Fideicomisos de construcción y venta: IRIC, IPAT e ITP en Uruguay

Los fideicomisos son estructuras jurídicas cada vez más utilizadas en Uruguay para llevar adelante proyectos inmobiliarios. Sin embargo, su tratamiento tributario no siempre es intuitivo, y una lectura incorrecta de la normativa puede generar contingencias importantes. En esta consulta, la DGI aclaró de forma contundente qué impuestos debe tributar un fideicomiso cuyo objeto es la construcción y venta de un inmueble.

¿Qué es un fideicomiso de construcción y venta?

En el caso analizado, el fideicomiso se estructura de la siguiente manera:

• Una parte aporta el terreno (capital).
• Una empresa constructora aporta el trabajo de construcción de una casa.
• El objetivo final es la venta del inmueble resultante.

Esta es una modalidad habitual en el mercado inmobiliario uruguayo: dos partes con recursos complementarios se asocian a través de un fideicomiso para desarrollar un proyecto y repartir los resultados. La pregunta clave es: ¿qué impuestos genera esa actividad?

La posición del consultante (y por qué la DGI la rechazó)

El consultante sostenía que los ingresos del fideicomiso no estarían gravados por el IRIC, argumentando que la renta provenía únicamente del factor capital (el terreno aportado) y no de una actividad lucrativa en sentido estricto. Bajo esa lógica, tampoco correspondería el Impuesto al Patrimonio (IPAT).

La Comisión de Consultas de la DGI no compartió este criterio y lo desestimó por las siguientes razones:

La actividad que realiza el fiduciario (empresa constructora) es la de construcción de una casa para su posterior venta. En dicha actividad se combina capital y trabajo y es típicamente lucrativa, por lo que los ingresos derivados de la venta estarán gravados por el IRIC.

El punto central es la distinción entre renta de capital pura y actividad lucrativa. Cuando existe combinación de capital y trabajo orientada a obtener un beneficio, estamos ante una actividad lucrativa, que es el hecho generador del IRIC según el literal A) del artículo 2 del Título 4 del Texto Ordenado de 1996.

El marco legal: ¿cómo tributan los fideicomisos?

La Ley N° 17.703 de 2003, que regula los fideicomisos en Uruguay, establece en su artículo 36 una regla clara respecto a su tratamiento tributario:

Artículo 36 – Sujeto Pasivo: El fideicomiso será contribuyente de todos los tributos que gravan a las sociedades personales, en tanto se verifiquen a su respecto los restantes aspectos del hecho generador de los respectivos tributos.

Esto significa que el fideicomiso actúa como si fuera una sociedad personal a efectos tributarios. Si la actividad que desarrolla reúne los elementos del hecho generador de un impuesto, el fideicomiso será sujeto pasivo de ese tributo.

Los tres impuestos aplicables

1. IRIC – Impuesto a las Rentas de la Industria y Comercio

El fideicomiso sí es sujeto pasivo del IRIC porque su actividad —construir y vender inmuebles— combina capital y trabajo con fines lucrativos. La DGI descartó la excepción del literal b) del artículo 5 del Decreto N° 840/988 que invocaba el consultante, dado que la venta de inmuebles derivada de actividades lucrativas está expresamente gravada.

2. IPAT – Impuesto al Patrimonio

Como consecuencia directa de ser sujeto pasivo del IRIC, el fideicomiso también tributa el Impuesto al Patrimonio, en virtud del literal B) del artículo 1° del Título 14 del Texto Ordenado de 1996. La tasa aplicable es del 1,5%, según el numeral 4) del artículo 45 del mismo título.

3. ITP – Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales

Aunque no era objeto expreso de la consulta, la DGI agregó de oficio que la venta del inmueble también genera la obligación de tributar el ITP, conforme al literal A) del artículo 1 del Título 19 del Texto Ordenado de 1996. Este impuesto grava las transmisiones de inmuebles y recae tanto sobre el vendedor como sobre el comprador.

Implicancias prácticas para quienes usan fideicomisos inmobiliarios

Esta consulta deja lecciones concretas para quienes estructuran proyectos inmobiliarios a través de fideicomisos:

• No asumas que el fideicomiso es fiscalmente neutro. Si el objeto del fideicomiso implica una actividad lucrativa con combinación de capital y trabajo, estará gravado como una sociedad personal.
• La excepción de "renta de capital puro" tiene límites claros. Solo aplica cuando no hay trabajo organizado orientado a la producción o venta. En cuanto aparece la construcción como actividad, el esquema cambia.
• El IRIC arrastra el IPAT. Si el fideicomiso es sujeto pasivo del IRIC, inevitablemente lo será también del IPAT.
• El ITP siempre aplica sobre la venta del inmueble, independientemente de la estructura que lo desarrolló.
• Planificá la estructura antes de firmar. El tratamiento tributario debe analizarse al diseñar el fideicomiso, no al momento de vender.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 4.640

FIDEICOMISO PARA LA CONSTRUCCIÓN Y VENTA DE INMUEBLE – IRIC – IPAT – ITP – ACTIVIDAD LUCRATIVA – COMBINACIÓN DE CAPITAL Y TRABAJO.

Se consulta el tratamiento tributario frente al Impuesto a las Rentas de la Industria y Comercio (IRIC) e Impuesto al Patrimonio (IPAT) que debe tributar un fideicomiso, en el cual una parte aporta un terreno y una empresa constructora se obliga a aportar el trabajo de construcción de una casa, para su posterior venta (se responde suponiendo que cumple con todos los requisitos para ser un fideicomiso regido por la Ley N°17.703 de 27 de octubre de 2003).

La consultante adelanta opinión considerando que el resultado de la venta del inmueble, se considera una renta proveniente del factor capital únicamente, por lo tanto entiende que el fideicomiso no es sujeto pasivo del IRIC, y como consecuencia tampoco lo es del IPAT.

Esta Comisión de Consultas no comparte dicha opinión por los motivos que se detallan.

El tratamiento tributario a dar a los fideicomisos, es el establecido por el artículo 36 de la Ley N° 17.703, correspondiente al Capítulo VI "Disposiciones Tributarias":

Artículo 36.- (Sujeto Pasivo).- El fideicomiso será contribuyente de todos los tributos que gravan a las sociedades personales, en tanto se verifiquen a su respecto los restantes aspectos del hecho generador de los respectivos tributos...

En el caso consultado es de aplicación lo dispuesto por el literal A) del artículo 2 del Título 4 del Texto Ordenado de 1996. La actividad que realiza el fiduciario (empresa constructora) es la de construcción de una casa, para su posterior venta. En dicha actividad se combina capital y trabajo y es típicamente lucrativa, por lo que, los ingresos derivados de la venta estarán gravados por el IRIC.

El consultante entiende que no deberá tributar el impuesto mencionado porque estaría comprendida en la excepción del literal b) del artículo 5 del Decreto N° 840/988 del 14/12/988, criterio que esta Comisión de Consultas no comparte.

La norma referida establece que están gravadas las rentas resultantes de la venta de inmuebles derivadas de actividades lucrativas, que son las del caso en consulta. Los literales que siguen precisan el concepto de actividades lucrativas, pero el principio rector es el mencionado anteriormente y es claro que se trata de una actividad lucrativa.

En consecuencia, el fideicomiso también es sujeto pasivo del Impuesto al Patrimonio, en virtud de lo dispuesto por el literal B) del artículo 1° del Título 14 del Texto Ordenado de 1996. Debiendo tributar dicho impuesto a la tasa del 1.5%, según lo dispuesto por el numeral 4) del artículo 45 del mismo título.

Aunque no es objeto de consulta, se agrega que deberá tributar, por la venta de la casa el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP), según lo dispuesto por el literal A) del artículo 1 del Título 19 del Texto Ordenado de 1996.

27.12.006 – El Director General de Rentas, acorde.

BOLETÍN 403 – DICIEMBRE DE 2006