IRPF en venta de inmuebles adquiridos en fechas diferentes: criterio mixto

El problema de las adquisiciones escalonadas

Una situación particular que genera dudas en el cálculo del IRPF es cuando una persona física adquiere un inmueble en distintos momentos, especialmente cuando una parte se compró antes del 1° de julio de 2007 y otra después. Esta fecha es clave porque marca el inicio de la aplicación del criterio real para el cálculo del impuesto por incrementos patrimoniales.

En este caso específico, una persona compró el 50% de un inmueble en 2005 por U$S 50.000 y el resto en 2016 por U$S 40.000, proyectando vender el 100% por U$S 200.000.

Criterio de la DGI: cálculo separado por cada porción

La DGI estableció que cuando un inmueble fue adquirido en distintos momentos, cada porción debe tributar según las normas vigentes al momento de su adquisición. Esto significa:

• 50% adquirido en 2005: Se aplica criterio ficto (por haberse comprado antes del 1/7/2007)
• 50% adquirido en 2016: Se aplica criterio real

Cómo calcular el criterio real en estos casos

Para la porción sujeta a criterio real (la del 2016), el cálculo debe hacerse considerando:

• Precio de venta: 50% del precio total de venta (U$S 100.000)
• Costo fiscal: El precio pagado por esa porción específica en 2016 (U$S 40.000)

La renta gravada sería: U$S 100.000 - U$S 40.000 = U$S 60.000

Por qué la DGI rechaza el criterio global

El consultante propuso un método alternativo: calcular la renta total del inmueble y luego aplicar un prorrateo del 50% para cada criterio. Sin embargo, la DGI lo rechazó por las siguientes razones:

Este criterio carece de asidero jurídico y se aparta de la clara intención de las normas, siendo únicamente de conformidad a su conveniencia económica.

Fundamentos del rechazo:

• Las normas establecen tratamientos diferenciados según la fecha de adquisición
• No es arbitrario sino que responde a la aplicación estricta de la ley
• El precio de venta del 50% debe ser necesariamente la mitad del precio total
• Aplicar otro criterio sería contrario al derecho y la lógica

Implicancias prácticas para contribuyentes

Esta resolución tiene importantes consecuencias:

• Documentación: Es fundamental conservar la documentación de todas las adquisiciones
• Planificación: Al vender inmuebles adquiridos escalonadamente, hay que calcular cada porción por separado
• Asesoramiento: Estos casos requieren análisis específico para evitar errores de cálculo

Ejemplo numérico del caso

Tomando los datos de la consulta:

• 50% comprado en 2005: U$S 50.000 → Criterio ficto
• 50% comprado en 2016: U$S 40.000 → Criterio real
• Venta total proyectada: U$S 200.000

Cálculo del criterio real:

• Precio de venta del 50%: U$S 100.000
• Menos costo fiscal: U$S 40.000
• Renta gravada: U$S 60.000
• Impuesto (12%): U$S 7.200

A esto se suma el impuesto por criterio ficto sobre el otro 50%.

Errores comunes a evitar

• Promediar los costos: No se puede usar un costo promedio para toda la operación
• Aplicar un solo criterio: Cada porción debe tributar según su fecha de adquisición
• Manipular precios de venta: El precio de cada porción debe ser proporcional al precio total

Texto completo de la consulta

ENAJENACIÓN DE INMUEBLE ADQUIRIDO EN DISTINTOS MOMENTOS - IRPF - CRITERIO REAL, FICTO O MIXTO, APLICABILIDAD.

Un escribano plantea una consulta vinculante al amparo del artículo 71° del Código Tributario, respecto de la forma de cálculo del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por incremento patrimonial generado en la venta de un bien inmueble urbano por parte de una persona física, indicando que:

a) el 20 de diciembre del año 2005 una persona física adquirió el 50% del inmueble, mediante escritura de compraventa por el precio de U$S 50.000,

b) el 4 de mayo del año 2016 esa misma persona física adquirió el restante 50% del inmueble por U$S 40.000 mediante escritura de compraventa, haciéndose propietaria del 100% del inmueble.

c) Al día de hoy se proyecta enajenar el 100% del inmueble por la suma de U$S 200.000.

Expresa que "se pretende aplicar para el cálculo del IRPF la renta fiscal mixta (ficto y real)" teniendo en cuenta la respuesta dada en Consulta N° 6.385 de 16.03.021, y que su consulta refiere a la aplicación del criterio real, respecto del cual la oficina le indicó que se deberá comparar el precio de venta correspondiente al 50% del precio global, con el costo fiscal de adquisición del año 2016.

Adelanta su opinión, manifestando que la renta real la debe determinar de forma global sobre el 100% considerando el precio de venta único (total) menos el costo de compra fiscal total (previo y post reforma 1°/7/2007), menos el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) enajenante, y al resultado del 100% de la renta real total aplicarle el 50%. Sostiene que "En base a la obligatoriedad y conveniencia en fechas de los antecedentes, se separa los porcentajes sobre cada criterio a aplicar para calcular la totalidad del IRPF en la operación, tomando el porcentaje que corresponde a la Renta Real Total y la Renta Ficta Total, 50% para cada una de ellas, o sea a la Renta Real Total le aplico el 50% (luego tasa 12%) y a la Renta Ficta Total le aplico el otro 50 % (luego tasa 12%), esto es debido a que una mitad indivisa del inmueble fue adquirido previo al 1°-07-2007 y la otra mitad fue adquirida posterior a tal fecha (...)".

Fundamenta su opinión en que es un negocio único con precio de venta global, un solo hecho generador, debiendo tratar la renta como tal, por lo que para el cálculo mixto de ambas rentas fiscales (real y ficta) se debe someter al prorrateo de los porcentajes de cada criterio, debiendo considerar para el criterio real un costo fiscal global sobre la adquisición del bien y no solamente sobre un momento específico.

Agrega que tomar solamente el costo del año 2016 es fijar un criterio arbitrario y manipulable según la conveniencia económica; y que podría llegar a concebirse, por ejemplo, que el precio de venta de una mitad sea U$S 120.000 y la otra U$S 80.000, lo cual "sería ilógico pero posible".

Expresa asimismo, que de seguir el criterio que le indicó la oficina, la parte vendedora podría vender solamente un 50% del bien, fundamentando que tal porcentaje proviene exclusivamente de determinado momento según su conveniencia económica, tergiversando el concepto de indiviso, hecho que podría encuadrar en defraudación (artículo 96 del C.T.).

Esta Comisión de Consultas entiende que no le asiste razón al compareciente por los fundamentos que seguidamente se expondrán.

Dado que ha sido adquirida una mitad del bien antes del 1° de julio de 2007 y la otra mitad con posterioridad a dicha fecha, es correcto calcular para cada mitad por separado el impuesto correspondiente aplicando las normas legales (art. 20° título 7 T.O. 1996 y art. 26 del Decreto N° 148/007 de 26.04.007).

Conforme a la normativa aplicable, a efectos del cálculo de las rentas obtenidas por incrementos patrimoniales, corresponde dar un tratamiento distinto respecto de las rentas obtenidas por inmuebles que se hubieren adquirido con anterioridad al 1° de julio de 2007, que a las rentas obtenidas respecto de inmuebles adquiridos con posterioridad a dicha fecha.

En el caso planteado se adquirió el 50% del inmueble antes de la fecha señalada y un 50% después de dicha fecha, por lo que corresponde a efectos del cálculo de la renta gravada, otorgarle a cada 50% el tratamiento correspondiente según la fecha de adquisición. En efecto, y habiéndose optado por el criterio ficto en relación a la porción adquirida con anterioridad al 1° de julio de 2007, a fin de calcular la renta gravada según el criterio real, el procedimiento deberá realizarse considerando como precio de venta y como costo fiscal:

a) el precio de venta correspondiente, que no puede ser otro que el 50% del precio de venta global del bien. Véase que si el precio de venta del 100% del bien es U$S 200.000, necesariamente el precio de venta de cada 50% se calcula en U$S 100.000, lo que responde a toda realidad jurídica y a toda lógica de las cosas. Si en los hechos se le da otro valor de venta al 50% que no sea la que corresponde justamente al 50%, la mitad del bien (en el caso planteado U$S 100.000), ello resultaría totalmente inadmisible por ser contrario al derecho y la lógica, no siendo de recibo el fundamento expuesto por el consultante. La afirmación que realiza el propio compareciente "esto sería ilógico pero posible", no hace más que reafirmar la conclusión a la que se arriba.

b) el costo fiscal del 50% adquirido con posterioridad al 1°/7/2007, esto es, el adquirido en mayo del año 2016.

Este criterio, contrariamente a lo que sostiene el consultante, no es arbitrario en absoluto, sino que es el que resulta ajustado a derecho en toda su plenitud y en estricta aplicación de las normas. Por su parte, véase que el criterio que pretende aplicar el consultante, que toma la totalidad del bien para proceder al cálculo de un criterio que solo le es aplicable al 50% del mismo y lo prorratea, para luego dividirlo, carece de todo asidero jurídico, siendo únicamente de conformidad a su conveniencia económica, y mediante un procedimiento que se aparta de la clara intención que se tuvo en la redacción de las normas.