IRAE en venta de inmuebles rurales: cuándo liquidar y pagar

El problema de las ventas con compromiso de compraventa

Un tema frecuente en empresas rurales es determinar el momento correcto para liquidar el IRAE cuando se vende un inmueble rural mediante un compromiso de compraventa, especialmente cuando hay un anticipo y la entrega del bien se difiere en el tiempo.

La DGI ha aclarado esta situación en su Consulta Tributaria 6445, estableciendo criterios claros según el régimen tributario que aplique la empresa vendedora.

Criterio general: renta se genera al momento de la venta definitiva

Según la DGI, la regla general es que la renta por enajenación se genera en el momento de la compraventa definitiva, no al momento del compromiso de compraventa. Esto significa que:

• En el año del compromiso: se debe computar únicamente el anticipo recibido
• En el año de la venta definitiva: se genera y debe reconocerse la renta por enajenación del inmueble

En el caso analizado, si el compromiso se firma en octubre de 2021 con un anticipo del 50%, y la entrega se hace en octubre de 2022, la renta se generará recién en 2022.

Tratamiento especial para ventas a plazos bajo la Ley 8.733

Cuando la promesa de compraventa se celebra de conformidad con la Ley N° 8.733 (ventas de inmuebles a plazos), existe un tratamiento tributario especial regulado por el artículo 13 del Decreto N° 150/007.

Este régimen especial permite:

• Determinar las utilidades por diferencia entre el precio de venta y el valor fiscal del bien
• Liquidar anualmente solo la parte de utilidades que corresponda a las cuotas contratadas y vencidas
• Incluir además los intereses de financiación y revaluaciones convenidas

La aplicación de este régimen permite reconocer la renta gradualmente, conforme al vencimiento de las cuotas pactadas, en lugar de computar toda la ganancia en el año de la venta.

Condición clave: régimen de renta real vs. ficto

La aplicación del tratamiento especial de la Ley 8.733 tiene una condición fundamental: la empresa debe liquidar el IRAE por régimen de renta real (contabilidad suficiente) durante todo el período de pago a plazos.

Si liquidás por régimen real:

• Podés aplicar el artículo 13 del Decreto 150/007
• Reconocés la renta gradualmente según vencimiento de cuotas
• Debés mantener contabilidad suficiente durante todo el período

Si liquidás por régimen ficto:

• No aplica el artículo 13 del Decreto 150/007
• Debés liquidar el IRAE por la totalidad del precio en el año de la venta
• No importa la forma de pago acordada

Errores comunes a evitar

Al manejar este tipo de operaciones, es importante evitar estos errores frecuentes:

• Reconocer toda la renta en el año del compromiso: La renta se genera recién con la venta definitiva
• Aplicar el régimen de plazos sin cumplir requisitos: Solo es posible con régimen de renta real
• No considerar el régimen tributario elegido: El tratamiento cambia radicalmente entre régimen real y ficto
• Olvidar los intereses y revaluaciones: También deben incluirse en el cómputo anual

Recomendaciones prácticas

Para empresas rurales que planifican este tipo de operaciones:

• Evaluá tu régimen tributario: Si querés aplicar el tratamiento de plazos, necesitás régimen de renta real
• Estructurá correctamente el contrato: Asegurate de cumplir los requisitos de la Ley 8.733
• Llevá registros detallados: Documentá claramente anticipos, cuotas vencidas y pendientes
• Consultá con tu contador: Cada situación puede tener particularidades que requieren análisis específico

Texto completo de la consulta

VENTA POR EMPRESA DE INMUEBLES RURALES CON SALDO DE PRECIO SIN HACER ENTREGA DE PADRONES - IRAE - RENTAS - LIQUIDACIÓN - PAGO - TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Se plantea la siguiente situación: una empresa rural poseedora de padrones, decide vender dos de ellos. Se proyecta firmar un compromiso de compraventa en octubre de 2021, cobrándose el 50% del precio pactado, sin hacer entrega de los padrones. Manifiesta que la propiedad de los padrones permanecería en la empresa, "...haciendo uso y obteniendo beneficios de los mismos". Asimismo, se proyecta realizar la entrega de los bienes en octubre de 2022 y, en ese momento, se cobraría el saldo restante o se lo financiaría.

Consulta acerca del momento en el cual se debe liquidar y pagar el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE) correspondiente a la venta, no adelantando opinión al respecto.

Esta Comisión de Consultas considera que corresponderá que el promitente vendedor compute en el año 2021 el anticipo recibido y en el año 2022 la renta por la enajenación de los inmuebles. En mérito a lo anterior, en el año 2022 (año en el cual se celebraría la compraventa definitiva de los padrones inmuebles), se generará la renta, o sea que es en dicho ejercicio que deberá reconocerse la renta por la enajenación de los inmuebles, realizando los pagos y liquidación correspondientes.

Importa destacar que, siempre que la promesa de compraventa sea celebrada de conformidad con la Ley N° 8.733 de 17 de junio de 1931 y en tanto el contribuyente liquide por el régimen de renta real, corresponderá la aplicación del artículo 13 del Decreto N° 150/007 de 26.04.007 el que dispone: "Utilidades por venta a plazos.- En los casos de ventas de inmuebles pagaderos a plazos por el régimen previsto en la Ley N° 8.733 de 17 de junio de 1931 y modificativas, se determinarán las utilidades a vencer por diferencia entre el precio de venta y el valor fiscal del bien vendido. Anualmente, se liquidará la parte de las utilidades a vencer que corresponda en función de las cuotas contratadas, y las vencidas. Se incluirán en los resultados, además, los intereses de financiación y las revaluaciones si se hubieran convenido. La Dirección General Impositiva podrá autorizar otros sistemas de determinación de resultados cuando las circunstancias lo justifiquen".

Tal como se expresó en la Consulta N° 6.357 de 27.10.020 "...en el caso de operaciones incluidas en el régimen de la Ley N° 8.733 de 17 de junio de 1931, la consultante podrá aplicar la solución del artículo 13 del Decreto N° 150/007, siempre que liquide el IRAE en base al régimen de contabilidad suficiente durante todo el período acordado para el vencimiento de las cuotas. En efecto, la referida disposición establece que se deberá reconocer la diferencia entre el precio de venta y el valor fiscal del bien vendido de acuerdo al vencimiento de las cuotas contratadas y vencidas".

Diferente sería la situación en caso de que la futura enajenante del bien liquidara por régimen ficto, en cuyo caso se aplican las conclusiones de la Consulta N° 6.132 de 08.08.018 (Bol. N° 543), que expresa que en esta hipótesis no es de aplicación el artículo 13 del Decreto N° 150/007, siendo que, como lo expresa la referida Consulta, "Es claro que la aplicación del artículo 13 del Decreto N° 150/007 se encuentra en el ámbito de la renta bruta, y sólo corresponde cuando se haya determinado la renta en forma real.

En consecuencia, el consultante, en tanto optó por liquidar la renta por la enajenación de los inmuebles por el régimen ficto, deberá liquidar el IRAE por la totalidad del precio de la operación, con independencia de la forma de pago acordada" (subrayado nuestro).

04.04.022 - La Directora General de Rentas, acorde.