IRPF en venta de inmuebles de cooperativas de vivienda: criterio ficto

El problema: fechas de entrega versus fechas de escrituración

Las cooperativas de vivienda en Uruguay tienen un proceso particular para la adjudicación de unidades a sus socios. Primero se entrega la posesión física del inmueble, luego se formaliza la adjudicación en asamblea, y finalmente se escritura e inscribe en el Registro de Propiedad. Este proceso escalonado genera dudas sobre cuál es la fecha de adquisición relevante para el IRPF cuando el socio vende posteriormente el inmueble.

¿Qué es el criterio ficto del IRPF?

El criterio ficto es un régimen especial previsto en el inciso sexto del artículo 20° del Título 7 del Texto Ordenado 1996. Este criterio permite calcular el IRPF por incremento patrimonial de manera simplificada para inmuebles adquiridos antes de la vigencia de la Ley N° 18.083 (27 de diciembre de 2006).

Para poder aplicar este criterio, el inmueble debe haberse adquirido antes de la entrada en vigencia de dicha ley.

Criterio de la DGI: la fecha que cuenta es la de escrituración

En el caso analizado, la consultante argumentaba que debía considerarse como fecha de adquisición el momento en que:

• Se le entregaron las llaves (septiembre 2006)
• Comenzó a pagar el préstamo individual (diciembre 2006)
• La cooperativa le adjudicó la unidad en asamblea (diciembre 2012)

Sin embargo, la DGI fue categórica: la fecha relevante es la de escrituración e inscripción en el Registro de Propiedad (27 de abril de 2013), ya que es el único documento que cumple con los requisitos del Código Civil para ser oponible frente a terceros.

Fundamento jurídico

La DGI se basó en los artículos 1.574°, 1.575°, 1.581° y 1.587° del Código Civil, que establecen los requisitos para que un acto sea oponible frente a terceros y frente a la Administración. Estos requisitos solo se cumplen con la escrituración e inscripción registral.

Consecuencias prácticas

Como resultado de este criterio:

• La consultante no puede aplicar el criterio ficto porque la adquisición formal ocurrió en 2013, posterior a la Ley N° 18.083
• Deberá calcular el IRPF por incremento patrimonial según las reglas generales
• La posesión física previa y el pago de cuotas no modifican la fecha de adquisición a efectos tributarios

¿Cuándo sí aplica el criterio ficto en cooperativas?

Para que un socio de cooperativa pueda aplicar el criterio ficto, necesita que su inmueble haya sido escriturado e inscripto antes del 27 de diciembre de 2006. No basta con:

• Haber recibido las llaves antes de esa fecha
• Estar pagando cuotas individuales
• Tener adjudicación en asamblea
• Estar en posesión del inmueble

Antecedentes en consultas previas

La DGI menciona que este criterio es consistente con consultas anteriores (N° 5.974 y N° 5.091), donde se ha enfatizado la necesidad de contar con contratos oponibles a terceros para determinar fechas tributarias relevantes.

En el caso de inmuebles, esto significa escritura pública debidamente inscripta en el Registro de Propiedad.

Recomendaciones para socios de cooperativas

Si sos socio de una cooperativa de vivienda y tenés planes de vender tu unidad:

1. Verificá la fecha de escrituración de tu inmueble, no la de entrega de llaves
2. Consultá con tu contador sobre qué régimen de IRPF te corresponde según esa fecha
3. Conservá toda la documentación del proceso de adjudicación para futuras consultas
4. Si tu escrituración fue antes de diciembre 2006, podrías beneficiarte del criterio ficto

Texto completo de la consulta

ENAJENACIÓN DE INMUEBLE ADQUIRIDO EN COOPERATIVA DE VIVIENDA – IRPF – CÁLCULO POR INCREMENTO PATRIMONIAL – CRITERIO FICTO – APLICACIÓN – TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Se consulta por parte de una persona física respecto a la aplicación del criterio ficto a los efectos del cálculo del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por incremento patrimonial por la venta de una unidad de su propiedad.

La consultante, socia de una Cooperativa de Vivienda, manifiesta que: a) se le realizó la entrega de las llaves de su unidad el 01.09.2006 y a partir de diciembre del mismo año comenzó a realizar los pagos de un préstamo, que fuera concedido por el Banco Hipotecario del Uruguay respecto de dicha unidad; b) con fecha 05.12.2012, se celebra una Asamblea de la Cooperativa, adjudicándosele la mencionada unidad; c) el 30.04.2013 se inscribe la escritura de la unidad realizada el 27.04.2013 en el Registro de Propiedad, formalizándose la adjudicación de la misma; d) en el propio papel notarial se indicaba que la consultante ya se encontraba en poder de la unidad desde antes de este acto.

Adelanta opinión, que al caso planteado le es de aplicación el criterio ficto a los efectos del cálculo del IRPF por incremento patrimonial, en el caso de venta de la unidad, en el entendido que previo al 2007 ya se le había entregado su unidad y estaba adjudicada por la Cooperativa. Considera, que el acto mencionado se corresponde a una transferencia del dominio de la unidad que se condice con la naturaleza y objeto de la citada Cooperativa, pudiendo haber cedido los derechos de la unidad. Asimismo, manifiesta que desde el año 2006, las cuotas del préstamo eran exigibles a cada unidad de forma individual. También indica, que es de aplicación a la situación planteada la Consulta N° 5.974 de fecha 17.12.018 (Bol. N° 547), en la cual se consideró que la fecha del contrato de arrendamiento debía ser la fecha a ser tenida en cuenta para tributar IRPF por la venta.

Al respecto, esta Comisión de Consultas señala que tanto en Consulta N° 5.974 como en la N° 5.091 de fecha 21.07.009 (Bol N° 434), ha hecho hincapié, a los efectos de dar certeza temporal, en la existencia de contratos que pueden ser oponibles a terceros o frente a la Administración.

Para el caso bajo análisis, el único documento que cumpliría con los requisitos exigidos por el Código Civil para su oponibilidad frente a terceros (artículos 1.574°, 1.575°, 1.581° y 1.587°), sería la escritura de Adjudicación de fecha 27.04.2013, inscripta el 30.04.2013, por el cual se cumple con la resolución adoptada por la Asamblea General Extraordinaria de 05.12.2012, especificándose concretamente la adjudicación por parte de la Cooperativa a la consultante quien acepta y adquiere la propiedad y posesión del inmueble.

Atento a lo expuesto, la consultante no puede optar a los efectos de determinar la renta computable conforme al régimen previsto en el inciso sexto del artículo 20° del Título 7 T.O. 1996, debido a que, según lo expuesto anteriormente, la fecha de adquisición del inmueble es posterior a la entrada en vigencia de la Ley N° 18.083 de fecha 27.12.006.

09.10.023 - La Directora General de Rentas, acorde.

Fecha de publicación Web: 12 de diciembre de 2023.