Impuesto al Patrimonio: acopios y anticipos en vivienda social

En el sector de la construcción de vivienda de interés social, es común que los contratos incluyan anticipos financieros y acopios de materiales para facilitar el inicio de las obras. Sin embargo, un reciente criterio de la DGI ha aclarado el tratamiento tributario de estos activos en el marco del Impuesto al Patrimonio (IP), estableciendo límites claros a las exoneraciones previstas en la Ley N° 18.795.

¿Qué son los anticipos financieros y acopios?

Los anticipos financieros y acopios son prácticas habituales en la industria de la construcción:

• Anticipos financieros: Fondos que se entregan al contratista para financiar el período inicial de la obra, antes de que pueda certificar avances significativos
• Acopios: Materiales adquiridos y almacenados para su posterior uso en la construcción

Estos recursos son fundamentales para que los contratistas puedan solventar los gastos iniciales en los que incurren antes de recibir los primeros pagos por certificaciones de obra.

Alcance de la exoneración en la Ley N° 18.795

La Ley N° 18.795 de vivienda de interés social establece beneficios tributarios específicos, incluyendo exoneraciones del Impuesto al Patrimonio. Sin embargo, el alcance de estas exoneraciones está claramente delimitado.

Según el artículo 4° literal C) de la ley, la exoneración se aplica a:

"Inmuebles cuya construcción, refacción, ampliación o reciclaje se haya declarado promovida"

El decreto reglamentario N° 355/011 precisa aún más este alcance, limitando la exoneración a las "obras en construcción (terrenos y mejoras)".

Criterio de la DGI: interpretación restrictiva

La Dirección General Impositiva ha sido clara en su interpretación: la exoneración del IP no alcanza a cualquier activo vinculado al proyecto promovido, sino que se limita específicamente a las obras en construcción.

Los anticipos financieros y acopios, aunque estén destinados exclusivamente al proyecto de vivienda social, mantienen su naturaleza de activos financieros y por tanto permanecen gravados por el IP.

Argumentos analizados

La consultante había argumentado que estos anticipos representan un derecho a recibir futuros avances de obra, considerándolos parte integrante del proyecto. Sin embargo, la DGI no aceptó esta interpretación, manteniendo que:

• Contablemente son activos de naturaleza financiera
• No califican como "obras en construcción" bajo la normativa vigente
• La exoneración debe interpretarse de manera restrictiva

Implicancias para las constructoras

Este criterio tiene importantes consecuencias prácticas para las empresas del sector:

• Planificación tributaria: Deben considerar el IP sobre anticipos y acopios en sus cálculos
• Flujo de caja: El impacto del IP puede afectar la rentabilidad de los proyectos
• Estrategias contractuales: Pueden requerir ajustes en la estructura de los contratos de obra

Recomendaciones prácticas

Para las empresas que operan en el marco de la Ley N° 18.795, se sugiere:

1. Revisar la estructura de anticipos para minimizar el impacto del IP
2. Evaluar alternativas contractuales que reduzcan la necesidad de anticipos significativos
3. Considerar el costo del IP en la planificación financiera de los proyectos
4. Mantener registros detallados que distingan claramente entre obras en construcción y otros activos

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 6.532

CONSTRUCTORA DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL - ACTIVOS VINCULADO A PROYECTO PROMOVIDO (ACOPIO DE MATERIALES Y ADELANTOS FINANCIEROS) - IP - EXONERACIÓN, NO CORRESPONDE.

Una Sociedad Anónima que se dedica a la construcción de viviendas de interés social en el marco de la Ley N° 18.795 de fecha 17 de agosto de 2011, se presenta consultando el tratamiento en el Impuesto al Patrimonio (IP) que corresponde aplicarle a determinados activos relacionados con la obra en construcción correspondiente a un proyecto declarado promovido.

La consultante manifiesta que de acuerdo a las costumbres de plaza, todo contrato de obra en construcción prevé un monto para acopios y/o anticipos financieros. Se trata de fondos que se entregan al contratista para financiar el inicio de la obra, es decir ese período en que el contratista aún no ha podido certificar un "avance de obra", o lo que ha podido certificar resulta insuficiente para solventar los gastos en los que efectivamente ya está incurriendo.

La empresa reconoce que contablemente se trata de activos de naturaleza financiera, no obstante considera que desde el punto de vista jurídico representan un derecho (obligación para el contratista) a que se le entreguen a futuro sucesivos avances de obra en construcción. Son activos que no pueden tener otro destino que la obra en construcción en sí misma. Por lo tanto, entiende que los referidos anticipos deben tratarse como un activo exonerado en la liquidación del IP de acuerdo con la mencionada Ley N° 18.795.

Esta Comisión de Consultas no comparte el criterio adelantado por la consultante.

El artículo 4° de la Ley N° 18.795, establece los beneficios tributarios de los proyectos y actividades promovidas. En relación al IP, el literal C) establece lo siguiente:

"Artículo 4.- (Beneficios tributarios).- Facúltase al Poder Ejecutivo a otorgar los siguientes beneficios a los proyectos y actividades promovidas:

(...)

C) Exoneración del Impuesto al Patrimonio de los inmuebles cuya construcción, refacción, ampliación o reciclaje se haya declarado promovida. Dichos bienes se considerarán activo gravado a los efectos del cómputo de pasivo".

Por su parte, el literal b) del artículo 10° del Decreto N° 355/011 de fecha 06.10.011, reglamenta la anterior disposición legal en el siguiente sentido:

"Artículo 10 (Beneficios tributarios a la construcción, reciclaje, refacción o ampliación). Los proyectos de inversión vinculados a la construcción, reciclaje, refacción o ampliación de viviendas que sean declarados promovidos, accederán a los siguientes beneficios:

(...)

b) Exoneración del Impuesto al Patrimonio, por las obras en construcción (terrenos y mejoras), al cierre del ejercicio en que se presentó la solicitud de exoneración y por los ejercicios siguientes hasta aquél en que finalicen la obras. Dichos activos se considerarán gravados a efectos del cómputo de pasivos".

De lo expuesto surge que la exoneración del IP no alcanza a cualquier activo vinculado al proyecto promovido, sino que se limita a exonerar a las "obras en construcción" al cierre del ejercicio en que se presentó la solicitud y los ejercicios siguientes hasta la finalización de las mismas. Por lo tanto, los acopios o anticipos de naturaleza financiera, resultan un activo gravado a los efectos de la liquidación del IP.

19.12.022 - La Directora General de Rentas, acorde.

Fecha de publicación Web: 11 de enero de 2023.