se consulta por parte de una Escribana si corresponde la presentación de dos declaraciones juradas correspondientes al Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) Incrementos Patrimoniales, para el caso que se enajena la propiedad plena de un bien inmueble, mientras que la adquisición se produce a través de desmembramiento de dominio.

De acuerdo a la documentación agregada a los antecedentes de esta Consulta surge que la profesional autorizó la escritura por la cual se adquiere un inmueble de la siguiente forma: el Sr. A adquiere usufructo vitalicio (siendo 72 años la edad del beneficiario) y el Sr. B adquiere la nuda propiedad.

Según lo manifestado por la compareciente, si bien en un primer momento el negocio fue declarado y presentado ante la DGI en una sola declaración, se pretendieron ingresar dos reliquidaciones bajo el argumento de que se padeció error en el precio del negocio, y además en el porcentaje que le correspondía en el bien a los adquirentes (nudo propietario y usufructuario), de las cuales fue ingresada una, con las correcciones señaladas.

Sin perjuicio de la reliquidación ingresada, la profesional entiende que corresponde presentar dos declaraciones juradas, una por la adquisición del usufructo y otra por la adquisición de la nuda propiedad, dado que en la escritura se establecieron los siguientes elementos:

1. La adquisición desmembrada del dominio.

2. El precio total del negocio ascendió a USD 99.000, siendo el precio de la nuda propiedad y del usufructo de USD 49.500 cada uno.

Esta Comisión de Consultas no comparte la opinión de la consultante.

Según lo establecido en el literal A) del Artículo 1° del Título 19 T.O.1996 estarán gravadas por el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales las enajenaciones de bienes inmuebles, de los derechos de usufructo, de nuda propiedad, uso y habitación. Dichas enajenaciones estarán gravadas asimismo por el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas de acuerdo a lo dispuesto en el literal A) del Artículo 17 del Título 19 T.O.1996.

Así, y de acuerdo a lo anteriormente expresado, la enajenación de la propiedad plena del inmueble configuró el aspecto material del impuesto, y dado que también se habrían configurado los demás aspectos constitutivos de éste, se concluye que corresponde presentar una sola declaración jurada, tal como fue recepcionada oportunamente.

24.07.024 - La Directora General de Rentas, acorde.

Fecha de publicación Web: 4 de setiembre de 2024.