IRPF: Valuación de inmuebles de cooperativas de vivienda al venderlos

El problema: ¿Qué valor usar para calcular el IRPF?

Una situación común en Uruguay es la adjudicación de viviendas por parte de cooperativas de vivienda de entrega inmediata financiadas por organismos públicos como la ANV (ex BHU). Cuando el adjudicatario luego vende la propiedad, surge la duda sobre qué valor tomar para calcular el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por incrementos patrimoniales.

El interrogante clave es: ¿se debe usar el valor de adjudicación que figura en escritura o el valor real de mercado de ese momento?

Marco normativo aplicable

El Decreto N° 290/022 modificó el artículo 73° del Decreto N° 150/007, estableciendo nuevas reglas para la valuación de inmuebles en operaciones posteriores al 1° de octubre de 2022.

La norma permite tomar el valor contractual (el que figura en escritura) solo cuando se cumple una condición esencial: que la contraparte del negocio antecedente esté gravada por IRAE, IRPF o IRNR por las rentas obtenidas en esa operación.

Criterio de la DGI: Las cooperativas están exentas

La DGI fue clara en su respuesta: las cooperativas de vivienda no pueden generar rentas gravadas por la adjudicación de inmuebles, ya que están exentas del IRAE según el artículo 66° literal R) del Título 4 del T.O. 2023.

Las cooperativas están exentas siempre que sus actividades sean sin fines de lucro, lo que es típico en las cooperativas de vivienda.

Por tanto, al no cumplirse la condición de que la contraparte (cooperativa) tribute por esas rentas, no se puede aplicar el valor de adjudicación para el cálculo del IRPF.

Solución práctica: Usar el valor real

En estos casos, para determinar el costo fiscal del inmueble al momento de su venta, se debe aplicar el valor real vigente a la fecha de adjudicación, no el valor nominal que figura en la escritura.

Si no existe valor real determinado o hay dudas sobre el mismo, su valor será determinado por peritos, aunque la DGI puede rechazar dicha tasación.

¿Las cooperativas califican como "Vivienda de Interés Social"?

La consultante preguntó si estas operaciones podrían estar exceptuadas por tratarse de "Vivienda de Interés Social". La DGI aclaró que solo califican los proyectos expresamente declarados por el Poder Ejecutivo según la Ley N° 18.795.

En el caso típico de cooperativas de vivienda, no existe tal declaración específica, por lo que no aplica esta excepción.

Ejemplo práctico

Tomando el caso consultado:

• Adjudicación (2023): Valor escritura US$ 250.000
• Venta actual: US$ 300.000
• Cálculo IRPF: Se debe usar valor real de 2023, no los US$ 250.000 de escritura

Si el valor real en 2023 fuera, por ejemplo, US$ 280.000, el incremento patrimonial sería de solo US$ 20.000 (300.000 - 280.000) en lugar de US$ 50.000.

Recomendaciones para contribuyentes

• Conservar documentación que respalde el valor real al momento de adjudicación
• Consultar tasaciones de la época si es posible
• Asesorarse profesionalmente antes de declarar incrementos patrimoniales
• Considerar la diferencia entre valor escriturado y valor real puede ser significativa

Texto completo de la consulta

ENAJENACIÓN DE INMUEBLE ADQUIRIDO POR ADJUDICACIÓN DE "COOPERATIVA DE VIVIENDAS DE ENTREGA INMEDIATA" – IRPF – INCREMENTOS PATRIMONIALES – VALUACIÓN

Se consulta por una Escribana Pública qué valor se debe considerar a los efectos del cálculo del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en la siguiente situación:

En el año 2023 se habría producido la adjudicación de una unidad que formaba parte de una "Cooperativa de Viviendas de Entrega Inmediata", financiada por el Banco Hipotecario del Uruguay, hoy por la Agencia Nacional de Vivienda. En la escritura de adjudicación se valuó la propiedad en U$S 250.000 (dólares estadounidenses doscientos cincuenta mil).

Actualmente se enajenaría el inmueble referido, por el precio de U$S 300.000 (dólares estadounidenses trescientos mil).

En función de la situación relacionada, consulta por la aplicación de lo dispuesto en el Decreto N° 290/022 de fecha 15.09.022, el que en su artículo primero sustituyó el literal b) del artículo 73° del Decreto N° 150/007 del 26.04.007.

Concretamente consulta si a los efectos del cálculo del IRPF Incrementos Patrimoniales corresponde tomar el valor real o el avaluado en la escritura de adjudicación anteriormente referida. Entiende la consultante que no resulta claro en el decreto citado si cuando hace referencia a "contraparte" refiere al negocio actual o al antecedente y si las cooperativas de viviendas se encuentran comprendidas en el marco de "Vivienda de Interés Social" en función de su fin y objeto.

RESPUESTA:

A los efectos de la respuesta a la consulta, es necesario considerar lo dispuesto por el literal b) del artículo 73° del Decreto N° 150/007 (en la redacción dada por el Decreto N° 290/022). La referida norma, en lo que se relaciona con la hipótesis planteada, dispone:

"Rentas en especie.- A los fines de avaluar los bienes y servicios recibidos en pago o por permuta, así como para determinar las rentas en especie, se aplicarán las siguientes normas: (...) b) Los inmuebles se tomarán por el valor real vigente a la fecha de la operación. Si no existiera valor real o se demostrara que corresponde tomar otro importe, su valor será determinado por peritos, el que podrá ser rechazado por la Dirección General Impositiva."

Conforme a la disposición parcialmente transcripta, para que sea posible considerar el importe que consta pactado en el documento antecedente, esto es, U$S 250.000, se debe cumplir con el requisito de que la contraparte de dicho negocio, es decir, la enajenante, que en este caso es una cooperativa, se encuentre gravada por el IRAE, IRPF o IRNR, por las rentas obtenidas en la enajenación del año 2023.

El artículo 66° del Título 4 del T.O. 2023, dispone que las cooperativas están exentas cuando sus actividades sean sin fines de lucro.

En función de lo anterior es claro que la enajenación del inmueble por parte de la cooperativa no pudo generar rentas gravadas, ya que ésta se encuentra exonerada de dicho impuesto.

Por tanto, corresponde considerar el valor real del inmueble a la fecha de adjudicación (2023) y no el valor consignado en la escritura, para efectos del cálculo del incremento patrimonial gravado por IRPF.