Gastos comunes en complejos de edificios: deducibilidad y IVA

El problema de la documentación de gastos comunes

Muchas empresas que alquilan oficinas en complejos de edificios enfrentan un dilema tributario: reciben liquidaciones de gastos comunes del administrador, pero las facturas originales de los proveedores (luz, limpieza, seguridad, etc.) están emitidas a nombre del complejo, no a nombre de la empresa inquilina.

Esta situación genera dudas sobre si estos gastos pueden deducirse en el IRAE y si el IVA correspondiente puede computarse como crédito fiscal.

Criterio de la DGI: formalidades documentales

La DGI ha sido clara en su posición: para que un gasto sea deducible en el IRAE debe cumplir todas las condiciones del artículo 19° del Título 4 del T.O. 1996, incluida la correcta documentación según el artículo 80° del Título 10.

En el caso consultado, el problema surge porque:

• Los proveedores emiten facturas a nombre del complejo de edificios
• El administrador distribuye estos gastos mediante liquidaciones que no constituyen comprobantes formales
• La liquidación no cumple con las formalidades de "Pagos por cuenta de terceros" exigidas por la Resolución DGI N° 10.197/2018

"Al no cumplir los comprobantes recibidos con todas las formalidades dispuestas por la normativa vigente, el gasto no será deducible para efectos del IRAE."

Consecuencias para el IVA

Respecto al IVA, la situación es igualmente restrictiva. El IVA compras correspondiente no podrá ser descontado porque no cumple con las formalidades requeridas a nivel normativo.

Como indica la DGI, esto produce que "se corte la cadena del impuesto", impidiendo que el contribuyente pueda ejercer su derecho al crédito fiscal del IVA soportado.

Antecedentes: el caso de la administradora S.A.

Es importante distinguir este caso del precedente establecido en la Consulta N° 5.798. En aquella oportunidad, la administradora era una sociedad anónima que estaba en condiciones de trasladar formalmente el gasto a los inquilinos, cumpliendo con todas las formalidades correspondientes.

En el caso actual, el administrador no cumple con los requisitos normativos para realizar este traslado formal de gastos.

Soluciones prácticas

Para resolver esta situación, las empresas inquilinas pueden considerar:

• Solicitar al administrador que emita comprobantes que cumplan con las formalidades de "Pagos por cuenta de terceros" según la Resolución DGI N° 10.197/2018
• Negociar con el propietario para que los contratos de servicios se emitan directamente a nombre de cada inquilino
• Evaluar la estructura administrativa del complejo para determinar si puede constituirse formalmente como sociedad

Recomendaciones para administradores

Los administradores de complejos de edificios deben:

• Conocer las formalidades exigidas por la DGI para el traslado de gastos
• Implementar sistemas de facturación que cumplan con la normativa tributaria
• Asesorarse adecuadamente para evitar perjuicios tributarios a los inquilinos

Texto completo de la consulta

Consulta Tributaria 6543 - S.A. ARRENDATARIA DE OFICINA UBICADA EN COMPLEJO DE EDIFICIOS - GASTOS COMUNES - IRAE - DEDUCIBILIDAD - IVA - CÓMPUTO - FORMALIDADES

Se consulta por parte de una Sociedad Anónima, inquilina de una oficina ubicada en un complejo de edificios, sobre la distribución y cobranza de los gastos comunes, en particular sobre las condiciones de deducibilidad de dichos gastos en la liquidación del Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE) así como el cómputo del Impuesto al Valor Agregado (IVA) compras en la liquidación de éste último impuesto.

Manifiesta que los proveedores de los servicios emiten sus facturas a nombre del complejo de edificios, discriminando el IVA correspondiente. Por otra parte, el Administrador del complejo de edificios, en base a la facturación recibida de los proveedores, calcula y asigna el importe que corresponde a cada oficina o local comercial, suministrando una liquidación mensual de tales gastos comunes.

La consultante manifiesta que la liquidación de gastos comunes emitida por el Administrador del complejo no es un comprobante formal que documente los "Pagos por cuenta de terceros", tal cual lo exige la Resolución DGI N° 10.197/2018 de fecha 01.11.018.

Al no cumplir los comprobantes recibidos con todas las formalidades dispuestas por la normativa vigente, entiende que, a efectos del IRAE, el gasto no será deducible. Adicionalmente, el IVA compras correspondiente, no podrá ser descontado.

Por lo expuesto se consulta:

a. Cuáles son las formalidades necesarias para que la empresa pueda deducir en su liquidación del IRAE los gastos comunes y si en sede del IVA, podrá computar el IVA compras trasladado.

b. Qué documentación debe emitir el Administrador del edificio y/o el complejo.

Respuesta:

En el artículo 19° del Título 4 del T.O. 1996, se establece cuáles son las condiciones que debe cumplir un gasto para que el mismo pueda deducirse de la renta bruta a los efectos de la liquidación del IRAE. Una de estas condiciones, es que el gasto se encuentre debidamente documentado, lo que implica que cumpla las formalidades dispuestas por el artículo 80° del Título 10 del T.O. 1996.

En la situación planteada, dado que, los proveedores no emiten los comprobantes a nombre del consultante, no se cumplen todos los requisitos exigidos por la norma para que éste realice su deducción.

En la Consulta N° 5.798 de 18.06.014 (Boletín N° 493), los gastos se emitían a nombre de la Administradora, que era una sociedad anónima. En ese planteo, la Administradora estaba en condiciones de trasladar el gasto a los inquilinos, cumpliendo con las formalidades correspondientes, situación diferente al caso en consulta.

Por lo tanto, en base a lo manifestado por el consultante, se desprende que no se cumple con los extremos establecidos en el artículo 19° del Título 4 del T.O. 1996 para deducir el gasto.

En relación al IVA compras, no podrá ser considerado en la liquidación de dicho impuesto debido a que no cumple con las formalidades requeridas a nivel normativo. De esta forma "se corta la cadena del impuesto", tal como se indica en la Consulta N° 4.066 de 30.01.004 (Boletín N° 368).

12.05.023 - La Directora General de Rentas, acorde.
Fecha de publicación Web: 31 de mayo de 2023.