Fideicomisos inmobiliarios: tributación de IP e IRAE en proyectos

El régimen fiscal de los fideicomisos inmobiliarios

Los fideicomisos de administración que desarrollan proyectos inmobiliarios enfrentan desafíos particulares en la liquidación de sus impuestos. Aunque algunos proyectos pueden acceder a beneficios fiscales como los de la Ley N° 18.795 (vivienda de interés social), ciertos elementos del proyecto pueden quedar excluidos de estas exoneraciones.

La DGI ha establecido criterios claros sobre cómo estos vehículos deben tributar tanto el Impuesto al Patrimonio (IP) como el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE), especialmente cuando se trata de unidades promovidas en venta durante la construcción.

Liquidación del Impuesto al Patrimonio en obras en construcción

Cuando un fideicomiso inmobiliario promete en venta unidades futuras mientras la obra está en construcción, surge la necesidad de determinar cómo computar los activos y pasivos correspondientes para efectos del IP.

El criterio del grado de avance

La DGI aplica el método del grado de avance, que consiste en proporcionar el precio de venta de la futura unidad según el porcentaje de avance de la obra. Este criterio:

• Reconoce el principio de lo devengado aplicable al IRAE
• Sigue el criterio contable de asociación de gastos, costos e ingresos
• Permite netear el pasivo con el activo correspondiente

Ejemplo práctico de aplicación

Consideremos una unidad con:

• Precio de venta: $50.000
• Costo estimado: $40.000
• Grado de avance: 40% en el primer ejercicio

El cálculo sería:

Valor de venta reconocido: $50.000 × 40% = $20.000
Costo reconocido: $40.000 × 40% = $16.000
Ganancia reconocida: $20.000 - $16.000 = $4.000

Para el IP, se debe reconocer un activo ("compradores") por $4.000, mientras que el pasivo ("anticipos de compradores") dependerá de los pagos efectivamente recibidos.

Tratamiento de anticipos y pagos de compradores

El tratamiento del pasivo varía según los pagos recibidos:

• Si el comprador pagó la totalidad: Se genera un pasivo de $46.000 ($50.000 - $4.000), que fiscalmente no es deducible por no estar en el artículo 19° del Título 14
• Si pagó parcialmente: Puede resultar un saldo neto pasivo (no deducible) o un saldo activo gravado por IP, dependiendo del monto adelantado

Consideraciones especiales para proyectos mixtos

Cuando el proyecto incluye tanto unidades exoneradas como gravadas (como garajes y locales comerciales en proyectos de vivienda social), el fideicomiso debe:

• Determinar los activos gravados usando criterios objetivos
• Aplicar métodos técnicamente aceptables (ej: proporción por metros cuadrados)
• Considerar la aplicación del artículo 13 del Decreto N° 150/007 cuando corresponda

Diferencias de cambio en moneda extranjera

Para operaciones en moneda extranjera, las diferencias de cambio:

• Se generan únicamente sobre el activo neto (después de netear activos y pasivos)
• Pueden ser de origen local si la operación se realiza en Uruguay
• Siguen el mismo criterio de reconocimiento proporcional al grado de avance

Aspectos clave a recordar

Los fideicomisos inmobiliarios deben tener especial cuidado en:

• Aplicar consistentemente el método del grado de avance
• Documentar adecuadamente los costos incurridos y estimados
• Separar claramente las unidades gravadas de las exoneradas
• Considerar el impacto de los anticipos recibidos en la liquidación del IP

Este tratamiento asegura que la tributación refleje la realidad económica del negocio inmobiliario, reconociendo gradualmente los ingresos y costos conforme avanza la construcción.

Texto completo de la consulta

FIDEICOMISO DE ADMINISTRACIÓN QUE DESARROLLA PROYECTO INMOBILIARIO (PROMOVIDO LEY 18.795) – ENAJENACIÓN DE UNIDADES INDIVIDUALES – IP – IRAE – TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

El consultante es un fideicomiso de administración que desarrolla un proyecto inmobiliario, para lo cual adquirió un inmueble sobre el que se está construyendo un edificio que será incorporado al régimen de propiedad horizontal para la posterior enajenación de las unidades individuales.

Informa que el proyecto inmobiliario en cuestión fue promovido por el Poder Ejecutivo al amparo de la Ley N° 18.795 del 17 de agosto de 2011 (vivienda de interés social), sin perjuicio de que el fideicomiso debe liquidar el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE) y el Impuesto al Patrimonio (IP), debido a que tres garajes individuales y 4 locales no habitables quedaron excluidos de la exoneración.

En el marco de la liquidación de ambos impuestos, el consultante tiene interés en conocer el criterio técnico de la DGI y su aplicación al caso concreto.

Liquidación del IP.

Mientras avanza la construcción del edificio, el fideicomiso ha prometido en venta determinada cantidad de las futuras unidades que surgirán una vez esté finalizada la obra, lo que determina por un lado un activo y un pasivo.

La consultante plantea dos posibles criterios para computar el activo y el pasivo.

Un primer criterio consiste en considerar el 100% del precio de venta de la futura unidad, menos los pagos que realice cada promitente comprador, como un activo gravado a efectos del IP, hasta el momento de la entrega de la unidad, contra un pasivo equivalente. Este pasivo sería no deducible en la liquidación de IP.

Un segundo criterio consiste en proporcionar el precio de venta de la futura unidad al grado de avance de la obra, lo que implicaría a su criterio considerar que el pasivo se netea con el activo.

Adelanta la opinión fundada en el sentido de que corresponde aplicar el segundo criterio, porque recoge el principio de lo devengado aplicable al IRAE y el criterio contable de asociación de gastos, costos e ingresos a lo largo del tiempo.

En dictamen por expediente del 28.02.997 (Bol. N° 286) se dijo que "la Dirección General Impositiva consagró una solución objetiva y de acuerdo a las Nics, optando por uno de los dos métodos que recoge la Nic 11, numeral 8 ("grado de avance"). Es decir que la consulta referida nos provee de la metodología para determinar la utilidad a aplicar hasta determinada fecha, contando como elemento primordial y cierto, el costo anual, el cual comparado con el costo anual realmente invertido nos permitirá determinar la utilidad fiscal a aplicar en cada ejercicio".

Asimismo, Esta Comisión de Consultas se expidió en la Consulta N° 3.557 de 14.06.996 (Bol. N° 277): "El término que las empresas constructoras tienen conocido a fin del ejercicio es el costo de las obras en ejecución y debe calcularse cuál es el monto de la venta. Esta Comisión considera que el valor de la venta es el que resulta de proporcionar el precio de venta al costo incurrido al cierre del ejercicio con el costo total previsto de la obra. De la comparación del precio de venta proporcional con el costo de la obra en curso se obtiene el resultado de cada una de las unidades vendidas. Es obvio que se obtendrá el resultado acumulado hasta el cierre del ejercicio; si la obra durara más de un año, el resultado deberá ser depurado, para obtener el resultado de cada ejercicio, del obtenido al cierre del periodo anterior. El resultado práctico de lo expuesto es como si se agregara al cierre de cada ejercicio, un asiento que dijera: Compradores a Ventas. Para la liquidación del Impuesto al Patrimonio, este asiento implica que debe netearse el saldo acreedor de una cuenta de Anticipos de Compradores y la de Compradores. Si el saldo fuera deudor, se computara para el impuesto referido, y si fuera acreedor, no integra el pasivo computable porque no tiene cabida entre los conceptos que componen el pasivo fiscal deducible".

A modo de ejemplo, si tenemos una obra que consta de 100 unidades (apartamentos, garajes y locales no habitables), en donde el precio de venta de la unidad X es de 50.000, con un costo estimado de la misma de 40.000 y un grado de avance de construcción de 40% en el primer ejercicio, tendremos la siguiente situación en dicho ejercicio:

Valor de venta = precio de venta * (costos incurridos al cierre del ejercicio / costo total previsto)

Valor de venta de la unidad X = 50.000 * 40% = 20.000
Costo unidad X = 40.000 * 40% = 16.000

Entonces al cierre de ese ejercicio se debe reconocer un activo ("compradores") contra una ganancia ("ventas") por 4.000 (20.000 - 16.000).

En cuanto al reconocimiento del pasivo ("anticipos de compradores") es necesario considerar lo que efectivamente pagó el comprador de dicha unidad.

Si consideramos el supuesto de que pagó la totalidad del precio, entonces al cierre del ejercicio 1 obtendremos un pasivo de 46.000 (50.000 - 4.000), el cual fiscalmente no es admitido por no encontrarse en el listado del artículo 19° del Título 14 T.O. 2023.

Si tomamos el supuesto de que adelantó una parte del precio, tendremos la misma situación de saldo neto pasivo si el adelanto es mayor a 4.000, o en cambio si el adelanto fue menor, tendremos un saldo activo, el cual resultaría gravado por el IP.

La consultante tiene la particularidad de que tiene unidades exoneradas y unidades gravadas, por lo que deberá determinar los activos gravados utilizando para ello un criterio objetivo y técnicamente aceptable, por ejemplo en relación con los metros cuadrados construidos.

Por ultimo se aclara que podría ser de aplicación el artículo 13 del Decreto N° 150/007 de 26.04.007 en caso de corresponder.

Tratamiento a las diferencias de cambio en la liquidación del IRAE.

El segundo punto objeto de consulta es determinar cuál es el tratamiento tributario que debe aplicar el fideicomiso a las diferencias de cambio.

Al respecto adelanta opinión fundada de que, al considerarse el activo y el pasivo en forma neta, las diferencias de cambio generadas provendrán únicamente del activo neto y podrán ser locales.