IRPF en arrendamientos, intereses bancarios y rentas vitalicias

El Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas (IRPF) genera muchas dudas cuando los ingresos provienen de situaciones poco habituales: un usufructuario que arrienda un inmueble, una cuenta bancaria con varios titulares, o una renta vitalicia del BPS. Esta consulta resuelta por la DGI en 2008 sigue siendo una referencia clave para entender cómo se categoriza y atribuye cada tipo de renta.

¿Quién paga el IRPF cuando el que arrienda es el usufructuario?

Imaginá que el dueño de un inmueble cede el derecho de usufructo a otra persona mediante contrato, sin transferir la propiedad. Ese usufructuario luego da el inmueble en arrendamiento. ¿A quién le corresponde declarar y pagar el IRPF por esas rentas?

La DGI es clara: el sujeto obligado es el usufructuario. Como es él quien percibe las rentas del arrendamiento, esos ingresos constituyen renta gravada por IRPF a su nombre. Esto aplica sin perjuicio de las obligaciones de retención que pudieran corresponder según los artículos 36 y siguientes del Decreto N° 148/007.

El usufructuario que arrienda el bien es quien debe tributar IRPF por esas rentas, independientemente de que no sea el propietario del inmueble.

Arrendamiento con múltiples titulares: ¿cómo se reparte la renta?

Cuando un inmueble tiene más de un propietario, surge la pregunta de cómo declarar las rentas. La respuesta varía según el tipo de vínculo entre los propietarios.

a) Bienes gananciales en matrimonios sin separación de bienes

La Sociedad Conyugal no es considerada una entidad obligada a atribuir rentas según el artículo 7° del Título 7° del T.O. 1996 (Resolución DGI N° 727/007). Por tanto:

• Cada cónyuge imputa en su propia liquidación las rentas de sus bienes propios.
• Las rentas de los bienes gananciales las declara quien los administra, de acuerdo al artículo 1970 del Código Civil.
• Si existen capitulaciones matrimoniales, se aplica el régimen de administración pactado en ellas.

b) Bien en copropiedad entre personas independientes

Cuando varias personas físicas son dueñas en conjunto de un inmueble (sin vínculo matrimonial), las rentas se distribuyen según lo que establezcan las normas o contratos aplicables al caso. Si no hay prueba fehaciente de otra proporción, la DGI las atribuirá en partes iguales entre los copropietarios.

Además, en ciertos casos la entidad debe actuar como agente de retención, según lo dispuesto en el numeral 16 bis) de la Resolución DGI N° 662/007.

Intereses de cuentas bancarias con varios titulares

La lógica es exactamente la misma que para los arrendamientos. Si una cuenta bancaria tiene múltiples titulares, los intereses generados se atribuyen:

• Según lo pactado o las normas aplicables, si existe prueba fehaciente.
• En partes iguales entre los titulares, si no hay documentación que acredite otra distribución.
• En el caso de matrimonios sin separación de bienes, aplican las mismas reglas que para los bienes gananciales.

¿El límite de exoneración de arrendamientos se aplica sobre el monto bruto o neto?

El inciso J del artículo 34 del Decreto N° 148/007 establece una exoneración de IRPF para rentas por arrendamiento que no superen las 40 Bases de Prestaciones y Contribuciones (BPC) anuales. La pregunta es: ¿ese tope se mide sobre el ingreso bruto del alquiler o sobre la renta neta luego de deducciones?

La DGI responde sin ambigüedades: el límite de las 40 BPC se refiere a la renta bruta computable, es decir, el valor del arrendamiento antes de aplicar las deducciones del artículo 12 del decreto.

Si el alquiler bruto anual supera las 40 BPC, no aplica la exoneración, aunque la renta neta —luego de deducciones— sea menor a ese umbral.

¿Las rentas vitalicias del BPS son Categoría I o Categoría II?

Los pagos vitalicios de naturaleza jubilatoria que realiza el Banco de Seguros del Estado (BSE) derivados del régimen de ahorro individual obligatorio gestionado por las AFAP generan una duda habitual: ¿son rentas de capital (Categoría I) o rentas del trabajo (Categoría II)?

La DGI es contundente: estas rentas están incluidas en la Categoría II como rentas del trabajo, de acuerdo al artículo 30 del Título 7° del T.O. 1996. Aunque el origen sea un ahorro acumulado, su naturaleza jubilatoria las ubica dentro del trabajo y no del capital.

Resumen práctico

• Usufructuario arrendador: él paga el IRPF, no el propietario.
• Bienes gananciales: cada cónyuge declara lo que administra; no existe atribución por la Sociedad Conyugal como entidad.
• Copropietarios independientes: atribución según contrato o en partes iguales.
• Cuentas bancarias con varios titulares: igual criterio que para arrendamientos.
• Exoneración de 40 BPC en arrendamientos: se mide sobre la renta bruta.
• Rentas vitalicias del BSE/AFAP: Categoría II (trabajo), no Categoría I (capital).

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 4.736

ARRENDAMIENTOS DE INMUEBLES – INTERESES SOBRE DEPÓSITOS BANCARIOS – RENTA VITALICIA DE ÍNDOLE JUBILATORIA, CATEGORIZACIÓN – IRPF – TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Se plantean una serie de situaciones que se transcriben a continuación.

1 - ¿Quién es el sujeto obligado por el tributo, en el caso de un inmueble urbano dado en arrendamiento, mediante la suscripción del correspondiente contrato, por parte de una persona física en su calidad de usufructuario de dicho bien y de las rentas devengadas por arrendamiento del mismo, beneficios otorgados por el propietario del bien mediante el correspondiente y previo contrato de usufructo sin transferencia patrimonial suscrito entre ambos?

Si una persona física en su calidad de usufructuario de un bien inmueble, lo da en arrendamiento, tales ingresos constituirán renta gravada a los efectos del Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas. Por lo tanto será el usufructuario el sujeto obligado por el tributo sin perjuicio de lo establecido en los artículos 36 y siguientes del Decreto N° 148/007 de 26.04.007.

2 - ¿Cómo se atribuyen las rentas a cada uno de los beneficiarios en el caso de un inmueble urbano dado en arrendamiento, mediante la suscripción del correspondiente contrato, por parte de múltiples propietarios?

• a) Si se trata de un bien ganancial de un matrimonio que no tiene separación de bienes;
• b) Si se trata de un bien colectivo adquirido por personas físicas independientes.

a) Para responder este punto se transcribe parcialmente la respuesta a la Consulta N° 4.749 (Bol. 412):

"La Dirección General Impositiva dictó la Resolución N° 727/007 de 10.07.007, por la cual se entendió que las Sociedades Conyugales, no se encuentran comprendidas dentro de las entidades que deben atribuir rentas por aplicación del artículo 7° del Título 7° del TO 1996.

La Comisión de Consultas, estima que a partir de lo dispuesto en la Resolución N° 727/007, la Sociedad Conyugal no es una entidad de las consideradas en el artículo 7 del Título 7° del TO 1996, por lo cual cada cónyuge deberá imputar en su liquidación como propias las rentas derivadas de sus bienes propios y de los gananciales que administra de conformidad a lo previsto en el artículo 1970 de CC.

En caso de haberse otorgado capitulaciones matrimoniales, se estará al régimen de administración de bienes gananciales pactado en la misma."

b) De acuerdo a lo que establece el artículo 7 del Título 7 del Texto Ordenado 1996, las rentas se atribuirán a cada uno de los beneficiarios según las normas o contratos aplicables a cada caso. En caso de no existir prueba fehaciente a juicio de la administración, las rentas se atribuirán en partes iguales.

La Resolución DGI N° 662/007 de 29.06.007, en su numeral 16 bis) establece en qué casos deberá actuar la entidad como agente de retención del tributo correspondiente.

3 - ¿Las rentas obtenidas por intereses sobre depósitos en una cuenta bancaria se atribuyen a cada persona física titular de la misma, aplicando el mismo criterio que las referidas al caso del arrendamiento planteado anteriormente?

La contestación a este punto es similar a la respuesta dada en el punto 2 a) y 2 b).

4 - ¿La exoneración del tributo dispuesta en el inciso J del artículo 34 del Decreto N° 148/007, se refiere al valor bruto del arrendamiento de un inmueble urbano establecido en el correspondiente contrato, o se refiere al valor neto gravado por el tributo una vez efectuadas las deducciones dispuestas en el artículo 12 del decreto citado?

De acuerdo a lo que establece la citada norma, las rentas por arrendamientos estarán exoneradas siempre y cuando se cumplan una serie de hipótesis. Con respecto al límite de 40 Bases de Prestaciones y Contribuciones en el año civil, el mismo se refiere a la renta bruta computable para la determinación del impuesto.

5 - ¿Los pagos vitalicios de índole jubilatoria que sirve el Banco de Seguros del Estado derivados del régimen de ahorro individual obligatorio cumplido en las AFAP, se consideran dentro de la categoría I como rentas de capital?

De acuerdo a lo que establece el artículo 30 del Título 7 del Texto Ordenado 1996, tales ingresos están incluidos dentro de la Categoría II como rentas del trabajo.

17.01.008 – El Director General de Rentas, acorde.

BOLETÍN INFORMATIVO N° 416 – ENERO DE 2008